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DDIV 04_2014

04|14 DDIVaktuell 47 wohnungswirtschaftliche Berechnungen). Demnach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jah- ren höchstens 7,10 EUR, bei mindestens 22 Jahren höchstens 9 EUR und bei min- destens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Instandhaltungskosten angesetzt werden. Diese Berechnungsmethode setzt also am Alter der Wohnanlage an. Die Perterssche Formel: Sie setzt anders an. Unter der Prämisse, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstel- lungskosten einer Immobilie an Instand- haltungskosten eines Gebäudes anfallen, werden die reinen Herstellungskosten – ohne Grundstücks- und Erschließungskos- ten – mit dem Faktor 1,5 multipliziert und das Ergebnis durch 80 geteilt. Zu berück- sichtigen ist weiter, dass von den Gesamt- kosten je nach Einzelfall 65 – 70 Prozent der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und die übrigen 30–35 Prozent allein auf das Sondereigentum. Praxis-Beispiel: Berechnung nach der Petersschen Formel: Die Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro je qm Wohnfläche betreffen zu 65 Prozent das Gemeinschaftseigen- tum. Daraus ergibt sich: 2.000 × 1,5 : 80 = 37,50 Euro × 65 : 100 = 24,38 Euro pro qm Wohnfläche im Jahr. Für eine 75 qm große Wohnung würde sich demnach eine monatliche Instandhal- tungsrücklage von 152,38 Euro errechnen. Die Peterssche Formel beruht auf der empi- rischen Auswertung statistischer Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden. Sie ist somit zwar ein relativ zuverlässiges Instrument zur Ermittlung des Instandhal- tungsbedarfs von Wohnimmobilien, kann sich aber bei der Berechnung von Herstel- lungskosten als problematisch erweisen, weil diese bei Altbauten in der Regel kaum oder nur schwer zu ermitteln sind. Bei der Zugrundelegung der Petersschen Formel sollte man insoweit bei Neubauten aufpassen. Hier führt diese Berechnungsme- thode zu überhöhten Rücklagen, was gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwal- tung verstößt. Hingegen dürfte die Bemes- sung der Rücklagenhöhe nach Bestimmung von § 28 Abs. 2 II. BV stets den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (KG Berlin, Beschluss v. 11.2.1991, 24 W 4560/90; OLG Düsseldorf, a. a. O.). Der Beschluss der WEG Sicher ist es, durch eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, einen exter- nen Baufachmann mit der Durchführung der Bestandsaufnahme der Immobilie zu beauftragen und basierend auf dem Ergeb- nis eine mittel- und langfristige Instand- haltungsplanung samt Kosten zu erstellen. Für Immobilienverwalter ist diese Aufgabe aber auch ein interessantes Betätigungs- feld. Speziell für Verwalter entwickelte Softwareprogramme (siehe auch Seite 22) ermöglichen seit einiger Zeit die Instand- haltungsplanung und eine bautechnische Aufnahme des Gebäudes. Anhand hinter- legter Werte kalkulieren sie die Instandhal- tungskosten nach DIN 276 und stellen sie direkt dar. Für Verwalter ist dies zwar ein Zusatzaufwand, der sich aber als besondere Leistung gesondert vergüten lässt und auch ein Alleinstellungsmerkmal sein kann. Auf Basis der ermittelten Zahlen können dann entsprechende Beschlüsse gefasst werden. Leider orientieren sich die Be- schlüsse in der Praxis weniger an der Erfor- derlichkeit sondern eher an der jeweiligen Finanzlage. Die Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage Bei Eigentümern, wie auch bei Verwaltern, ist die Zweckbindung häufig nicht bekannt oder zumindest ein ungeliebtes Kind. Sie hat jedoch auch Einfluss auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die zwar gerne als allgemeiner Liquiditätspuffer verwen- In Kürze werden wir die Aspekte Verteilerschlüs- sel und Kontenanlage der Instandhaltungsrücklage beleuchten. FORTSETZUNG FOLGT: det wird, jedoch lediglich für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bestimmt ist, die über die laufenden Re- paraturen hinausgehen (OLG München, Beschluss v. 25.1.2006, 34 Wx 114/05). Allgemein anerkannt ist allerdings, dass Wohnungseigentümer mehrheitlich auch einen Zugriff auf die Instandhaltungsrück- lage zur Finanzierung anderer Maßnah- men beschließen können. Voraussetzung ist, dass der Zugriff lediglich temporär er- folgt und die Instandhaltungsrücklage wie- der aufgefüllt wird. Solche Beschlüsse sind als allgemeine Organisationsbeschlüsse dem Verwalter unbedingt zu empfehlen. Zu beachten ist hierbei grundsätzlich, dass zum Instandhaltungsaufwand, für den eine Instandhaltungsrücklage zu bil- den ist, lediglich solche Aufwendungen zu zählen sind, die zur Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs er- forderlich sind, nicht jedoch solche, die als modernisierende Aufwendung den Wohn- wert verbessern (OLG Hamm, Beschluss v. 10.9.2007, 22 U 34/05). Sind Maßnah- men zur Energieeinsparung oder zum Brandschutz gesetzlich vorgeschrieben, können sie stets aus der Instandhaltungs- rücklage finanziert werden. Dazu besteht aber kein Zwang, selbst wenn ausreichen- de Mittel vorhanden sind. Wohnungseigentümer können dennoch ungehindert eine entsprechende Sonde- rumlage beschließen. Auch ein Beschluss über die Verwendung eines Teils der In- standhaltungsrücklage zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe bei der Deckung der Bewirtschaftungskosten ent- spricht ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Brühl, Urteil v. 18.4.2011, 23 C 583/10). Von Fall zu Fall: Zweite Berechnungs- verordnung oder Peterssche Formel

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