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DDIV 04_2014

RECHT & STEUERN 32 DDIVaktuell 04|14 Einberufung einer WEG-Versammlung zur typischen Reisezeit Was war passiert: Der Verwalter einer kleinen Wohnungseigentümergemein- schaft, bestehend aus 13 Mitgliedern, lud mit Schreiben vom 06. August zu einer Ei- gentümerversammlung am 21. August ein. Der überwiegende Teil der Wohnungsei- gentümer hatte seinen Wohnsitz in Baden, wo während des gesamten Monats August Schulferien waren. Nach der Teilungs- erklärung der WEG war der Verwalter dazu verpflichtet, die WEG-Versammlung mindestens einmal pro Jahr einzuberufen und zwar im Laufe des ersten Kalender- vierteljahres. Der Kläger, der wegen einer Urlaubsreise an der Teilnahme verhindert war, focht mit seiner Klage die in der Ver- sammlung gefassten Beschlüsse an. Er machte einerseits Einladungsmängel gel- tend, andererseits aber auch, dass die Versammlung nicht in den Sommerferien hätte stattfinden dürfen. Die Meinung des Gerichts: Das LG Karlsruhe hat der Anfechtungsklage in vollem Umfang stattgegeben. Nach Auf- fassung des Gerichts hat der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung zur Unzeit einberufen. Durch die Verein- barung in der Teilungserklärung hatten die Wohnungseigentümer (in zulässiger Ergänzung der gesetzlichen Regelung des § 24 WEG) einen Zeitraum vorge- schrieben, in dem die Versammlung in der Regel stattfinden sollte. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ei- nen derartigen zeitlichen Rahmen vor- gibt, trifft den Verwalter eine gesteigerte Pflicht, bei einer Terminierung außerhalb dieses Zeitraums auf die Belange der Ei- gentümer Rücksicht zu nehmen. Ausge- hend von der getroffenen Vereinbarung mussten sich die Mitglieder der WEG nur im ersten Quartal für eine Versamm- lung zur Verfügung halten. Weil der Ver- walter den vorgeschriebenen Zeitraum verließ, hätte er sowohl durch die Wahl des Zeitpunkts als auch durch die Gestal- tung der Ein- berufung (im Sinne einer angemessenen Einberufungs- frist) dafür Sorge tragen müssen, dass die Mitglieder von ih- rem Teilnahmerecht Ge- brauch machen konnten. Das Gericht betonte, dass es in dem Teilnahmerecht eines der Kernelemente der Mitgliedschaft in einer WEG sieht. Die Verwaltung hätte daher die Versammlung nicht so kurzfris- tig innerhalb der Sommerferien einbe- rufen dürfen – insbesondere dann nicht, wenn auch die Einladung selbst innerhalb dieser Reisezeit versandt wird. Die Min- destfrist von zwei Wochen gem. § 24 Abs. 2 WEG genügte daher vorliegend den Anforderungen an eine ordnungs- gemäße Ladung nicht. Die Verwaltung nahm hier billigend in Kauf, dass einige WEG-Mitglieder sogar erst nach ihrer Urlaubsrückkehr von der Versammlung Kenntnis erhielten. Nach Ansicht des Gerichts konnte nicht ausgeschlossen werden, dass sich der Fehler der zur Unzeit stattfindenden Versammlung auf die Beschlussfassung Da der Versammlungszeitpunkt nicht das Recht der Wohnungseigentümer an der Teilnahme vereiteln darf, entspricht es in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwal- tung, eine Wohnungseigentümerversammlung in der klassischen Hauptreisezeit ab- zuhalten, anderes kann nur für außerordentliche, dringliche Versammlungen gelten. Jedenfalls muss eine solche Versammlung mit ausreichendem Vorlauf angekündigt werden, die gesetzliche Mindestvorgabe von zwei Wochen genügt dann nicht. Der Verwalter sollte es also in der Regel vermeiden, eine WEG-Versammlung kurzfristig zur Hauptferienzeit, etwa auch um die Weihnachtsfeiertage herum, anzuberaumen. Nur so kann der Verwalter sicherstellen, dass die Mitglieder ihre Teilnahme an der Versammlung einrichten können. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: auswirkte. Dieser Ursachenzusammen- hang wird widerleglich vermutet; er fehlt ausnahmsweise nur, wenn feststeht, dass der betreffende Beschluss bei ordnungs- gemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre. Dabei darf nicht übersehen werden, dass das Abstimmungsverhalten durch die vorhergehende Diskussion be- einflusst werden kann. Das Gericht sah den Ursachenzusammenhang zwischen der Versammlung zur Unzeit und der Be- schlussfassung hier für gegeben an. Dokumentation: LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013 – 11 S 16/13 = NZM 2014, 168 Fotos:©Zurijeta/Shutterstock.com;Shutterstock.com

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