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DDIV 04_2014

04|14 DDIVaktuell 31 Wohngeldvollstreckungsprivileg – eine Option, kein Muss Was war passiert: Eine Wohnungseigentü- mergemeinschaft machte gegen eines ihrer ehemaligen Mitglieder Wohngeldansprü- che geltend. Die Wohnung des ehemaligen Mitgliedes war zwangsversteigert worden. Die ehemalige Wohnungseigentümerin wandte gegen den Wohngeldanspruch ein, dass die Wohngeldforderung im Zwangs- versteigerungsverfahren gem. §10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hätte angemeldet werden müs- sen. Sie war der Meinung, die zwischen den Eigentümern und der WEG bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht hätte es geboten, dass sich die Wohnungseigentü- mergemeinschaft vorrangig aus dem Ver- steigerungserlös befriedigt. Die Meinung des Gerichts: Das LG Köln hat der Klage im Wesentlichen stattgege- ben und die ehemalige Wohnungseigentüme- rin zur Zahlung der rückständigen Wohn- geldansprüche verur- teilt. Nach Ansicht des Ge- richts sieht §10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vor, dass die Wohnungseigentümer- gemeinschaft zwar das Recht hat, sich wegen der fälligen Wohngeld- ansprüche vorrangig aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn die Ansprüche im Zwangsversteige- rungsverfahren an- gemeldet werden. Aus diesem Recht der WEG ergibt sich jedoch keine Pflicht der Wohnungseigen- tümergemeinschaft, davon auch Ge- brauch zu machen. Dieses Recht bedeu- tet nicht, dass die Gemeinschaft keine andere Möglichkeit hat, ihre Ansprüche geltend zu machen. Ziel des Gesetzgebers war es, dem Ausfall von Hausgeldansprüchen in der Zwangs- versteigerung entgegen zu wirken, um Um eine eigene Haftung zu vermeiden, sollte der Verwalter in der Regel Wohngeldan- sprüche im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens anmelden. Es kann jedoch im Einzelfall auch Gründe geben, von der Privilegierung der Hausgeld- ansprüche in der Zwangsversteigerung keinen Gebrauch zu machen, sondern diese Ansprüche anderweitig zu verfolgen und zu vollstrecken. Die Entscheidung dürfte maßgeblich davon abhängen, ob zu erwarten ist, dass der säumige Wohnungseigen- tümer (etwa durch die Veräußerung der Wohnung) über ausreichend finanzielle Mit- tel verfügt. Droht ein Ausfall der Hausgeldforderung, sollte hingegen von dem Privileg des § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG Gebrauch gemacht werden und die Forderung vorrangig zur Zwangsversteigerung angemeldet werden. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: die Liquidität der WEG zu stärken. Da- durch sollte vermieden werden, dass es Wohnungseigentümergemeinschaften wegen ausfallender Wohngeldansprüche an den nötigen Mitteln fehlt, um etwa die notwendigen Instandhaltungsmaß- nahmen für das Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Diesem Zweck würde es aber zuwiderlaufen, wenn die WEG Wohngeldansprüche nur im Zwangsver- steigerungsverfahren anmelden könnte. Mitunter kann es gute Gründe geben, die Forderung nicht im Rahmen der Zwangsversteigerung anzumelden. Auch nach der Durchführung eines Zwangs- versteigerungsverfahrens muss deshalb das Rechtsschutzbedürfnis bestehen, ei- nen Zahlungstitel gegen den säumigen (ehemaligen) Wohnungseigentümer zu bekommen und so die Liquidität der Ge- meinschaft zu erhalten. Das Gericht stellte außerdem klar, dass generell eine Haftung des Verwalters ge- genüber der Wohnungseigentümerge- meinschaft bestehen kann, wenn dieser es schuldhaft unterlässt, Hausgeldforde- rungen im Zwangsversteigerungsverfah- ren anzumelden und der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder nicht mehr anderweitig beige- trieben werden können. Dokumentation: LG Köln, Urteil vom 05.09.2013 – 29 S 40/13 = NJW-Spezial 2014, 99 Foto:©HelderAlmeida/Shutterstock.com

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