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DDIV 04_2014

04|14 DDIVaktuell 23 Maßnahmen zur Modernisierung erhöhen oder verbessern den Wert der Immobilie bzw. deren Nutzung oder führen zu nach- haltigen Einsparungen von Energie und Wasser. Die Grundlagen nachhaltiger Planung Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst in seiner ganzheitlichen Betrachtungswei- se mindestens vier zu unterscheidende Bereiche. Finanzierungs- und Investitionsplanung aber kann keine nachhaltige Instandset- zungs- bzw. Modernisierungsplanung als Grundlage für eine Werterhaltung – oder sogar Wertsteigerung – in der Be- standsentwicklung realisiert werden. Auf Grund der enormen Informations- mengen, den gesetzlichen Rahmenbedin- gungen und den komplexen Prozessen beim Immobilienmanagement, sind nun entsprechende Informationssysteme ge- fragt. Diese sollten einfach in der Hand- habung sein und eine kontinuierliche und systematische Analyse, Planung, Steuerung und Kontrolle der Immobilie oder ganzer Immobilienbestände ermöglichen. Wie kann ein Informationssystem aufgebaut werden? Um eine Gebäude- oder Instandsetzungs- analyse durchzuführen, sind zunächst die Geometriedaten zu erheben bzw. auf- zumessen. Sie sind für die anschließende Berechnung der Instandsetzungskosten unerlässlich. Entscheidend ist hierbei der Einsatz geeigneter Systeme, die mit weni- gen, auch nur grob geschätzten Angaben auskommen und Statistiken, beispielsweise Planungsvorgaben, aus dem Wohnungs- bau bereits berücksichtigen. Auf diese Weise kommt man im ersten Schritt der Instandsetzungsanalyse ohne das aufwen- dige Aufmaß aus, was nicht nur Zeit spart, sondern auch Kosten. Der zweite Schritt, die Zustandsbewertung des Gebäudes, sollte mit einem standardi- sierten Verfahren, das einfache Zustands- beschreibungen und transparente Kostenbe- rechnungen beinhaltet, durchgeführt werden. Die Zustandsbeschrei- bungen sind im o. g. Beispiel als A-B-C-D- Analyse angelegt, sodass durch Anwahl eines vor- gefundenen Zustandes sofort die entsprechen- de Maßnahme vorge- schlagen wird. Dabei entspricht A neuwertig, 80% Konzeption Realisierung Nutzung Verwertung Verwertung (z.B. Abriss) Konzeption/ Planung Realisierung/ Errichtung Betrieb/ Nutzung Die in Abb. 1 dargestellten Sektoren beschreiben den gesamten Lebenszyklus der Immobilie von der Konzeption bis zur Verwertung. Die Nut- zungs- oder Betriebsphase hat mit 80 Prozent den größten zeitlichen und finanziellen Anteil daran. Sie beginnt mit der Inbetriebnahme des Gebäudes und endet mit der Verwertung, also z.B. der Umnutzung oder dem Abriss (Abb. 2). 1 2 Der sinnvolle Einsatz von Informationssystemen Ohne die Informationen aus dem techni- schen Instandhaltungsmanagement lassen sich keine betriebswirtschaftlichen Kon- zepte entwickeln. Ohne eine mittelfristige B kleineren Mängeln, C größeren Mängeln und D dem Ende der Lebensdauer. Die Beschreibungen sind einfach und auch für Laien verständlich, sodass für die Ge- bäudeanalyse kein Sachverständiger erfor- derlich ist. Durch die Verwendung der DIN 276 für die Maßnahmenbeschreibung und die Koppelung an Durchschnittspreise wird die Instandsetzungsanalyse objektiv und ist für jedermann transparent nachvoll- ziehbar, sowohl für Eigentümer und Nut- zer, als auch in Ausschreibungen oder für Fachplaner. Der Weg zum technischen Gebäudemanagement Die einmalige Aufnahme und Dokumen- tation der bestehenden Gebäudesubstanz ist aber nur kurzfristig gedacht. Um eine nachhaltige Instandsetzungsplanung zu erreichen, sind regelmäßig wiederkehren- de Begehungen erforderlich, um Schäden frühzeitig zu erkennen und eine nach dem optimalen Investitionszeitpunkt ausgerich- tete Strategie zu entwickeln. Dies senkt nicht nur die Instandsetzungs-, sondern auch die Nutzungskosten der Immobilie. Nur mit Kenntnis des Zustandes und der dazu gehörenden Dokumentation mit Plänen, Verträgen, technischen Datenblät- tern etc. sowie unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien ist die Umsetzung wirtschaftlich sinnvoller Maßnahmen kurz-, mittel- und langfristig möglich. Instandsetzungsanalyse mit mevivo® Lebenszyklus der Immobilie Anteil der Nutzungsphase an den Gesamtkosten

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