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DDIV 04_2014

IM BLICKPUNKT 18 DDIVaktuell 04|14 Der Autor STEPHAN VOLPP Der Rechtsanwalt ist Justiziar des VDIV Baden-Württemberg e.V. und in der Stuttgarter Kanzlei Kehl Fuhrmann Hezinger & Volpp ausschließlich im privaten Immo- bilienrecht mit dem Fachgebiet Wohnungseigentumsrecht tätig. www.kfhv-anwaelte.de Beschlossen, aber auch ordnungsgemäß? Über die Beschlusskompetenz von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Kreditaufnahme und die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Viele Wohnungseigentümergemein- schaften stehen vor dem Problem, Instand- setzungsmaßnahmen an Kernbestandteilen des Gebäudes wie Dach, Fassade, Heizung, Tiefgarage etc. aus den laufenden Finanzmit- teln kaum finanzieren zu können. Sind bei der Durchführung besonderer Instandset- zungsmaßnahmen auch noch die Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung zu be- achten, verteuern sich die Maßnahmen in der Regel enorm. Was die Gemeinschaften über- dies belastet, sind die Preissteigerungen für Bauleistungen in den vergangenen Jahren. So stellt sich immer häufiger die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft berech- tigt ist, im Beschlusswege eine Entscheidung über eine Kreditaufnahme zu treffen. Das Wohnungseigentumsgesetz selbst sieht diese Variante der Finanzierung nicht vor. Liquiditätsengpässe überbrücken Damit die Gemeinschaft über die er- forderlichen Mittel zur laufenden Be- wirtschaftung verfügen kann, sieht das Wohnungseigentumsgesetz die Verpflich- tung zu monatlichen Hausgeldvorauszah- lungen vor, über die nach Abschluss des Kalender- oder Wirtschaftsjahrs abzu- rechnen ist. Die daraus resultierende Ver- pflichtung des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans, zur Erstellung der Jahresabrechnung und zur jederzeitigen Rechnungslegung ergibt sich aus §28 WEG. Reichen die geplanten Mittel für erforder- liche Instandsetzungs- bzw. Sanierungs- maßnahmen nicht aus, muss die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen werden. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG zählen zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums insbesondere die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Auf entsprechende Beschlussfassung der Woh- nungseigentümerversammlung kann der Verwalter ermächtigt werden, zur Über- brückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe ein Darlehen in begrenzter Höhe aufzuneh- men. Kreditnehmerin ist die Wohnungsei- gentümergemeinschaft selbst. Nach der bisherigen Rechtsprechung genügt ein sol- cher Beschluss aber nur dann den Grund- sätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich die Darlehenssumme im Ver- hältnis zur Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer in einem be- stimmten Rahmen hält, der ungefähr drei Monaten entspricht. (Bayerisches Oberstes Landgericht, 30. Juni 2004,2 Z BR 058/04; OLG Hamm, 28.11. 1991,15 WE 169/91; Landgericht Köln, 20. August 2010,29 S 177/09; Kammergericht Berlin, 6. März 1985,24 W 2695/84) Die Frage, ob auch die Kosten von Maßnah- men zur Instandhaltung oder Instandset- zung, ferner der Energetischen Sanierung durch Kreditaufnahme finanziert werden dürfen, ist nach wie vor umstritten und höchstrichterlich bislang nicht entschieden. BGH bejaht Beschlusskompetenz der WEG Klarheit über den Streitpunkt schaffte der BGH mit der Entscheidung BGH NJW Z WE 2013,27. Grundsätzlich verfüge die Wohnungseigentümerversammlung über Beschlusskompetenz, einen Kreditvertrag abzuschließen. Der BGH musste sich in der zitierten Entscheidung allerdings nur mit der Frage auseinandersetzen, ob die Beschlusskompetenz überhaupt besteht, denn der Beschluss war bereits bestands- kräftig. Nicht zu klären hatte das Gericht indessen, unter welchen Voraussetzungen ein solcher Finanzierungsbeschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwal- tung genügt. Anhaltspunkte, wann ein Kreditbeschluss ordnungsgemäßer Verwal- tung entspricht, bieten Entscheidungen ei- niger Instanzengerichte, die mit dem BGH die Beschlusskompetenz bejahen. Instanzgerichte stellen auf Finanzie- rungszweck und -konditionen ab. Zuletzt lehnte das LG Bielefeld mit der Ent- scheidung vom 15. Juni 2011-23 T 442/10, MietRB 2011,387 die Zulässigkeit einer Dar- lehensaufnahme ab. Die Entscheidung ori- entiert sich streng dogmatisch an §28 WEG, wonach die Mittel für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums ausschließlich von den Wohnungseigentümern aufzu- bringen seien. Das LG Bielefeld erachtete einen dagegen verstoßenden Beschluss in- dessen nicht als nichtig, sondern lediglich als anfechtbar. Dieser Auffassung folgte das Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 19. Juli 2011-11 S75/10, MietRB 3/12,80 f.: Ein Be-

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