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DDIV 04_2014

IM BLICKPUNKT 12 DDIVaktuell 04|14 Einer für alleEs gibt sie, die Möglichkeit, als Wohnungseigentümer- gemeinschaft einen Kredit aufzunehmen. Aber nur wenige Geldinstitute bieten dies an. Woran das liegt, und wo man dennoch fehlende Mittel für geplante Maßnahmen gemeinschaftlich beantragen kann. Von Andrea Körner Eigentümergemeinschaften, die Maß- nahmen zur Energetischen Sanierung oder auch zur Instandhaltung bzw. Instandset- zung planen, stehen häufig vor dem Prob- lem, dass die gebildeten Rücklagen für die Umsetzung nicht reichen. Eine dafür erfor- derliche Sonderumlage übersteigt oft die finanziellen Möglichkeiten einzelner Mit- eigentümer – und so werden angedachte Projekte, genau wie eigentlich notwendige, vertagt. Der häufig beklagte Sanierungsstau könnte genau hier seinen Ursprung haben. Gelten bundesweit drei Prozent aller Woh- nungen als vollsaniert, sind es bei den Eigen- tumswohnungen gerade mal 1,7 Prozent. Der rechtliche Hintergrund War es vor Jahren noch so, dass Woh- nungseigentümergemeinschaften vor dem Gesetz nicht als natürliche, rechtsfähige Personen galten, hat sich dies inzwischen geändert. „Die Gemeinschaft der Woh- nungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt“, heißt es im BGH Beschluss vom 2. Juni 2005 zu §10 Abs.1a WEG (V ZB 32/05). Mit Urteil des BGH vom 28. September 2012 steht auch einer gemeinsamen Kreditaufnahme zumindest rein rechtlich nichts mehr im Wege: „Es liegt in der Kompe- tenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Woh- nungseigentümergemeinschaft zu beschlie- ßen“ (V ZR 251/11). Die Beschlussfähigkeit in der Sache ist somit gegeben und §27 Abs.1 Nr. 4 WEG besagt zudem „Der Ver- walter ist gegenüber den Wohnungseigen- tümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen“. Vor diesem Hintergrund ist die WEG eine eigene Rechtsperson, die als Kreditnehmer auftreten kann, wobei die einzelnen Eigentümer nicht in einer Rechtsbeziehung zum Kreditgeber stehen. Zu berücksichtigen ist dabei jedoch, dass entsprechend gefasste Beschlüsse nur dann gültig sind, wenn die Miteigentümer in die- sem Zusammenhang nicht zur Offenlegung ihrer privaten Vermögensverhältnisse ge- zwungen werden und auch nicht als Bürgen für die Kreditsumme auftreten bzw. gar per- sönlich für sie haften. Die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung In dieser Hinsicht bietet die Rechtspre- chung noch keine konkreten Antworten. Es gibt Stimmen, die die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung von Maßnah- men, für die gebildete Rücklagen nicht ausreichen, grundsätzlich für nicht ord- nungsgemäße Verwaltung halten. Hier gilt es wohl abzuwägen, ob der Aufschub notwendiger oder sinnvoller Arbeiten unnötig zum Wertverlust der Immobilie führt oder ihre Umsetzung mit Hilfe einer Kreditfinanzierung sie zeitgemäß aufwer- tet. Da WEG-Kredite üblicherweise vom Hausgeldkonto bedient werden, ist eine entsprechende Erhöhung der Einzahlun- gen zu berücksichtigen und damit die Fra- ge, ob alle Eigentümer dazu bereit und in der Lage sind, die zusätzliche Belastung zu tragen. Dies gilt insbesondere dann, wenn einzelne Eigentümer ihren Anteil an den Gesamtkosten einer Maßnahme lieber selbst zahlen. Auf diese Weise verringert Der WEG-Kredit: In vielen Fällen ist er eine sinnvolle und finanziell tragbare Alternative zur Sonderumlage. Foto:©khz/Shutterstock.com

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