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DDIV 04_2013

04 | 13  DDIVaktuell  57 Was kann also geschehen, wenn es ständig Schäden gibt, und der Versicherer inner­ halb von vier Wochen nach Zahlung seines letzten Schadens aus dem Vertrag ausstei­ gen kann? Hier gibt es drei Möglichkeiten zur Abwehr 1. die Prämie wird erhöht 2. es wird ein Selbstbehalt in entsprechen­ der Höhe vereinbart 3. die Eigentümer nehmen die nötige In­ standsetzung vor, oder der Versicherer lässt die Kündigung wirksam werden Zum Nachweis einer Rücknahme der Forderungen des Versicherers reicht die Vorlage von positiven Beschlüssen über die entsprechenden Sanierungen aus. Wer jetzt denkt, „dann decke ich halt über ei­ nen anderen Versicherer ein“, hat falsch gedacht. Man muss bei einem neuen Ver­ sicherer den Schadensverlauf der letzten fünf Jahre vorlegen. Obliegenheitsverletzung macht Vertrag nichtig Wer die regulierten Schäden nicht offen­ legt, begeht eine Obliegenheitsverlet­ zung, wonach der vielleicht gerade neu geschlossene Vertrag nichtig werden kann. Versicherungsunternehmen machen zur­ zeit häufiger Obliegenheitsverletzungen geltend, wenn Eigentümer durch unterlas­ sene Instandhaltung und somit vorsätzlich einen Schaden herbeiführen. Die Situa­ tion ist verzwickt. Auf der einen Seite ist die uneinsichtige WEG, auf der anderen die Verpflichtung, für den ausreichenden Deckungsschutz ihrer Eigentümergemein­ schaft zu sorgen. Was ist also zu tun? Der Verwalter sollte sich mit seinem Versi­ cherer zusammensetzen, die Situation ganz offen beraten und nach Lösungen suchen, mit denen alle leben können. Dies wird al­ lerdings erleichtert, wenn ein Verwalter möglichst mit nur einem Versicherer zusam­ menarbeitet. Mit seinem Gesamtbestand im Rücken und einem dadurch entstehenden Vorteil kann er beim Lösungsgespräch die Verhandlungsführung übernehmen. Dieser Vorteil kann für die Eigentümer von einem erheblichen Wert sein. Vor allem dann, wenn es dem Verwalter gelungen ist, für seinen Gebäudebestand bei einem Versicherer ei­ nen Rahmenvertrag abzuschließen. Dennoch ist die anstehende Instandset­ zung mit einer laufenden Instandhaltung das oberste Gebot. Es kann nicht früh ge­ nug begonnen werden, diese Maßnahmen durchzuführen. Zumindest sollte entspre­ chend frühzeitig dafür angespart werden. Gerade diese Umsetzung macht es dem Verwalter in der Eigentümergemeinschaft so schwer, mit dem Thema Schadenquo­ te und der Versicherung umzugehen. Das verlangt Wissen, Fingerspitzengefühl und Überzeugungskraft. Bald nur noch wenige Gebäudeversicherer Es ist daher auch durchaus verständlich, dass es Versicherungsgesellschaften gibt, die sich aus dem Geschäft, teilweise nur Objektbezo­ gen, verabschieden. Hiervon sind am meis­ ten Wohnungseigentümergemeinschaften betroffen, weil dort kein Kompositgeschäft, also ein Ausgleich durch andere Versiche­ rungssparten wie KFZ, Leben, Hausrat, Un­ fall, des Versicherungsnehmers möglich ist. Ein Eigentümer, der ein Mehrfamilienhaus besitzt und seine sonstigen notwendigen Versicherungen bei der gleichen Gesellschaft unterhält, wird ein weitaus größeres Entge­ genkommen erwarten können. Der Ausblick in die Zukunft ist düster. Am Ende des aktuellen Prozesses werden nur noch wenige Versicherer Gebäudeversiche­ rungen am Markt anbieten, aber zu Bedin­ gungen, die den Versicherungsnehmern die Nackenhaare aufstellen lassen werden. Dann können die Versicherer Bedingungen und Prämienhöhe diktieren. Spätestens dann ist das Problem der Versicherungswirtschaft zu einem Problem der Verwalter geworden. Wohl denen, die sich aufgrund einer sinn­ vollen, vorausschauenden Instandhaltung vor solchen Bedingungen schützen können. Umsichtige und Überzeugungsfähige Ver­ walter sind wesentliche Mitgestalter einer Versicherungszukunft, in der die Sicherheit für den Notfall ein geruhsames Kissen für die Eigentümergemeinschaft sein wird. Nach meiner Erfahrung decken Schadenquo­ ten, die innerhalb der letzten fünf Jahre nicht höher als 60 bis 70 Prozent liegen, das Kos­ tenrisiko für die Gesellschaften ausreichend ab. Das bedeutet, dass durchaus auch einmal in einem Versicherungsjahr ein Großschaden entstehen kann, der deutlich über dem Prä­ miensatz liegt. Dauerhafte Überschreitungen werden jedoch zukünftig mehr Überprüfun­ gen, Gespräche und Forderungen bis hin zu Kündigungen nach sich ziehen. Dabei muss man nur eine alte Regel be­ achten: Es muss ein Geben und Nehmen sein. Denn keiner – auch nicht die Versi­ cherungsgesellschaften – lebt vom Drauf­ zahlen. Wenn die Bedingungen nicht unerfüllbar und die Prämien unbezahlbar werden sollen, muss rechtzeitig umsichtig gehandelt werden. In meinem Unternehmen steht das Prob­ lem ebenso auf der Tagesordnung, aber aufgrund eines langjährigen Versicherungs­ partners mit einem erstklassigen-Rahmen­ vertrag, haben wir einen Gesprächspartner, mit dem die Probleme besprochen und gelöst werden können. Dies bedeutet al­ lerdings auch bei uns nicht, dass bei völlig uneinsichtigen Eigentümergemeinschaften eine Kündigung durch den Versicherer aus­ geschlossen werden kann. Wenn die Prämien nicht ­unbezahlbar werden sollen, muss rechtzeitig ­umsichtig gehandelt werden

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