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DDIV 04_2013

VERWALTUNG & FINANZEN 48  DDIVaktuell 04 | 13 Der Autor JAN SEEGER Jan Seeger ist geschäftsführender Ge- sellschafter der RLT corporate finance solutions GmbH Berlin, einem Unter- nehmen der RLT-Gruppe. Der Finanz- und Investmentanalyst ist spezialisiert auf den Bereich Corporate Finance. Im Laufe seiner beruflichen Karriere hat er eine Vielzahl an Bewertungen sowie Transaktionen und Planungsprojekten begleitet. jan.seeger@rlt.de Kauf und Verkauf von Unternehmen Erfolgsfaktoren und Werttreiber bei der Bewertung von Immobilienverwaltungs­ gesellschaften sowie im Rahmen von Unternehmenskäufen und -verkäufen Erfolgsfaktoren sind Werttreiber und bestimmen Unternehmenswerte. Dies gilt auch für Dienstleistungsunternehmen wie Immobilienverwaltungsgesellschaften. Einige Beispiele: > Unternehmen, die eine moderne Pro­ zessorganisation etablieren, können ihre Effizienz erheblich steigern und müssen in einem wettbewerbsintensiven Um­ feld Marktanteile halten beziehungswei­ se auszubauen. > Unternehmen, die eine positive Unter­ nehmenskultur etablieren, besitzen im Wettbewerb um Fachkräfte Vorteile und können diese langfristig binden. > Unternehmen, die ein modernes Rechnungswesen etablieren, haben er­ hebliche Transparenzvorteile bei der Geschäftssteuerung, bei Verhandlungen mit Kunden, Lieferanten, Personal aber auch bei Verhandlung mit potenziellen Käufern des Unternehmens. > Unternehmen mit guter Marktkenntnis, können erheblich flexibler am Markt agie­ ren und Wachstumspotenziale nutzen. > Unternehmer, die ein von einzelnen Per­ sonen weitgehend freies Geschäft eta­ blieren, sind weniger risikoanfällig und steigern die Attraktivität erheblich für eine mögliche Geschäftsübertragung. Der Wert eines Unternehmens ist letztlich ein Ausdruck der Ausprägung dieser Er­ folgsfaktoren und bestimmt sich aus dem Erfolg, den die Gesellschaft – grob ver­ einfacht – aufgrund ihrer im Bewertungs­ zeitpunkt vorhandenen Vertragssubstanz und ihrer Stellung am Markt in Zukunft erbringen kann. Das aktuelle Vermögen bei Dienstleistern ist, insbesondere für Investoren, kein wesentlicher Werttreiber. Relativ stabiles Geschäft Bei einer Unternehmensbewertung ist der bewertungsrelevante zukünftige Ge­ schäftserfolg durch den Überschuss der Einzahlungen über die Auszahlungen oder als Gewinn der Erträge über die Aufwen­ dungen in der Zukunft zu bestimmen. Ein Vorteil für Immobilienverwaltungsgesell­ schaften liegt in der Regel in einem relativ stabilen Geschäft, so dass für die Planung der zukünftigen Ertragsüberschüsse, die Vergangenheitswerte eine gute Basis bil­ den. Sofern die Ertragsaussichten aus inner- und außerbetrieblichen Gründen anders zu beurteilen sind, werden die er­ kennbaren Unterschiede bei der Berech­ nung der jährlichen Ertragserwartungen berücksichtigt und in Szenarien dargestellt. Um den Wert der künftigen Ertragsüber­ schüsse für die Gegenwart zu bestimmen, sind diese mit einem Kalkulationszinsfuß beziehungsweise einer Zielrendite zu ka­ pitalisieren. Der künftige Erfolg und damit der Wert einer Immobilienverwaltungsgesellschaft wird im Wesentlichen durch den Umfang und den Mix des verwalteten Bestands sowie der Effizienz, mit der dieser ver­ waltet wird, bestimmt. Dabei spielen die regionale Preisstruktur und die Größe der verwalteten Einheiten eine entscheidende Rolle. Dabei steigt der Wert einer Ver­ waltungsgesellschaft tendenziell mit dem Grad der Unabhängigkeit von einzelnen handelnden Personen beziehungsweise von einzelnen Kunden. So ist der Wert eines Verwaltungsunternehmens im Ext­ remfall null, wenn bei einem Verkauf die Verwaltung der Objekte nicht erfolgreich übertragen werden kann. Erfolgsfaktoren Personal und die Verwaltungs-Software Der Unternehmensanalyse im Rahmen ei­ ner Unternehmensbewertung beziehungs­ weise einer geplanten Transaktion kommt demnach eine zentrale Bedeutung zu. Analysiert werden dabei unter anderem die folgenden Punkte: > Wer sind die Kunden? Besteht das Risiko der Konzentration auf wenige Kunden? Wie viele Verträge gibt es im WEG-Be­ reich beziehungsweise im Bereich Miet­ verwaltung?

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