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DDIV 04_2013

04|13 DDIVaktuell 45 Der BGH hat dem zur Aufklärung und Entscheidung berufenen Gericht Kriterien für die Einstufung mitgegeben, die auch für den Verwalter relevant sind. Eine modernisierende Instandsetzung kann demnach über eine Reparatur, im Sinne einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinausgehen, wenn sie technisch oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Damit das Haus nicht vorzeitig veraltet und an Wert verliert, ist dabei nicht zu eng am bestehenden Zustand festzuhalten. Von großer Bedeutung ist eine Kosten-Nutzen- Analyse. Dabei sind die Kosten für die bloße Wiederherstellung mit denen für die mo- dernisierende Instandsetzung, sowie die jeweiligen Unterhaltskosten zu ermitteln und zu vergleichen. Für Balkonbrüstungen ist eine Amortisierung innerhalb von 10 Jahren erforderlich. Der Beschluss kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Für die sanierungsbedarfsunabhängige, den Gebrauchswert steigernde Modernisie- rung sind die entsprechend anwendbaren mietrechtlichen Regelungen über die Mo- dernisierung großzügig auszulegen, weil der Eigentümer auch von Verbesserungen profitiert, die im Mietverhältnis nur dem Vermieter, nicht auch dem Mieter zugute kommen. Außerdem soll den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, einer Minde- rung des Verkehrswerts entgegen zu wirken, in dem das Gebäude an die Erfordernisse der Zeit angepasst wird. Es genügt daher, dass die Maßnahme sinnvoll ist. Hier ist das Verhältnis des erzielbaren Vorteils, der nicht notwendig finanzieller Art sein muss, zu den entstehenden Kosten, sollte ein Sanierungsbedarf bestehen, das Verhältnis zu den Mehrkosten entscheidend. Einzelne Eigentümer dürfen aber nicht unbillig beeinträch- tigt werden, der wesentliche Bestand der Wohnanlage muss daher erhalten bleiben, optische Veränderungen sind aber möglich. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Austausch alter Balkonbrüstungen – Vor- oder Nachteilige bauliche Maßnahme? Was war passiert? In einer Wohnungsei- gentümergemeinschaft wurde beschlossen, dass sanierungsbedürftige bislang hölzerne Balkonbrüstungen „im Wege der moderni- sierenden Instandsetzung“ durch Stahl-Glas Brüstungen ausgetauscht werden. Die Klä- ger fochten die diesbezüglichen Beschlüsse an und machten geltend, dass die Wieder- herstellung der Brüstungen aus Holz nur 70.000 Euro, die Stahl Glas Brüstungen dagegen 280.000 Euro kosten würde und dass die Maßnahme für sie nachteilig wäre. Die Meinung des Gerichts: Der BGH hob die klageabweisenden Urteile der Instanzgerichte auf, ohne endgültig zu entscheiden, weil die Sachlage dazu nicht hinreichend aufgeklärt war. Klargestellt wurde aber, dass für die Beurteilung der Nachteiligkeit einer baulichen Maßnah- me, und damit für das Erfordernis der Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht die mit der Maßnahme verbunde- nen Kosten entscheidend sind. Die Kosten für eine vorteilhafte, also mehrheitlich be- schließbare bauliche Maßnahme müssen die nicht zustimmenden Wohnungseigen- tümer nämlich nicht tragen. Der BGH sah aber in der erheblichen optischen Veränderung der Wohnanlage durch die neuen Glas-Stahl Brüstungen einen Nachteil. Grund ist, dass die Ein- schätzung einer solchen Veränderung als vor- oder nachteilig schlicht eine Frage des Geschmacks ist, über den sich bekannt- lich nicht streiten lässt, weshalb auch ein Gericht darüber am Ende nicht entschei- den sollte. Ein Wohnungseigentümer soll nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss gezwungen werden können, sich dem Ge- schmack der anderen zu unterwerfen. Die Maßnahme hätte aber möglicherwei- se mit den entsprechenden qualifizierten Mehrheiten nach §22 WEG beschlossen werden können, falls die Erneuerung der Balkonbrüstungen als modernisierende In- standsetzung oder als sanierungsbedarfsun- abhängige, den Gebrauchswert steigernde Modernisierung einzustufen ist. Mangels hinreichender Sachverhaltsaufklärung konn- te der BGH das nicht entscheiden. Dokumentation: BGH, Urteil vom 14.12.2012 – VZR224/11, Entscheidungs- abdruck in NJW Heft 20 vom 16.5.2013.

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