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DDIV 04_2013

RECHT & STEUERN 44  DDIVaktuell 04 | 13 Die Regelung des Gebrauchs von Teil- beziehungsweise Wohneigentum erfordert eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer. Sie kann in der Gemeinschaft- ordnung oder in der Teilungserklärung getroffen werden. Da mit der Gebrauchsre- gelung die Beschränkung oder Erweiterung von Nutzungsrechten der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft einhergeht, muss sie eindeutig und ausdrücklich sein. Nutzungsbezeichnungen im Aufteilungsplan können nur dann als Gebrauchs- regelungen angesehen werden, wenn aus der Teilungserklärung oder der Gemein- schaftsordnung hervorgeht, dass der Aufteilungsplan ausnahmsweise die Nutzung regeln soll, dort vorhandene Bezeichnungen also verbindlich sind. Andernfalls sind dem Aufteilungsplan nur die seiner Funktion entsprechenden Informationen und Re- gelungen zu entnehmen, nämlich die Aufteilung des Gebäudes in Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie Größe und Lage der einzelnen Einheiten. Beschreibungen der Nutzung haben dann nur illustrierenden Charakter. Es liegt im Interesse des Verwalters sich über die Lage im von ihm verwalteten Gebäude Klarheit zu verschaffen und zu gegebenem Anlass, beispielsweise beim Verkauf oder der Ver- mietung einzelner Einheiten, auf die in aller Regel vorliegende Unverbindlichkeit der Nutzungsbeschreibungen im Aufteilungsplan hinzuweisen, um Konflikte zu vermeiden. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Nutzungsbeschreibungen im Aufteilungsplan sind unverbindlich Was war passiert? Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft. Gestritten wurde über den Betrieb eines Speiselokals in Räumlichkei- ten im Erdgeschoss. In der Gemeinschafts- ordnung fanden sich unter der Überschrift „Nutzung“ nur Regelungen für die Nut- zung der Wohnungen. In der Teilungser- klärung wurde auf den Aufteilungsplan Bezug genommen, der den größten Raum einer Teileigentumseinheit als Gaststätte und den jeweils größten Raum zweier wei- terer Teileigentumseinheiten als „Laden“ bezeichnet. Die als Laden bezeichneten Teileigentumseinheiten wurden von den beklagten Eigentümern als Speiselokal genutzt beziehungsweise verpachtet. Die Eigentümer und Bewohner der darüber liegenden Wohnung klagten auf Unterlas- sung des Betriebs. Die Meinung des Gerichts: Der BGH wies die Klage ab. Nach Auslegung der Teilungserklärung kann von der Bezeich- nung als „Laden“ im Aufteilungsplan nicht auf eine Nutzungsbeschränkung ge- schlossen werden, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegen zu halten wäre. Dies folgt aus der Funktion des Auftei- lungsplans. Dieser legt nur die Lage, Grö- ße und Aufteilung von Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum fest. Er hat damit nur für die räumliche Abgrenzung Bedeutung. Eine Regelung der Nutzungs- möglichkeiten der einzelnen Wohn- be- ziehungsweise Teileigentumseinheiten ist dem Aufteilungsplan damit grundsätzlich nicht zu entnehmen, weshalb die Bezeich- nungen als „Laden“ oder „Gaststätte“ hier ohne Bedeutung waren. Anderes würde nur gelten, wenn die Be- zugnahme der Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan einen Anhaltspunkt für eine Regelung der Nutzung der Teilei- gentumseinheiten enthalten würde. Da dies nicht der Fall war und auch die Ge- meinschaftsordnung nur die Nutzung der Wohnungen regelte, mussten die Kläger den Betrieb des Restaurants dulden. Dokumentation: BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, Entscheidungs- abdruck in NZM Heft 5 vom 4.3.2013. Fotos:©EkaterinaPokrovsky,GQ/Shutterstock.com

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