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DDIV 04_2013

Das neue Objekt-Das neue Objekt-Das neue Objekt-Das neue Objekt- Management-SystemManagement-SystemManagement-SystemManagement-System OfficeWare Easy für Objekt-Management Ergänzung zur Immobilien-Buchhaltung: Informationen auf www.OfficeWare.de In dieser sensiblen Angelegenheit hat das OLG Frankfurt am Main ganz auf der Linie des BGH dargelegt, dass Bezeichnungen im Aufteilungsplan regelmäßig keine Be- schränkungen hinsichtlich des Gebrauchs einzelner Teil- oder Wohneigentumseinheiten begründen. Darüber hinaus geht aus der ausführlichen Entscheidung auch hervor, dass ein langjährig in derselben Art erfolgter Gebrauch keine Beschränkungen für die Möglichkeiten des künftigen Gebrauchs begründet. Seine Rechtmäßigkeit entscheidet sich allein nach den Vereinbarungen in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Daher ist auch die Rechtmäßigkeit einer nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzungsänderung nicht konkret anhand der bisherigen Nutzung, sondern abstrakt aufgrund der allgemein möglichen Nutzung zu beurteilen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: nicht verbindlich geworden. Auch das Bestandsverzeichnis, in dem die Einheit mit Nr. 501 (Supermarkt) bezeichnet wird, begründet die Annahme einer Ge- brauchsregelung nicht. Die Auslegung der Teilungserklärung und der Gemeinschafts- ordnung erfolgt ohne Rücksicht auf die Eintragung im Grundbuch, weil sie den Re- gelungen nur Verbindlichkeit verschaffen soll, ohne selbst Erklärungswert zu besit- zen. Damit ist lediglich durch die Regelung über die Gestattung der gewerblichen Nutzung der Räume, beziehungsweise die Nutzungsänderung ohne Zustimmung des Verwalters, eine Gebrauchsregelung getroffen worden. Eine Beschränkung auf die Nutzung als Supermarkt oder Ladenlo- kal war damit nicht gegeben. Das OLG sah zwar die Nutzung als Ge- meindezentrum als Nutzungsänderung an, hielt diese aber für rechtmäßig. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit, die von der Beeinträchtigung der anderen Eigen- tümer durch die neue Nutzung abhing, war nämlich eine typisierende Betrachtung vorzunehmen. Daher waren nicht die von der gewerblichen Nutzung als Supermarkt ausgehenden Beeinträchtigungen mit den vom Gemeindezentrum ausgehenden Beeinträchtigungen zu vergleichen. Ent- scheidend waren die von einer nach der Beschaffenheit der Anlage allgemein zu- lässigen gewerblichen Nutzung zu erwar- tenden Beeinträchtigungen. Nachdem in den Räumen allgemein nicht nur ein Supermarkt betrieben werden konnte, sondern auch Gaststätte, Fitness- studio, Bildungseinrichtung, Kindertages- stätte oder ein kleiner Handwerksbetrieb denkbar waren, konnte der Nutzungsän- derung, welche die nicht gewerbliche Nut- zung als muslimisches Gemeindezentrum darstellte, nicht deren fehlende Rechtmä- ßigkeit entgegen gehalten werden. Dazu war nämlich nur auf die nach WEG-Recht von den anderen zu duldenden Beein- trächtigungen abzustellen, die von der Nutzung als Gemeindezentrum ausgeht. Diese unterscheiden sich hinsichtlich der Öffnungszeiten und des Publikumsver- kehrs nicht wesentlich von denen der allgemein zulässigen gewerblichen Nut- zungen. Die bisher vom Supermarkt aus- gehenden Beeinträchtigungen waren für den Vergleich nicht heranzuziehen. Dokumentation: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 1.11.2012 – 20 W 12/08, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 5 vom 4.3.2013.

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