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DDIV 04_2013

04|13 DDIVaktuell 41 Einer der beiden Eigentümer hatte auf einem ihm als Son- dernutzungsrecht zugewiesenen Grundstücksteil einen Zaun sowie ein Gartenhaus errichtet. Der andere Eigentümer war der Auffas- sung, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelte. Ohne Zustimmung hätte der andere Eigentümer den Zaun und das Gar- tenhaus nicht errichten dürfen, sodass er die Beseitigung der bauli- chen Veränderung beantragte. In der Teilungserklärung befand sich folgende Regelung: „Bezüglich der zwei Doppelhaushälften wird im rechtlichen Sinne eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet, jedoch im Zuge der Baumaß- nahme bereits Vorsorge dafür getragen, dass wirtschaftlich weitgehend eine Trennung zwischen diesen Einheiten herbeizuführen ist. Es besteht Ei- nigkeit darüber, dass auch im Zuge von Instandhaltungsmaßnahmen etc. jedem einzelnen Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur alleinigen Unterhaltung seines Gebäudes zugeordnet wird. Jeder Miteigentümer soll weitestgehend so behandelt werden, als sei er Alleineigentümer.“ Die Parteien streiten darüber, ob diese Regelung in der Tei- lungserklärung zu einer Abbedingung einer nach §§ 22 Ab- satz 1, 14 Nummer 1 WEG bestehenden Zustimmungspflicht für bauliche Veränderungen führt. Das LG Itzehoe hat entschie- den, dass der Eigentümer mit der Errichtung des Zauns und des Gartenhauses nicht die Grenzen des zulässigen Gebrauchs im Sinne des §15 Absatz 3 WEG überschritten hat, die nach den gesetzlichen Regelungen und Bestimmungen der Teilungs- erklärung vorgegeben sind. Grundsätzlich stellten ein Zaun und ein Gartenhaus bauliche Veränderungen im Sinne des §22 Absatz 1 WEG dar. Ebenfalls bedürfe es der Zustimmung des übrigen Wohnungseigentümers, sofern seine Rechte über das in §14 Nummer 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wären. Die Regelung des §22 Absatz 1 WEG ist jedoch durch die Vereinbarung in der Teilungserklärung abgeändert worden, was das Gericht im vorliegenden Fall für zulässig erachtete. Die Zustimmung ist durch diese Teilungserklärung abbedungen, so- dass sich die Zulässigkeit der baulichen Veränderung nur nach den allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privat- rechts und des öffentlichen Rechts richtet. Das Gericht hat hierbei die im Grundbuch eingetragene Ge- meinschaftsordnung ausgelegt, die auf den Wortlaut und Sinn abzustellen sei, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächst- liegende Bedeutung der Eintragung ergeben würde. Umstände außerhalb der Eintragung könnten nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Die- se Auslegung der Teilungserklärung führt dazu, dass sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nur insoweit aus dem WEG-Recht ergeben sollen, als es sich um unabding- bare Vorschriften handelt. Im Übrigen sollen nur die privat- und öffentlich-rechtlichen Grenzen, wie zwischen Nachbarn von real geteilten Grundstücken, gelten. Das Gericht legt in- sofern die Teilungserklärung dahingehend aus, dass die Woh- nungseigentümer im Innenverhältnis zueinander – soweit wie rechtlich möglich – von den sonst innerhalb einer Wohnungs- eigentümergemeinschaft bestehenden Abstimmungs- und Zu- stimmungserfordernissen freigestellt sind. Der Einwand, dass in der Teilungserklärung von baulichen Veränderungen nicht die Rede sei, hat das Landgericht verworfen, weil sich diese Rege- lung nicht nur auf das Gebäude selbst, sondern auch auf die zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Flächen bezieht. Insofern stellt diese Regelung eine allgemein gültige Regel auf, die für das gesamte Rechtsverhältnis der Wohnungseigentü- mergemeinschaft untereinander gelten soll. Da Verstöße gegen nachbarrechtliche Vorschriften des Privatrechts und auch Ver- stöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht vorlagen, ist die Berufung kostenpflichtig abgewiesen worden. Neues aus dem Norden Das Landgericht Itzehoe hatte im Jahre 2011 (LG Itzehoe vom 19.4.2011; 11S26/10) über die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung bei zwei Doppelhaushälften zu entscheiden. Der Autor WOLFGANG MATTERN Wolfgang Matternhat den Tätigkeitsschwerpunkt Immo- bilienrecht und ist Fachanwalt für Bau-, Architekten- und Steuerrecht. Er ist geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpom- mern, mit Kanzleien in Kiel und Hamburg.

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