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DDIV 04_2013

04 | 13  DDIVaktuell  33 verfügt und einzelne Wohnungseigentümer über dies nicht in der Lage sind, Sonder­ umlagen zu entrichten. Neben staatlichen Zuschüssen locken zinsbegünstigte KfW- Darlehen zur Aufnahme eines Kredits. War es noch anerkannt, dass kurzfristige Liquidi­ tätsengpässe durch Inanspruchnahme eines Girokredits aufgefangen werden können, so sollte die Finanzierung von längerfristig plan­ baren Instandsetzungsmaßnahmen über ein Darlehen nicht den Grundsätzen ordnungs­ gemäßer Verwaltung entsprechen (Land­ gericht München I BeckRS 2010,22024; Landgericht Bielefeld Z WE 2011,422). Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. September 2012 (AZ: V ZR 251/11) über die Zulässigkeit der Kreditaufnahme durch den Verband entschieden. Dabei hat der BGH aber lediglich festgestellt, dass der Wohnungseigentümerversamm­ lung im Hinblick auf die Darlehensaufnah­ me grundsätzlich Beschlusskompetenz zukommt, Nichtigkeitsgründe mithin nicht vorliegen. Die Beschlusskompetenz der Versammlung leitete der BGH aus § 27 Absatz 1 Nummer 4 WEG ab. Der Verwal­ ter ist danach berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Des Weiteren sei es ein Kernanliegen der Reformidee gewesen, die Verwaltung durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern. Für die Praxis bedauerlich, hatte sich der BGH nicht mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss über die Kreditaufnahme den Grundsätzen ordnungsgemäßer Ver­ waltung genügt. Dem gesetzlichen Leitbild folgend führt der Senat lediglich aus, dass keine Beschlusskompetenz besteht, eine gesamtschuldnerische Haftung der Woh­ nungseigentümer zu begründen. Dies kann Mindestinhalte der Beschlussfassung > Beschreibung der Instandsetzungsmaßnahme und der voraussichtlichen Kosten > Finanzierung über Rücklage, von der Umlage > Höhe des Kreditbetrags (KfW-Förderkredit) > Aufnahme des KfW-Förderkredits über XX Euro (Darlehenskonditionen und Bedingungen für die Förderzusage, Festschreibung des Zinssatzes für den KfW-Kredit und Rückzahlungskonditionen) > Ermächtigung des Verwalters, den Beschluss erst nach Bestandskraft um­ zusetzen, Befreiung in der Umsetzungspflicht bei Anfechtungsklage > Ermächtigung des Verwalters, der Bank alle Unterlagen und Infos zur Verfügung zu stellen, die für den Erhalt des Förderkredits erforderlich sind > Ermächtigung des Verwalters, gegebenenfalls Sicherheiten zu stellen > Ganz wichtig: Sämtliche Unterlagen (Kreditvertrag, Förderbedingungen etc.) müssen dem Einberufungsschreiben zur Eigentümerversammlung beigefügt sein nur Mdurch individuelle Verpflichtungser­ klärungen sämtlicher im Grundbuch einge­ tragener Wohnungseigentümer erfolgen. Einige Kernfragen waren vom BGH im zitier­ ten Urteil nicht zu prüfen. Insbesondere wie mit einem Wohnungseigentümer zu verfah­ ren ist, der seinen Anteil an den Instandset­ zungskosten aus eigenen finanziellen Mitteln decken kann. Muss die kreditfinanzierende Bank diesen Wohnungseigentümer von seiner anteiligen Haftung gemäß § 10 Ab­ satz 8 WEG freistellen? Hat diese Wohnung im Innenverhältnis gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern einen Freistellungs­ anspruch? Einfacher Mehrheitsbeschluss oder Einstimmigkeit? Ferner ist offen geblieben, welche Kre­ ditkonditionen (Darlehenshöhe, Laufzeit des Darlehens, Vorfälligkeitsentschädi­ gungen und so weiter) vorliegen müs­ sen, damit der Beschluss sich im Rahmen der Rechtmäßigkeit bewegt. Von erheb­ licher praktischer Bedeutung wäre auch die Klärung gewesen, ob ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist oder ob Einstimmigkeit erreicht werden muss. Die weitere Entwicklung der Rechtspre­ chung – basierend auf dem Grundsatz, dass Beschlusskompetenz besteht – bleibt nun abzuwarten. Den Wohnungs­ eigentümergemeinschaften, die vor der Entscheidung stehen, Instandsetzungs­ maßnahmen zu kreditieren, ist anzuraten, den Beschluss mit der Maßgabe zu fas­ sen, dass der Verwalter erst nach Ablauf der einmonatigen Beschlussanfechtungs­ frist berechtigt sein soll, den Beschluss umzusetzen und er für den Fall, dass Anfechtungsklage eingereicht ist, von der Verpflichtung zur Umsetzung befreit wird. Der VDIV Baden-Württemberg hat einen Musterbeschluss entwickelt, der dieser Vorgabe genügt. Die WEG hat keine Beschlusskompetenz, eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer zu begründen

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