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DDIV 04_2013

20  DDIVaktuell 03 | 1320  DDIVaktuell 03 | 13 1 Sonderumlage deckend kalkulieren Über eine Sonderumlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Bei der Höhe der Sonderumlage hat der Verwal- ter ein weites Ermessen. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass der zusätzliche Finanzbedarf auch tatsächlich gedeckt ist. Ist mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass nicht alle Eigentümer die Sonderum- lage bei Fälligkeit zahlen können, muss auch dies mit einkalkuliert werden. An einer Sonderumlage wegen Hausgeldausfällen muss zum Beispiel auch der säumige Eigentümer beteiligt werden, gleichzeitig ist aber dessen voraussichtlicher Ausfall bei der Bemessung zu berück- sichtigen. Auch wenn mit weiteren Hausgeldausfällen zu rechnen ist, sollte dies in eine Liquiditätssonderumlage einkalkuliert werden. 5 Den genauen Betrag angeben Vom Verwalter wird verlangt, dass Sonderumlagen eine exakte Sum- me nennen. Formulierungen wie „eine Sonderumlage in Höhe von circa“ oder „eine Sonderumlage in Höhe von mindestens“ sind zu unbestimmt. Hier kann der Eigentümer nicht abschätzen, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommt. 3 Gesetzlicher oder vereinbarter Verteilungsschlüssel Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich der gesetzliche (MEA) oder vereinbarte Verteilungsschlüssel. Im Einzelfall kann hier- von abgewichen werden, nämlich wenn gemäß § 16 Absatz 4 WEG für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Die Anforderungen an einen abweichenden Verteilungsschlüssel sind nach jüngster BGH-Rechtsprechung allerdings streng. Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung (und damit auch ein entspre- chender Sonderumlagebeschluss) bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer (Zustimmung von drei Viertel aller Eigentümer sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile). Die besten Tipps zur Sonderumlage 2 Betrag, Schlüssel und Fälligkeit beschließen Zu einem Beschluss über eine Sonderumlage gehört ne- ben dem Betrag auch die Angabe des Verteilungsschlüs- sels. Auch sollte ein ausdrücklicher Fälligkeitstermin genannt und mit beschlossen sein. Bei höheren Sonderumlagen zur Fi- nanzierung größerer Maßnahmen kann auch eine Fälligkeit in Raten sinnvoll sein. Für die Sonderumlage haften die zum Zeit- punkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. 4 Sonderumlage bei Liquiditätsengpässen und Altverbindlichkeiten Die Erhebung einer Sonderumlage kommt vor allem in Betracht zur Finan- zierung größerer Maßnahmen, die nicht oder nur teilweise über die Instandhal- tungsrücklage finanziert werden oder zur Finanzierung größerer Anschaffungen. Weitere Gründe sind mangelnde Liquidi- tät, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kal- kuliert wurde, Liquiditätsengpässen durch Hausgeldausfälle und Altverbindlichkeiten der WEG. Wenn es ums Geld geht, gibt es oft Streit darüber, wer etwas bezahlen muss und wie hoch der eigene Anteil ist. Deshalb ist es wichtig, dass der Verwalter keine Fehler macht. Wir geben Tipps rund um die Sonderumlage. Die Kreditfinanzierung wird einen separaten Artikel auf den Seiten 32 und 33 durchleuchtet. von Steffen Haase Foto:©dibrova/Shutterstock.com

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