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DDIV 03_2015

03|15 DDIVaktuell 49 Beginn und der Abschluss der Maßnahme und die zu erwartende Mieterhöhung. Der Vermieter hat auch plausibel zu be- gründen, dass durch die geplante Maß- nahme nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird. Je nach geplanter Maß- nahme ist dabei unterschiedlicher Be- gründungsaufwand erforderlich. Bei einer Verbesserung der Wärmedämmung durch die Anbringung von Wärmedämm- verbundsystemen und Erneuerung der Fenster darf von einer energetischen Sanierung ausgegangen werden. Bei ei- ner Umstellung der Heizungsart, z.B. auf Fernwärme, Wärme-Contracting oder nur durch Einbau einer moderneren Heizungs- anlage, ist die Primärenergieeinsparung anhand konkreter Vergleichsberechnun- gen darzulegen. Allerdings darf der Ver- mieter dabei auf allgemein anerkannte Pauschalwerte in Bezug auf die energeti- sche Qualität seiner verwendeten Bautei- le Bezug nehmen. Es genügt also etwa die Angabe entsprechender Verbrauchswerte eines Heizungsherstellers. Der Mieter ist auch darauf hinzuweisen, dass ihm eventuell der Einwand einer un- zumutbaren Härte zusteht, sodass er die Modernisierungsarbeiten nicht dulden muss. Eine solche Härte kann in einer schweren Krankheit begründet liegen, aber auch in einer momentanen berufli- chen Situation, die es unmöglich macht, die Durchführung der Arbeiten zu erdul- den. Dabei handelt es sich regelmäßig um vorübergehende Umstände, da die Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden ist und der Ver- mieter, aber auch die Allgemeinheit ein überwiegendes Interesse an der Durch- führung der Maßnahmen hat. Lediglich momentane, besonders schwerwiegende Hinderungsgründe kommen daher als be- sondere Härte im Sinne des §555d Abs. 3 BGB in Betracht. Kündigt der Vermieter die Moderni- sierung nicht in dieser Art oder nicht rechtzeitig an, oder erhöhen sich die an- gekündigten Kosten um mehr als 10 Pro- zent, kann er gemäß § 559b Abs. 2 BGB die Mieterhöhung erst sechs Monate ver- zögert geltend machen. Ein Verwalter, der diese Regelungen nicht beachtet, kann sich gegenüber dem Eigen- tümer schadensersatzpflichtig machen. Die Modernisierungskosten Von den Modernisierungskosten sind vor deren Umlage diejenigen Kosten in Abzug zu bringen, die für Erhaltungsmaßnah- men ohnehin aufzuwenden gewesen wä- ren, denn diese Kosten trägt der Mieter nicht. Dies können z.B. die Kosten für die ohnehin nötige Instandsetzung der Fens- ter sein. Es kann dann lediglich der Kos- tenanteil umgelegt werden, der über die Kosten einer notwendigen Instandsetzung hinausgeht. Ebenso können verwendete Drittmittel, also Gelder, die als öffentliche Förderung ausgereicht und verwendet wurden, gemäß §559a BGB nicht mit umgelegt werden. Die Erhöhungserklärung Nach Abschluss der Arbeiten ist dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich zu erklären. D. h., die Erhöhungserklärung muss die aufgewendeten Kosten auflisten und anhand der Umlagemöglichkeit von 11 Prozent, gemessen an der Wohnungs- größe, die verlangte Erhöhung nachvoll- ziehbar erläutern. Die Mieterhöhung wirkt mit Beginn des drit- ten Monats nach dem Zugang der Mieter- höhungserklärung (§559b Abs. 2 BGB). Entsprach die Modernisierungsankündi- gung nicht den oben beschriebenen Kri- terien, wirkt die Mieterhöhung erst sechs Monate später. Das Sonderkündigungsrecht Dem Mieter steht nach § 555e BGB das Recht zu, nach Erhalt der Modernisie- rungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich, mit Ablauf des über- nächsten Monats, also mit einer Zweimo- natsfrist zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. 11 Prozent der für eine Modernisierung aufgewendeten Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Kosten für ohnehin nötige Instandsetzung und verwendete Fördermittel sind von den Gesamtkosten abzuziehen. NEMETSCHEK Crem Solutions GmbH & Co. KG // Kokkolastraße 2 // 40882 Ratingen Tel.: +49 2102 5546 0 // Fax: +49 2102 5546 404 // info@crem.nemetschek.com WEG-Abrechnung nach VNWI-Muster JETZT NEU: iX-Haus Die Softwarelösung für die Immobilienverwaltung Tel.: +49210255460 // Fax: +4921025546404 // info@crem.nemetschek.com

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