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03|14 DDIVaktuell 55 FAZIT Einen Prozess der energetischen Sanierung in Eigentümergemeinschaften anzustoßen, ist durchaus schwierig, nicht zuletzt aufgrund der unterschied- lichen Interessenlagen ihrer Mitglieder. Aber es ist ein notwendiger Weg, um den Wert des Eigentums der Gemeinschaft langfristig zu erhalten. Die Mitglieder der Gemeinschaft setzen hohe Erwartungen in den Verwalter, die bei sorgfältiger Vorbereitung und Begleitung der Maßnahme sicher im Wesentlichen erfüllt werden können – wenn Verwalter und Gemeinschaft gemeinsam an der Zielerfüllung arbeiten. Am Ende eines gelungenen Sanie- rungsprozesses steht nicht nur der Mehrwert für die Gemeinschaft. Auch der Verwalter kann auf ein gelungenes Projekt verweisen – ein Aushängeschild bei der Akquisition künftiger Wohnungseigentumsgemeinschaften. aktiv werden und die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung in die Eigentü- merversammlungen hineintragen, wird häufig erwartet, dass sich der Verwalter dieser Fragen auch von selbst annimmt und entsprechende Beschlüsse herbei- führt. Zwar ist durchaus einzusehen, dass beim ersten Anstoß des Themas in einer Versammlung noch keine ausgearbeiteten Unterlagen vorliegen können, da dies mit umfassenden – und sicher nicht kosten- losen – Planungen und Untersuchungen verbunden ist. Doch können Eigentümer durchaus Informationen erwarten, die sie in die Lage versetzen, überhaupt zu ent- scheiden, ob Maßnahmen notwendig sind und in welchen Größenordnungen sich die Kosten geplanter Maßnahmen bewegen. Dies lässt sich häufig aus Erfahrungswer- ten, besser aus ersten Kostenvoranschlä- gen ableiten. Diese Erwartungen zeigen sich oft gerade bei den Eigentümern, die Sanierungsmaßnahmen befürworten. Eher sanierungsscheue Eigentümer sind davon meist nur zu überzeugen, wenn erste kon- krete Informationen, insbesondere über die Kosten, schon vorliegen. Konkret planen Entschließt sich die Gemeinschaft, die energetische Sanierung weiterzuverfolgen, muss der Verwalter die Planung konkreti- sieren. Dabei geht es etwa um die Frage, welche Maßnahmen an einer Anlage im Einzelnen durchgeführt werden müssen, ob die energetische Sanierung in einer umfassenden Aktion durchgeführt oder auf mehrere Phasen verteilt wird. Dies kann in der Regel nicht vom Verwalter al- lein geleistet werden. Sinnvollerweise wer- den bereits im Rahmen der Vorbereitung Fachleute wie Energieberater hinzugezo- gen, damit die Gemeinschaft verlässliche Unterlagen bekommt, auf deren Basis sie die notwendigen Entscheidungen treffen kann. Diese Unterlagen sollten nicht nur die Maßnahme selbst erläutern und Kos- tenvoranschläge bieten, sondern zugleich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ent- halten. Nur so lässt sich für Wohnungsei- gentümer erkennen, ob und in welchem Umfang sich die energetischen Sanie- rungsmaßnahmen in einer Reduktion des Energieverbrauchs niederschlagen und letztlich auch in einer Reduktion der Heiz- kosten. Zwar lassen sich Kosten zu diesem frühen Zeitpunkt nicht verlässlich kalkulie- ren, ein Überblick über die zu erwarten- de Investition und mögliche Fördermittel sollte zur Entscheidungsfindung dennoch vorliegen. Die Entscheidung der Gemein- schaft wird sicher erleichtert, wenn die Maßnahmen bereits im Vorfeld in einzel- ne Schritte oder Pakete unterteilt werden, so dass der zeitliche Ablauf ersichtlich wird und damit auch das Ausmaß der Belastun- gen für Eigentümer – und Mieter. Fördermittel nutzen Hat die Gemeinschaft sich für eine Sanie- rung entschieden, erwarten Eigentümer, dass der Verwalter geplante Maßnahmen in engem Kontakt begleitet. Dazu sollte neben der Auswahl und der Beauftragung der geeigneten Energieberater, Architek- ten, Ingenieure, Handwerker und anderer Fachleute auch deren kritische Anleitung und Kontrolle stehen. Wohnungseigen- tümer setzen in der Regel voraus, dass auch die Finanzierung durch den Verwal- ter geplant wird. Denn die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen reichen häufig nicht aus. Gerade aber die Beantragung von Fördermitteln, etwa der KfW, wie auch der Länder, ist für Wohnungseigen- tümergemeinschaften durchaus komplex, so dass die Gemeinschaft auf die Unter- stützung des Verwalters angewiesen ist. Mieter berücksichtigen Ein besonderes Problem stellt sich für Wohnungseigentümer, die ihr Sonderei- gentum vermieten. Denn sie sehen sich mit den Anforderungen des Mietrechts, etwa den Formalien der Ankündigung der Maßnahme oder der Vorbereitung einer Modernisierungsmieterhöhung konfron- tiert. Zudem müssen sie unter Umständen Mietminderungen hinnehmen, sofern die durchzuführenden Maßnahmen die drei „minderungsfreien Monate“ überschrei- ten. Auch hier erwarten Eigentümer Un- terstützung durch ihren Verwalter. Regie führen Selbstverständlich setzen alle Eigentümer voraus, dass nicht nur die energetische Sanierung gut vorbereitet wird. Auch die notwendigen Beschlüsse müssen vorbe- reitet und mit den jeweils notwendigen Mehrheiten gefasst werden. Dass der ge- samte Prozess nicht ohne eine zusätzliche Honorierung der Verwalter durchgeführt werden kann, erscheint zwar logisch, wird jedoch von Gemeinschaften gerne über- sehen. Doch auch in diesem Fall müssen Beschlüsse gut vorbereitet werden. Einem offenen Wort des Verwalters verschließt sich eine gut geführte Gemeinschaft in der Regel nicht. Das Thema Sonderhonorar sollte man in diesem Zusammenhang souverän behandeln.

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