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RECHT & STEUERN 52 DDIVaktuell 03|14 einzelne Eigentümer naturgemäß nicht in die Auseinandersetzung mit dem Bauträ- ger involviert und wird in der Regel nur im Rahmen der Eigentümerversammlungen oder durch Rundschreiben der Verwaltung bzw. des Beirates o. Ä. über den aktuellen Stand der Dinge informiert. Entsprechend wäre der einzelne Eigentümer in diesem Fall auch nur begrenzt in der Lage, die Abnahmefähigkeit zu beurteilen, so dass es sinnvoll erscheint, den Eigentümern die Möglichkeit einzuräumen, die WEG per Mehrheitsbeschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu berechtigen. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH sich hierzu verhält. Ebenso offen bleibt in diesem Zusammen- hang die in der Praxis häufig relevante Fra- ge, ob durch eine solche Abnahme auch spätere Ersterwerber (Erwerb nach Ab- nahme) an die Abnahme gebunden und mit Gewährleistungsrechten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum ausge- schlossen sind. Bis zu einer endgültigen Klärung durch die höchstrichterliche Rechtsprechung verbleibt es für den Bauträger dabei, dass spätere Ersterwerber das Gemeinschafts- eigentum ebenso abnehmen müssen, mit der Folge, dass zu Lasten des Bauträgers die Gewährleistungsfristen hier erneut zu laufen beginnen und er gegenüber ei- nem Späterwerber zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, obwohl die Gewährleis- tungsfristen in Bezug auf die Ersterwerber aufgrund der (durch die Gemeinschaft) erfolgten Abnahme bereits abgelaufen sind. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Veräußerer mit dem (Spät-)Erwerber im Kaufvertrag eine Regelung trifft, nach der der Erwerber eine bereits erfolgte Abnahme gegen sich gelten lässt und sich ausdrücklich mit den verkürzten Verjäh- rungsfristen einverstanden erklärt. Nach einer Entscheidung des OLG Kob- lenz vom 08.04.2013, Az.: 2 U 1123/12, kann dies sogar dann gelten, wenn der Veräußerer eine solche Regelung formu- larmäßig in seine Kaufverträge aufnimmt. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Veräußerer eine Klausel in den Kaufver- trägen, wonach das Gemeinschaftseigen- tum durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen abge- nommen wurde und der Käufer die Ab- nahme für sich als verbindlich anerkennt, so dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt. Das OLG Koblenz hielt eine solche Klausel für wirksam und verneinte insbesonde- re eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB. Eine solche Klausel sei aus sich he- raus verständlich und werde dem Zweck der längeren Verjährungsfrist, nämlich die Berücksichtigung verdeckter und erst spä- ter auftretender Mängel, gerecht, weil sie diese Frist an sich nicht verkürzt, sondern den Erwerber lediglich an eine bereits lau- fende Frist bindet. Die weitere Problematik in Zusammen- hang mit sog. „Nachzüglern“ ist damit je- doch nicht geklärt, sondern bedarf einer besonderen Betrachtung, die den Rahmen dieses Artikels überschreiten würde. Insofern bleibt abzuwarten, ob und welche Lösungen die Rechtsprechung für dieses Problem entwickelt. Die bisherigen Ent- scheidungen sind zahlreich und bieten kei- ne Möglichkeit einer rechtssicheren und einheitlichen Handhabung. Offen bleibt, ob spätere Ersterwerber an frühere Abnahme gebunden und von Ge- währleistungsrechten ausgeschlossen sind. Foto:©BrianaJackson/Shutterstock.com

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