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RECHT & STEUERN 46 DDIVaktuell 03|14 In dem Moment, in dem eine Veränderung der Verteilung der auf die Eigentümer um- zulegenden Kosten besprochen wird, ist dem Verwalter zu raten, einen Beschluss hin- sichtlich einer möglichen Änderung herbeizuführen. Bei der Beschlussfassung ist dann darauf zu achten, dass der Beschluss über den neuen Verteilungsschlüssel die Kriterien der Transparenz und der Bestimmtheit erfüllt, d.h. dass für die Eigentümer genau er- kennbar ist, welche Kosten von der Änderung betroffen sind, inwiefern sich die Ver- teilung ändert und ab wann die Änderung wirksam sein soll. Des Weiteren ist bei der Beschlussfassung darauf zu achten, dass der Maßstab der Verteilung interessengerecht für die Gemeinschaft und die einzelnen Eigentümer ist sowie nicht zur Benachteiligung einzelner führt. Eine echte Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Abrechnungszeit- räume darf nicht beschlossen werden. Eine unechte Rückwirkung auf zurückliegende Abrechnungszeiträume, die allerdings noch nicht durch entsprechenden Eigentümerbe- schluss abgeschlossen wurden, ist dann möglich, wenn der einzelne Eigentümer keinen Vertrauensschutz geltend machen kann; beispielsweise weil, wie im vorliegenden Fall, bereits der Wirtschaftsplan nach den neuen Kriterien aufgestellt worden war. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Berufung wurde vom Landgericht als un- begründet abgewiesen. Die Meinung des Gerichts: Das Gericht hält die in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2011 gefassten Beschlüsse hin- sichtlich neuer Verteilungsschlüssel der von den Eigentümern zu tragenden Kos- ten für wirksam und nicht anfechtbar. Zum einen seien Kosten, die bereits in der Teilungserklärung mit einem Verteilungs- schlüssel versehen wurden, auch von der Änderungskompetenz des § 16 III WEG erfasst. Die in § 16 III WEG vorgesehen Kosten umfassen sowohl die Betriebskos- ten nach § 556 I BGB sowie Kosten der Verwaltung. Zum anderen seien die Beschlüsse der Ei- gentümerversammlung hinreichend trans- parent und auch hinreichend bestimmt. So sei der Beschluss in der Einladung zur Eigentümerversammlung ausdrücklich genannt und die Änderung des Vertei- lungsschlüssels ausdrücklich beschlossen worden. Auch sei genau aufgeführt, wel- cher Verteilungsschlüssel wie geändert werden soll. Hinsichtlich der Kosten, die einem bestimmten Eigentümer zuzuord- nen sind, habe die entsprechende Re- gelung bereits in der Teilungserklärung vorgelegen. Auch sei klar zu erkennen, ab wann die neuen Verteilungsschlüssel gelten sollen, nämlich ab dem Abrech- nungszeitraum 2010. Nachdem die Tei- lungserklärung regelt, dass es sich bei einem Rechnungsjahr um ein Kalenderjahr handelt, sei klar, dass die Regelung ab dem 01.01.2010 gelten solle. Das Landgericht geht des Weiteren da- von aus, dass die Wirksamkeit des Be- schlusses nicht daran scheitert, dass eine rückwirkende Geltung grundsätzlich un- zulässig ist. Damit folgt das Landgericht der Rechtsprechung des BGH, wonach kein striktes Rückwirkungsverbot gilt. Allerdings sollen sich die Wohnungsei- gentümer grundsätzlich darauf verlassen können, dass Kosten bis zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach dem bis dahin geltenden Verteilungsschlüssel verteilt werden. Insbesondere darf nicht rückwirkend in einen bereits abgeschlos- senen Abrechnungszeitraum eingegriffen werden. Allerdings betont das Landge- richt, dass im vorliegenden Fall gerade nicht in einen abgeschlossenen Abrech- nungszeitraum eingegriffen wird, son- dern der Abrechnungszeitraum 2010 erst mit dem Beschluss über die Abrechnung am 19.05.2011 abgeschlossen wurde. Hier käme es aber in erster Linie auch darauf an, dass die Eigentümer gar kein schutzwürdiges Vertrauen auf den in der Teilungserklärung vereinbarten Vertei- lungsschlüssel hätten, da dieser seit dem Jahr 2000 schon nicht mehr eingehalten wurde und die Kosten so verteilt wurden, wie es nun in der Eigentümerversamm- lung beschlossen wurde. Hinzu käme, dass es hier keinen Wirtschaftsplan gab, auf den die Kläger ihr Vertrauen auf Bei- behaltung des bislang vereinbarten Ver- teilungsschlüssels stützen könnten. Dokumentation: LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2013 – 318 S 32/12 = ZWE 2013, 453 Fotos:©rangizz/Shutterstock.com;InitiativeEchteSozialeMarktwirtschaft(IESM)/Pixelio.de

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