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RECHT & STEUERN 44 DDIVaktuell 03|14 Fotos:©PeterGudella/Shutterstock.com;©RainerSturm/Pixelio.de Der Verwalter sollte bei Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer über Sanie- rungsmaßnahmen, die gravierende Mängel der Bausubstanz betreffen, grundsätzlich darauf achten, dass eine DIN-konforme Sanierungsvariante beschlossen wird. Er kann die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung bzw. in der Wohnungs- eigentümerversammlung ausdrücklich auf die Anforderungen an eine Sanierung schwerwiegender Baumängel hinweisen. Nur diejenige Sanierungsvariante, die auch die einschlägigen aktuellen DIN-Normen berücksichtigt oder über deren Anforderun- gen noch hinausgeht, entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungs- eigentums. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativangebote einholt. Dadurch soll gewährleistet werden, dass technische Lö- sungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, und zugleich auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Der Verwalter sollte also zur Vorbereitung auf eine WEG- Versammlung, die die Vergabe von Sanierungsaufträgen auf der Tagesordnung hat, verschiedene Kostenvoranschläge anfordern und den Wohnungseigentümern mehrere Vergleichsvorschläge präsentieren. Die Vergleichsangebote müssen bereits zum Zeit- punkt der Beschlussfassung schriftlich vorliegen. Eine mündliche Präsentation genügt nicht. Nur diese Maßnahme kann gewährleisten, dass die Beschlussfassung ordnungs- gemäßer Verwaltung entspricht. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Anforderungen an die Sanierung des Gemeinschaftseigentums Was war passiert: Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft strit- ten um den Umfang der Sanierungspflicht für die Dach- und Deckenkonstruktion über dem 4. Obergeschoss. Die Klägerin, Teileigentümerin der im 5. Obergeschoss belegenen Einheit (vormals als Trockenbo- den genutzt) plante, diese Einheit zu Woh- nungen auszubauen. Dazu war sie nach der Teilungserklärung befugt. Nach einem von der Klägerin eingeholten Sachverständigen- gutachten war die Dach- und Deckenkon- struktion über dem 4. Obergeschoss mit „echtem Hausschwamm“ und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Die Sach- verständige empfahl eine Sanierung nach DIN 68800 Teil 4. Ein von der Wohnungs- eigentümergemeinschaft beauftragter Sachverständiger befand demgegenüber allenfalls leichte Schäden in der Decken- konstruktion. Vor diesem Hintergrund stritten die Mitglieder der Wohnungsei- gentümergemeinschaft darüber, welche Sanierungsvariante den Grundsätzen ord- nungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Meinung des Gerichts: Der BGH hat zum Umfang der Sanierungspflicht wie folgt ausgeführt: Grundsätzlich entspricht jedenfalls bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz (was bei einer Dekonstrukti- onsfäule gegeben ist) nur eine Sanierung, die den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst be- achtet, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Weil für DIN-Normen die Ver- mutung gilt, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederge- ben, führt dies normalerweise dazu, dass nur eine Sanierung nach DIN-Normen eine ord- nungsgemäße Verwaltung des Wohnungsei- gentums garantiert. Allerdings könne diese Vermutung auch entkräftet werden, weil sich die Regeln der Technik ständig fortentwi- ckeln und dies in DIN-Normen nicht immer auf dem aktuellsten Stand berücksichtigt ist. Das sei nur durch ein Sachverständigengut- achten zu klären. Wenn die Vermutung über die Richtigkeit und Vollständigkeit der DIN- Normen entkräftet wird, haben die Woh- nungseigentümer ein Gestaltungsermessen für eine von den DIN-Normen abweichende Sanierung. Die Wohnungseigentümer kön- nen also sehr wohl eine von DIN-Normen abweichende Sanierung beschließen – al- lerdings nur dann, wenn der Standard der DIN-Vorschriften nicht unter- sondern überschritten wird. Nicht DIN-konforme Maßnahmen (sog. Außenseitermethoden) dürfen die Wohnungseigentümer bei sol- chen Sanierungsfällen also nicht ergreifen. Dokumentation: Rechtsquelle: BGH, Ur- teil vom 05.07.2013 – V ZR 81/12 = NZM 2013, 735 wird, also auch keine zu teuren Aufträge vergeben werden. Daneben führte das Gericht im Hinblick auf das Gebot der in- haltlichen Bestimmtheit und Klarheit von WEG-Beschlüssen aus, dass ein mündliches Angebot bzw. eine mündliche Präzisierung von Angeboten nicht ausreicht. Der Be- schlussinhalt muss auch für einen etwaigen Rechtsnachfolger erkennbar sein, was nur durch die Vorlage schriftlicher Angebote gewährleistet werden kann. Dokumentation: Rechtsquelle: Landge- richt Karlsruhe, Beschluss vom 08.08.2013 – 11 T 355/12 = ZWE 2013, 417

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