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IM BLICKPUNKT 20 DDIVaktuell 03|14 Der Autor MARCO J. SCHWARZ Der Rechtsanwalt ist Justitiar des VDIV Bayern und in der Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen in München tätig. www.ra-schwarz-thoenebe.de Möge die Die Bevollmachtung des Verwalters ist ein strittiges Thema. Im Hinblick auf den Abschluss mehrjähriger Verträge sogar ein zweischneidiges Schwert. Gemäß §27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümerge- meinschaft und mit Wirkung für und ge- gen diese sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Be- schluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Die Wohnungseigentümer sind also in der Lage, dem Verwalter durch Stimmenmehr- heit eine weitergehende Ermächtigung zu erteilen, die über die in den Nummern 1 bis 6 dargelegte Vertretungsmacht hinaus- geht. Der Begriff der Rechtshandlung ist dabei als Oberbegriff für Handlungen zu verstehen, durch die Rechtsfolgen ausge- löst werden. Unter Rechtsgeschäften sind ein- oder mehrseitige Rechtsgeschäfte zu verstehen, sodass der Abschluss von Ver- trägen, die Kündigung von Verträgen, die Erklärung eines Rücktritts, die Erklärung einer Aufrechnung usw. hierunter fallen. Wie wird ermächtigt – und mit welchen Folgen? Die Ermächtigung kann durch Verein- barung oder durch Beschluss der Woh- nungseigentümer mit Stimmenmehrheit erfolgen. Sie ist Tatbestandsmerkmal für die Entstehung der gesetzlichen Vertre- tungsmacht des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfolgt die Ermächtigung durch Verein- barung, so ist eine vertragliche Regelung aller Wohnungseigentümer erforderlich, wobei diese bereits durch den teilenden Eigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Aufnahme in die Gemeinschaftsordnung erfolgen kann. Insoweit handelt es sich nach Entste- hung der werdenden Wohnungseigen- tümergemeinschaft um eine vertragliche Regelung aller Wohnungseigentümer un- tereinander, die auch das Rechtsverhältnis zum Verwalter gestaltet; eine Aufnahme der Ermächtigung in den Verwalterver- trag ist dann nicht notwendig. Die Er- mächtigung durch Beschluss kann auch konkludent gefasst werden. Damit wohnt einem Beschluss, mit dem über die Um- setzung einer Maßnahme entschieden werden soll, auch die spezielle Ermäch- tigung zur Vornahme der dazu erfor- derlichen Rechtsgeschäfte inne. Hier ist allerdings zu beachten, dass Beschlüsse aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen sind, ohne dass es auf die sub- jektiven Vorstellungen der Wohnungsei- gentümer ankommt. Die Annahme einer konkludent erteilten rechtsgeschäftlichen Vertretungsmacht muss sich hieran mes- sen lassen. Besonderheiten im Verwaltervertrag Eine Ermächtigung des Verwalters kann aber auch im Verwaltervertrag geregelt sein, zumal es sich hier um eine besondere Variante der im Gesetz vorgesehenen Er- mächtigung durch Mehrheitsbeschluss han- delt. Der Verwaltervertrag beruht stets auf einem Beschluss der Wohnungseigentümer. Zu untersuchen ist in diesem Zusammen- hang die Möglichkeit, dem Verwalter eine generelle Ermächtigung zur Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen zu erteilen. Eine solche generelle Ermäch- tigung kann durchaus zweckmäßig sein und die Vertretung der Wohnungseigentümer- gemeinschaft erleichtern, da der Verwalter dadurch in die Lage versetzt wird, rasch zu handeln, ohne jeweils die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Vornahme von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen einholen zu müssen. Ist eine generelle unbeschränkte Ermäch- tigung des Verwalters erteilt, so ist er im Zweifel zur Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen namens der Woh- nungseigentümergemeinschaft berechtigt, auch wenn sie nicht der Verwaltung des ge- meinschaftlichen Eigentums dienen. Hier wäre sogar an den Erwerb eines Grund- stücks zu denken, an die Aufnahme eines Kredits oder ähnliche Rechtsgeschäfte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Außenverhältnis uneingeschränkt rechtsfähig, also nicht nur in denjenigen Angelegenheiten, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Sie kann jede Art von Rechtsgeschäft eingehen. Vollmacht mit dir sein?!

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