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DDIV 03_2013

03 | 13  DDIVaktuell  53 hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hinsichtlich des einfachen Mehrheits- erfordernisses bei der bisherigen Rechts- auffassung (§ 22 Absatz 3 WEG). Modernisierende Instandsetzung Instandhaltungs- und Instandsetzungs- maßnahmen sind erforderlich, um den baulich-technischen Standard in einer Wohnanlage zu erhalten oder wiederher- zustellen. Nach den Bestimmungen des WEG fällt auch die erstmalige Herstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zu- stands unter die Instandsetzung. Über diese Maßnahmen beschließen die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Absätze 3 und 5 Nummer 2 WEG mit einfacher Stimmen- mehrheit in der Versammlung. Handelt es sich dagegen um bauliche Veränderun- gen gemäß § 22 Absatz 1 WEG oder um Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Absatz 2 WEG reicht ein Mehrheitsbe- schluss nicht aus. So bedarf beispielsweise eine Fassadensanierung zwecks Energieein- sparung durch Anbringen einer Vorhang- fassade und der damit einhergehenden baulich-optischen Veränderung als Moder- nisierungsmaßnahme gemäß § 22 Absatz 2 WEG einer doppelt qualifizierten Mehrheit (drei Viertel nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) oder als bauliche Veränderung gemäß § 22 Absatz 1 WEG der Zustimmung aller benachteiligten Wohnungseigentümer. Ist allerdings eine Fassadensanierung aufgrund von Feuchtig- keitsschäden als Instandsetzungsmaßnahme erforderlich und wird im Zuge dieser ohne- hin erforderlichen Maßnahme die baulich- optische Gestaltung des Gebäudes durch eine Fassadenverkleidung verändert, reich- te schon nach früherer Rechtsprechung als „modernisierende Instandsetzung“ ein ein- facher Mehrheitsbeschluss aus. Seit dem 1. Juli 2007 ist diese Rechtsauffas- sung durch § 22 Absatz 3 WEG gesetzlich normiert. Danach können „modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen“ mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings im- mer unter der Voraussetzung, dass die „Mo- dernisierungsmaßnahme“ mit einer ohnehin erforderlichen Instandsetzung einhergeht. Bauliche Veränderungen Bauliche Veränderungen und Aufwen- dungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung des gemein- schaftlichen Eigentums hinausgehen, kön- nen gemäß § 22 Absatz 1 WEG von den Wohnungseigentümern beschlossen wer- den, wenn die Wohnungseigentümer zu- stimmen, deren Rechte über das nach § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Auf die Zustimmung kann verzich- tet werden, soweit die Rechte eines oder mehrerer oder aller Eigentümern nicht be- einträchtigt werden (§ 14 Nr. 1 WEG). Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Zustimmung aller Eigen- tümer immer dann erforderlich ist, wenn das Grundstück oder das Gebäude baulich optisch verändert wird. Dies gilt unter an- derem bei Balkon- oder Loggiaverglasun- gen, Errichtung von Wintergärten und bei der Errichtung von zusätzlichen Bauten, mung vorzunehmen. Im Einzelfall können die Eigentümer bei baulichen Veränderun- gen aber auch durch Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer gemäß § 16 Absatz 4 WEG eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung beschließen, wenn diese Dreiviertelmehrheit (nach Köp- fen) gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiert. Werden bauliche Veränderungen am ge- meinschaftlichen Eigentum durch einzelne Eigentümer ohne die erforderliche Zu- stimmung der übrigen Eigentümer vorge- nommen, kann jeder einzelne Eigentümer oder auch die rechtsfähige Wohnungsei- gentümergemeinschaft bei entsprechen- der mehrheitlicher Beschlussfassung der Versammlung die Beseitigung dieser Bau- maßnahme verlangen, auch wenn diese bereits durchgeführt worden ist. Bei einem nachträglichen Beseitigungsverlangen ist allerdings die dreijährige Verjährungsfrist zu beachten, innerhalb derer der Anspruch geltend zu machen ist. wie Garagen, Carports oder Garten- häusern auf der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche. Beschließen allerdings die Eigentümer eine zustimmungsbedürftige bauli- che Veränderung nur mit Mehrheit trotz an sich erforderlicher Zustim- mung aller Eigentümer, ist ein solcher Mehrheitsbeschluss wirksam und vom Verwalter durchzuführen, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist ange- fochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. Die Ei- gentümer, die diesem Beschluss nicht zugestimmt haben, brauchen sich dann gemäß § 16 Absatz 6 WEG nicht an den Kosten zu beteiligen, dürfen allerdings auch keinen Anteil an den Nutzungen dieser Maßnahmen ha- ben. Um im Nachhinein Streitigkeiten mit den Eigentümern zu vermeiden, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, empfiehlt sich im Zweifelsfall, bei Beschlüssen über bauliche Verän- derungen eine namentliche Abstim- AWI · Hohe Straße 16 · 70174 Stuttgart Tel.: 0711 16345-601 · Fax: 0711 16345-699 info@awi-vbw.de · www.awi-vbw.de Geprüfte/r Immobilien-Vermittler/in (AWI) Immobilien-Verwalter/in (AWI) Geprüfte/r Bestandsmanager/in (AWI) Fachkraft für immobilienwirtschaftliches Rechnungswesen (AWI) Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK) und/oder Immobilienwirt/in (AWI) Immobilien-Ökonom/in (GdW) Immobilien-Techniker/in (AWI) Geprüften Fachkraft für Gebäudemanagement (AWI) Die AWI bietet ein speziell auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zugeschnittenes Weiterbildungsangebot an: Vorsprung durch Weiterbildung

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