Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 03_2013

VERWALTUNG & FINANZEN 52  DDIVaktuell 03 | 13 Was ist Was? Begriffe rund um die Instandhaltung und Modernisierung werden sowohl von Verwaltern als auch von Eigentümern häufig verwendet – aber oft wird etwas ganz anderes gemeint. Deshalb setzt sich dieser Beitrag mit den Begrifflichkeiten auseinander. von Steffen Haase Instandhaltung / Instandsetzung Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen sie nach § 21 Absatz 3 und 5 Nummer 2 WEG über „ordnungsgemä- ße“ Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Be- schlussfassung in der Wohnungseigentü- mer-Versammlung. Ordnungsgemäß ist eine solche Maßnah- me dann, wenn sie der Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustands der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftli- chen Eigentums dient. Auch die erstmalige Herstellung von Anlagen und Einrichtun- gen nach den behördlich genehmigten Plänen beziehungsweise die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums zählt zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung. Geht eine Maßnahme über die ordnungs- gemäße Instandhaltung und Instand- setzung hinaus, bedarf sie als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Absatz 1 WEG im Regelfall der Zustimmung aller nachteilig betroffenen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer oder als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 22 Absatz 2 WEG eines dop- pelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (Mehrheit von drei Viertel aller stimmbe- rechtigten Eigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsan- teile). Modernisierungsmaßnahmen Früher waren gemäß § 22 Absatz 1 WEG bauliche Anpassungen, Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und Komfortansprüche als bauliche Verän- derungen meist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Heute können Woh- nungseigentümer mit qualifizierter Mehr- heit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraussetzung hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Eigentümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zusätzlich mehr als die Hälfte der von ihnen reprä- sentierten Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss). Die neue Bestimmung des § 22 Absatz 2 WEG erfasst alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung und -setzung sowie über die modernisierende Instandsetzung hinausgehen und zur nachhaltigen Erhö- hung des Gebrauchswerts, der dauerhaf- ten Verbesserung der Wohnverhältnisse, dem Einsparen von Energie und Wasser oder zum Anpassen an den Stand der Technik geboten sind. Insoweit gilt zum Beispiel der Einbau eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen als mehrheitlich be- schließbare Modernisierungsmaßnahme. Abgestellt wird dabei auf den mietrechtli- chen Begriff der Modernisierung im Sinne des § 559 Absatz 1 BGB. Voraussetzung für eine mehrheitlich beschließbare Moder- nisierungsmaßnahme ist allerdings, dass durch diese Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Auch eine unbillige Beeinträchtigung an- derer Eigentümer kann einem Mehrheits- beschluss zur Modernisierung entgegen stehen. Das kann der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Belichtung und Besonnung eines schon vorhandenen, da- runter liegenden Balkons oder einer Woh- nung beeinträchtigt wird. Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Moder- nisierungsmaßnahmen nicht eingeräumt, es sei denn, dass die von ihm geplante Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Absatz 1 WEG keinen der übrigen Eigentümer über das nach § 14 Nummer 1 WEG zulässige Maß hinaus be- einträchtigt. Insoweit sind auch Maßnah- men zu dulden, durch die beispielsweise ein barrierefreier Zugang geschaffen wird (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppen- haus). Für modernisierende Instandset- zungsmaßnahmen verbleibt es allerdings Maßnahmen wie der Einbau eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen gelten als mehrheitlich beschließbare Modernisierungs maßnahme. Foto:©JohnnyHabell/Shutterstock.com

Pages