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DDIV 03_2013

50 DDIVaktuell 03|13 Das Interesse anderer Mieter wird stets dahin gehen, einen besseren Wohnkom- fort zu gewinnen beziehungsweise End- energie einzusparen. Achtung: Gemäß § 555 d BGB neue Fas- sung spielt die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung bei der Frage der Zumut- barkeit auf Mieterseite keine Rolle mehr, diesbezügliche Argumente dürfen nun- mehr bei der nachfolgenden Mieterhö- hung berücksichtigt werden. Damit kann die Maßnahme selbst nicht mehr verzö- gert werden. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Ver- mieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand berechtigt ist. Der Abwägungsmaßstab ist derselbe ge- blieben. Bei den vorzunehmenden Arbei- ten ist zu berücksichtigen, ob die Arbeiten aufgrund des Alters oder sonstiger per- sönlicher Besonderheiten des Mieters zumutbar erscheinen. Es ist zu prüfen, ob die geplanten Maßnahmen sich nicht nachteilig auf die Mietsache (Mieträume und gesamtes Gebäude) auswirken oder diese gar so verändern, dass etwas kom- plett Neues entsteht. Hat der Mieter erst kurz vor der Moder- nisierung selbst Aufwendungen auf die Mieträume gemacht, die durch die Mo- dernisierung wertlos gemacht werden, kann für ihn die Duldung eine nicht zu- mutbare Härte darstellen (Aufwendungen in Höhe von einer Jahresmiete sind grund- sätzlich in vier Jahren abgewohnt). Die Mieterhöhungserklärung Nach Durchführung der Arbeiten wird der Vermieter die Mieterhöhungserklärung abgeben. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Entspricht die Erhö- hungserklärung den gesetzlichen Voraus- setzungen, so kann der Vermieter damit die Mieterhöhung durch einseitige Erklä- rung bewirken. Die Erklärung ist dem Mieter in Textform mitzuteilen. Der Anspruch steht dem Ver- mieter zu. Wird die Wohnung vor oder während der Maßnahme veräußert, geht der Anspruch auf den Erwerber über, so- fern er zum Zeitpunkt des Abschlusses der Arbeiten Eigentümer ist. Der Zugang muss auch hier vom Vermieter im Zweifel nach- zuweisen sein. Die Mieterhöhung ist weder davon ab- hängig, ob der Mieter der baulichen Änderung zugestimmt hat, noch ob der Vermieter die Modernisierung mitgeteilt hat. Fehlt die Ankündigung des Vermie- ters, so verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate. Gleiches gilt auch, wenn der angekündigte Erhöhungsbetrag um mehr als 10 Prozent überschritten wird. Die Ermittlung des Erhöhungsbetrags Die Erhöhungserklärung muss eine Berech- nung des Erhöhungsbetrags aufgrund der entstandenen Kosten und eine Erläuterung des Erhöhungsbetrags enthalten. Der Ver- mieter muss also alle einzeln angefallenen Modernisierungsmaßnahmen und die dar- aus entstandenen Kosten einzeln darstellen und erläutern. Er muss einen billigen Ver- teilerschlüssel wählen, der wiederum zu er- läutern ist, sodann die Kosten nach diesem Verteilerschlüssel auf die betroffenen Woh- nungen umlegen und den jeweiligen Betrag für die betroffene Wohnung darstellen. Wurde gleichzeitig auch Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung vorge- nommen, so sind diese Kosten gesondert zu ermitteln, zu erläutern und abzuziehen. Pauschalabzüge ohne Erläuterung sind un- zulässig. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden, sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung. Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal 11 Prozent auf die Miete umge- legt werden können, wurde nicht verän- dert (§559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wurde auch für die energetische Moderni- sierung nicht erhöht. Begrenzung der Mietminderung Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Mona- ten nicht mehr zu einer Mietminderung (§536 BGB). Ab dem vierten Monat tritt eine Mietminderung wie bisher ein, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abge- schlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorüberge- hende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Entspricht die Erhöhungs- erklärung den gesetzlichen Voraussetzungen, kann der Vermieter damit die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken. Foto:©Marvelens/Shutterstock.com

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