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DDIV 03_2013

die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Das ist bei ei- ner energetischen Modernisierung der Fall, zum Beispiel der Dämmung der Gebäude- hülle oder dem Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Darunter fallen auch bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie einge- spart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt. Bereits hier kann es zu Problemen in der Abgrenzung zwischen Erhaltungsmaßnah- men im Sinne des neuen § 555 a Absatz 1 BGB und Modernisierungen kommen. Mit der Erhaltungsmaßnahme, also der In- standhaltung und Instandsetzung, kommt der Vermieter nur seiner Pflicht aus § 535 Absatz 1 BGB nach, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigne- ten Zustand zu erhalten. Mit der Moderni- sierung schafft der Vermieter grundsätzlich einen neuen Standard, der bislang in dieser Form nicht vorhanden war. Die Modernisierungsankündigung Kommt der Vermieter zu dem Ergebnis, zu modernisieren, so ist er gehalten, seinen Mieter darüber spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform zu infor- mieren (§ 555 c 1 BGB). Hier aber erge- ben sich größere Schwierigkeiten, hat die Rechtsprechung doch bis dato an die Mo- dernisierungsankündigung hohe Anforde- rungen gestellt. Der nunmehr neue § 555 c Absatz 1 BGB spricht davon, dass die Mitteilung der we- sentlichen Züge von Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme ausreichend sei. Dies erweckt den Eindruck einer wei- Es kann zu Problemen in der Abgren- zung zwischen Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des neuen § 555 a Absatz 1 BGB und Modernisierungen kommen teren Absenkung der Anforderungen. Bis zum Vorliegen einschlägiger Rechtspre- chung sollte man in der Praxis hierauf aber tunlichst nicht vertrauen. Man könnte auf die Idee kommen, et- waigen Widerstand des Mieters dadurch auszuschalten, indem man im Modernisie- rungsankündigungsschreiben behauptet, die Modernisierung führe zu keiner Miet- erhöhung, um diese Mieterhöhung aber dann nach Beendigung einfach durchzu- führen. Hat der Vermieter dem Mieter aber mitgeteilt, es käme keine Mieter- höhung wegen der angekündigten Mo- dernisierung auf ihn zu, so ist er an diese Erklärung gebunden. Der Vermieter wird also nicht darauf verzichten können, im Ankündigungs- schreiben die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung darzulegen. Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Mitteilung eines Geldbetrags; die Mitteilung eines Prozentsatzes genügt nicht. Es ist aber nicht anzugeben, welche Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen anfallen oder welcher Verteilerschlüssel, sollten mehrere Wohnungen betroffen sein, angewendet wird (LG Fulda ZMR 92, 393). Auch hier gibt es leider eine Gegenmei- nung: Das LG Berlin (WuM 1991,164) verlangt, dass sowohl die Kosten der ein- zelnen Baumaßnahmen zu bezeichnen sind, als auch der Verteilerschlüssel für die einzelnen Wohnungen. Man wird also bereits in der Ankündigung vorsichtigerweise die Kosten für Instand- haltung/Instandsetzung und Modernisie- rung getrennt ausweisen, die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen angeben und den Verteilerschlüssel erläutern. Rechte des Mieters Ist dem Mieter die Modernisierungsankün- digung zugegangen, wird er sich überle- gen müssen, ob er die Maßnahme dulden möchte. § 555 e BGB (neue Fassung) gibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietver- hältnis mit Wirkung zum Ablauf des über- nächsten Monats und damit also noch vor Beginn der Baumaßnahme zu kündigen. Ist der Mieter der Meinung, er müsse die Modernisierung nicht dulden, so kann er sich darauf berufen, die Modernisierung stelle für ihn, ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist (vergleiche § 555 d BGB, neue Fassung). Die Interessen des Vermieters können sich wie folgt zusammenfassen lassen: > Pflege und Werterhalt seines Anwesens > Möglichkeit, mehr Miete oder einen hö- heren Verkaufspreis zu erzielen > Gelegenheit, die Arbeiten preisgünstig ausführen zu lassen > Umfangreichere und bessere Vermiet- barkeit > Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes Das Umlegen der Kosten energetischer Maß- nahmen auf die Mieter ist keine leichte Sache.

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