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DDIV 03_2013

RECHT & STEUERN 46  DDIVaktuell 03 | 13 Leser fragen – Experten antworten DDIVaktuell will seinen Lesern dauerhaft einen hohen Nutzwert liefern. Mit dieser Rubrik wollen wir Ihnen die Möglichkeit geben, Fragen zu stellen, die Sie in ihrem Alltag beschäftigen. Haben Sie auch eine Frage an unsere Experten? Dann schicken Sie eine Mail an redaktion@ddivaktuell.de. Der Verwalter ist in der Praxis häufig mit der schwierigen Frage befasst, wie mit Heizungsanlagen zu verfahren ist, die unterschiedliche Wohnungseigentü- mergemeinschaften mit Wärme beliefern. Die Problematik verschärft sich insbeson- dere dann, wenn die übrigen belieferten Wohnungseigentümergemeinschaften von einem anderen Verwalter betreut werden. Ferner ist fraglich, ob der Verwalter der „Heizungsanlage“ berechtigt ist, von den Eigentümern der belieferten Wohnungsei- gentümergemeinschaft eine Vergütung für die Erstellung der Heizkostenabrechnung bzw. Heizkostenaufstellung zu verlangen. Regelmäßig werden Grunddienstbarkeiten zur Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage durch die Eigentümer des Nachbargrundstücks begründet und eingetragen. Es wird das Recht konstitu- iert, auf dem belasteten Grundstück zum Zwecke der Versorgung aller Grundstücke mit Heizenergie eine gemeinsam zu be- treibende Heizanlage einzurichten, zu un- terhalten, zu erneuern. Häufig werden in der Grunddienstbarkeit auch Regelungen über die Kosten der Einrichtung, Unterhal- tung und Erneuerung der Heizungsanlage begründet. Dem gegenüber werden Reallasten über die Lieferverpflichtungen der „Heizungs- anlagenbetreiberin“ mit entsprechender Reallast über die Zahlungsverpflichtung der Nachbareigentümer sowie Grund- dienstbarkeit mit Unterlassungsverpflich- tungen eingetragen. Eine ausdrückliche Regelung, wonach die belieferten Wohnungseigentümer- gemeinschaften eine besondere Ver- waltervergütung für die Erstellung der Heizkostenabrechnung zu erbringen ha- ben, fehlt typischerweise. Steht zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften also keine schuldrechtliche Vereinbarung, wonach die belieferten Wohnungseigen- tümergemeinschaften verpflichtet sind, ein gesondertes Verwalterhonorar für die Tätigkeit des die liefernde Wohnungs- eigentümergemeinschaft vertretenden Verwalter zu bezahlen, so dürfte seitens des Verwalters weder den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaften, die beliefert werden, noch den gegenüber dem jeweiligen teilrechtsfähigen Verband Woh- nungseigentümergemeinschaft ein entspre- chender Zahlungsanspruch ­zustehen. Ein Verwalter muss daher bei der Über- nahme einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft, die als Lierferantin von Wärme agiert, darauf achten, dies bei der Bemessung seiner Vergütung zu be- rücksichtigen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Grundvergütung des Verwalters die gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abdecken sollen. Lediglich für Aufgaben, die nicht kraft Gesetz zu er- bringen sind, kann einer Sondervergütung (wohlgemerkt hier nur von der Woh- nungseigentümergemeinschaft, die als Lieferantin agiert) verlangt werden. Teil- weise wird auch die Auffassung vertreten, dass der Verwalter die Grundvergütung für die Einhaltung von Rechten und Pflich- ten erhält, die ihm die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auferlegt. Folgt man dem, so kann eine gesonderte Vergütung für die Abrechnung „mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften“ nicht verlangt werden. Aufgrund der Komplexität und der unter- schiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten von Heizungsanlagen, die mehreren Gemein- schaften dienen, sollte der professionelle Verwalter bereits vor seiner Bewerbung klären, ob der „Mehraufwand“ die Vergü- tung einschließen kann. Alternativ denkbar wäre auch, dass die belieferten Wohnungs- eigentümerversammlung beschließen, den Verwaltungsaufwand (ggf. Quotal) gesondert zu vergüten. Wohlgemerkt, ein Anspruch auf eine entsprechende Be- schlussfassung dürfte nicht bestehen. Eine Heizungsanlage versorgt unterschiedliche Gemeinschaften. Wer zahlt die Verwaltervergütung für die Abrechnung? Stephan Volpp, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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