Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 03_2013

03 | 13  DDIVaktuell  43 Neues aus dem Norden Eine Heizkostenabrechnung bei Einrohrheizungen nach der Heiz­ kostenverordnung ist zulässig, so entschied das Landgericht Itzehoe. Wir berichteten in der ersten Ausgabe des Fachmagazins DDIVaktuell (S. 32 ff.) über einen Rechtsstreit in einer Ei­ gentümergemeinschaft, in der gegen einen Beschluss über die Heizkostenabrechnung geklagt wurde. Die Eigentümer rügten, dass nach der in der WEG praktizierten Heiz­ kostenverteilung 70 Prozent der Gesamt­ kosten nach Verbrauch und 30 Prozent der Heizkosten anhand der Fläche umgelegt werden. Insbesondere wurde gerügt, dass nur circa 13 bis 15 Prozent der insgesamt abgestrahlten Wärme über die Messgerä­ te erfasst werden. Das Amtsgericht Niebüll hatte die Klage abgewiesen. Die Kläger hatten sodann die Berufungsin­ stanz angerufen. Das Landgericht Itzehoe hat die Entscheidung des Amtsgerichts be­ stätigt. Die Berufung wurde kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung berief sich das Landgericht Itzehoe darauf, dass die Heizkostenabrechnung für die vergan­ genen Jahre durch den Verwalter richtig erstellt worden sei, da die Eigentümerge­ meinschaft den Kostenverteilungsschlüssel innerhalb des vorgegebenen Rahmens der Heizkostenverordnung gewählt hat. Kannvorschrift eröffnet Ermessensspielraum Der Kostenverteilungsschlüssel unterliegt dem Selbstbestimmungsrecht der Woh­ nungseigentümergemeinschaft und kann mit der Mehrheit der Eigentümergemein­ schaft festgelegt werden. Allerdings muss er sich im Rahmen der vorgegebenen Ge­ setze und Verordnungen bewegen. Solange dies der Fall ist, wird der Beschluss über die Heizkostenabrechnung nicht unwirksam und kann dementsprechend nicht für ungültig erklärt werden. Die Heizkostenverordnung sieht in § 7 Satz 3 vor, dass für eine Einrohr­ heizung mit ungedämmten Leitungen auch ein anderer Abrechnungsmodus zulässig ist, wobei es sich hier um eine sogenannte Kannvorschrift handelt. Eine Kannvorschrift eröffnet der Gemein­ schaft einen Ermessensspielraum, um eine Entscheidung zu treffen. Sie unterschei­ det sich von einer sogenannten Soll- oder Mussvorschrift dadurch, dass bei den zuletzt genannten Vorschriften zwingend danach gehandelt werden muss. Ein Ermessensspiel­ raum ist nicht eingeräumt. Etwas anderes gilt bei einer Kannvorschrift nur dann, wenn das Ermessen auf Null reduziert ist. Das bedeu­ tet, dass kein Wahlrecht zwischen verschie­ denen Anwendungsbereichen mehr, sondern nur noch eine Möglichkeit der Entscheidung besteht. Diese Grundsätze entstammen dem Öffentlichen Recht, bei dem diese Unter­ scheidung zum Tragen kommt. Solange es jedoch verschiedene Alternativen gibt, die angewendet werden können, liegt in der Re­ gel keine Ermessensreduzierung auf Null vor. Das Landgericht Itzehoe hat in der münd­ lichen Erörterung seiner Entscheidung allerdings offen gelassen, ob bei einem Kostenverteilungsschlüssel zwingend nach dem sogenannten VDI-Verfahren abgerech­ net werden muss. Solange es Alternativen gibt, wird ein Eigentümer keinen Anspruch durchsetzen können, um die Gemeinschaft zu einem bestimmen Abrechnungsmodus gerichtlich zu zwingen. Da auch vertreten wird, dass ein Kostenverteilungsschlüssel von 50 : 50 zu möglicherweise mehr Ge­ rechtigkeit führt, wird sich das VDI-Verfah­ ren nicht durchsetzen. Das Landgericht hat im Übrigen deutlich ge­ macht, dass möglicherweise bei einer Heiz­ kostenabrechnung im Mietrecht auch eine andere Auffassung möglich ist. Als Fazit für den Verwalter ist damit festzuhalten, dass er auch weiterhin bei Einrohrheizungen ent­ sprechend der Heizkostenverordnung und entsprechend eines Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung den Kostenver­ teilungsschlüssel anwenden kann, der im Rahmen der Heizkostenverordnung liegt. Die Abrechnung entspricht somit einer ord­ nungsgemäßen Verwaltung. Zumindest der Norden hat damit klare Verhältnisse. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe können Einrohrheizungen nach der Heizkostenverord­ nung abgerechnet werden. Foto:©AndreaKusajda/Pixelio.de Der Autor WOLFGANG MATTERN Wolfgang Mattern ist Rechts­ anwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Immobilienrecht sowie Fachan­ walt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Steuerrecht. Er ist Mitbegründer und seit über 20 Jahren geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig- Holstein, ­Hamburg, Mecklenburg-­ Vorpommern, mit Kanzleien in Kiel und Hamburg.

Pages