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DDIV 03_2013

Ersteintragung eines bislang nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts im Grundbuch Was war passiert? Das Grundbuchamt erhob Einwände gegen die Buchung des Sondernutzungsrechts an einem Auto- stellplatz zu einer Wohnung, nachdem diese vom Beteiligten zu 1 an den Betei- ligten zu 2 verkauft worden war. Laut Teilungserklärung stand das alleini- ge Benutzungsrecht an den Stellplätzen auch nach Entstehen der Miteigentü- mergemeinschaft ausschließlich dem früheren Alleineigentümer zu, solange er zur Eigentümergemeinschaft gehört. Er war befugt, dieses ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer auf einen anderen Miteigentümer zu übertragen. Das Benutzungsrecht konnte dann in- nerhalb der Eigentümergemeinschaft ebenfalls ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer weiter übertragen wer- den. Dem Ersterwerber der Wohnung war das ausschließliche Benutzungsrecht am Stellplatz übertragen worden, ohne dies im Grundbuch einzutragen. Die Wohnung war zwischenzeitlich mehr- fach verkauft worden. Dabei war jeweils auf das Benutzungsrecht am Parkplatz Bezug genommen worden. Lediglich bei der Übertragung der Wohnung auf den Beteiligten zu 1 war das Benutzungsrecht am Stellplatz nicht erwähnt worden. Das Grundbuchamt lehnte die Vormerkung der im Kaufvertrag zwischen dem Be- teiligten zu 1 und dem Beteiligten zu 2 bewilligten Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts ab. Die Meinung des Gerichts: Das OLG München bestätigte diese Entscheidung, weil nicht nachgewiesen sei, dass das Be- nutzungsrecht zum übertragenen Woh- nungseigentum gehört. Zwar wird das Alleineigentümer) so gehandhabt wurde. Mangels Eintragung im Grundbuch gab es auch keine Vermutung für die Zuge- hörigkeit des Benutzungsrechts zu der Wohnung. Für die erstmalige Zuordnung des Sondernutzungsrechts zur Wohnung im Grundbuch war die Bewilligung aller Miteigentümer erforderlich, weil damit auch ihre bisherige Rechtsposition ge- schmälert wird. Dokumentation: OLG München, Be- schluss vom 11. 5. 2012 – 34 Wx 137/12, Entscheidungsabdruck in NJW-RR Heft 3 vom 15. 2. 2013. Werden Wohnungen veräußert, denen ein Sondernutzungsrecht nur vertraglich, aber nicht im Grundbuch zugeordnet ist, empfiehlt es sich, auf eine lückenlos do- kumentierte Übertragungskette zu achten. In der Entscheidung klingt aber an, dass die erstmalige Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung immer die Zustimmung der einzelnen Miteigentümer erfordert, weil damit ihre Rechte ge- schmälert werden. Diese wird dem Grundbuchamt gegenüber durch die Bewilligung der Eintragung kundgetan, zu der der Verwalter durch Beschluss der Wohnungsei- gentümer ermächtigt wird. Um die Abwicklung zu erleichtern, muss der Verwalter auf entsprechende einstimmige Beschlüsse drängen und sicher stellen, dass gegen diese keine Nichtigkeitsgründe, zum Beispiel wegen Verstoßes gegen die Teilungser- klärung, vorgebracht werden können. Mit der Durchführung des Beschlusses, näm- lich der Erklärung der Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt, sollte bis zur Unanfechtbarkeit des Beschlusses gewartet werden, weil die Durchführung eines bestandkräftigen Beschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Sondernutzungsrecht beim Ver- kauf einer Wohnung auch ohne ausdrückliche Nennung im Kauf- vertrag mitübertragen. Allerdings wäre das nicht der Fall, wenn das Benutzungsrecht schon vor dem Erwerb der Wohnung durch den Beteiligten zu 1 an einen ande- ren Miteigentümer übertragen worden ist. Dies konnte nicht ausgeschlossen werden, zumal es in der Vergangenheit (durch den OBJEKTuS ist ein Spezialanbieter für sicherheitsrelevante Dienstleistungen. Novellierung der neuen Trinkwasserverordnung Durch die aktuelle Änderung der Trinkwasserverordnung am 01. November 2011, erbringen wir, mit der zertifizierten Entnahme von Wasserproben zur Legionellenprüfung, eine weitere Dienstleistung, mit der wir qualifiziert Leistungen im Rahmen der Verkehrssiche- rung übernehmen. OBJEKTuS GmbH Zentralverwaltung Hamburg Gutenbergring 55 • 22848 Norderstedt Tel.: 040 500 18 23 – 0 Fax: 040 500 18 23 – 23 E-Mail: info@objektus.de www.objektus.de

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