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DDIV 03_2013

IM BLICKPUNKT 26 DDIVaktuell 03|13 Der Autor RONNY SUSKE Der diplomierte Wirtschaftsingenieur ist Leiter Betriebskostenmanagement bei der TREUREAL in Leipzig. Das Unternehmen hat mit immobench.de ein Internetportal entwickelt, um die Kosten in der Immobilienbe- wirtschaftung zu optimieren. Die Kosten in den Griff bekommen Die Bedeutung des Blicks auf die Betriebskosten im Immobilienmanagement steigt. Die Themen Energieeffizienz und Energieversorgung werden in Zukunft die Thementreiber. Doch schon lange zuvor spielte das Stichwort der „zweiten Miete“ für jeden Verwalter und Immobilienbetreiber in der Praxis eine Rolle – sei es, weil Auskunft über die Entwicklung der damit verbundenen Kosten einem Eigentümer oder einer WEG geschuldet sind, oder weil Mieter über Widersprüche zu den BK-Abrechnungen Transparenz fordern. Heute gibt es hilfreiche Analyse-Tools, mit denen die Betriebskosten (BK) einer Immobilie sicher analysiert und verglichen werden können. Betriebskosten setzen sich aus einer Vielzahl von Positionen zusammen. Wer ihre Entwicklung steuern will, kommt am Prinzip aller BK-Benchmarks nicht vorbei: Nur wer schnell erkennt, in welchen BK-Positionen eine konkrete Immobilie von vergleichbaren abweicht, sieht, an welcher Stellschraube erfolgreich gedreht werden kann. In diesem einfachen Sachverhalt stecken für einen Immobilienmanager schon zwei Hürden: Was wird verglichen und woher nimmt man die Daten für einen Vergleich? Diese Fragen haben sich vor rund zehn Jahren auch Wohnungsverbände, immo- bilienwirtschaftliche Wirtschaftswissen- schaftler und bundesweite Verwalter wie die TREUREAL gestellt. Herausgekommen ist dabei die Geislinger Konvention: eine Vereinbarung zur Vereinheitlichung des Vergleichs von Betriebskosten. Damit war die erste Grundlage geschaffen. Die zweite stellten verschiedene Dienstleister zur Ver- fügung: Sie sammelten aus den eigenen Beständen und als Leistung für Dritte de- ren BK-Kostendaten in einer Datenbank. Eine davon ist immobench.de, in der zurzeit die Kostendaten von mehr als einer Million Mieteinheiten über viele Jahrgänge liegen. Damit wurde ein Pool für den Vergleich von einzelnen Beständen und deren Kosten ge- schaffen. Darin steht in der Regel für jede konkrete Immobilie eine ausreichende An- zahl von Vergleichsimmobilien, auch regi- onal eingegrenzt, zur Verfügung. Sind die Kosten einer konkreten Immobilie im Vergleich analysiert, kann relativ schnell erkannt werden, in welchen Bereichen Kos- ten nach oben ausreißen. Damit eröffnet sich die Möglichkeit, gezielt in der Vielzahl möglicher Faktoren nach der Verbesserung zu suchen: Mit welchem Medienlieferanten muss gesprochen werden, welche Rahmen- verträge bei Dienstleistern sind zu über- denken? In welchem Leistungsbereich oder Gewerk müssen die Eigentümer investie- ren, weil schon jetzt hohe Kosten entstehen und in Zukunft noch mehr? Verlässlich und einheitlich dank Geislinger Konvention Die Analyse ist bei Tools wie immobench.de über alle Kostenarten (dank Geislinger Kon- vention verlässlich und einheitlich) möglich – von „laufenden öffentlichen Lasten“ bis zu „sonstigen Betriebskosten“ – sowie getrennt nach „kalten“ und „warmen“ BK. Geboten werden detaillierte Listen zur Abweichung jeder gewünschten BK-Art vom gewählten Vergleichsbestand. Man kann auch erkennen, an welcher Stelle der Kostenverteilung die ei- genen Kosten in der Bandbreite liegen. Jede notwendige Analyse wirft das Tool als Bal- kendiagramm oder Kuchengrafik aus, so dass brauchbare Arbeitsunterlagen entstehen. Wer bei immobench.de die Datenbank nutzt, wertet seine Kostendaten nach einem festen Schlüssel aus. Über eine Berechti- gungsstruktur hat nur er Zugang zu seinen eigenen Daten, während alle Daten aller Immobilien für den Vergleich herangezogen

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