DDIV_02_2018

Reformambitionen, erfolgreiche Eigentümer- EDITORIAL versammlungen und ein ereignisreiches Frühjahr Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Leserinnen, liebe Leser, nun also doch wieder GroKo! Rund fünf Monate nach der Bundes- tagswahl und einer gescheiterten Reise in das politische Jamaika wird Deutschland erneut von einer gro- ßen Koalition regiert – vorbehalt- lich der Zustimmung der SPD-Basis, die bei Reaktionsschluss dieser Ausgabe noch ausstand. Knapp 180 Seiten stark ist der neue Koalitionsvertrag. Union und SPD haben sich darin auch auf eine „Wohnraumoffensive“ verständigt, um u. a. auch den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Endlich ist auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verankert – das war längst überfällig. Denn das Gesetz ist in vielen Bereichen nicht mehr zeitgemäß. Barrierefreiheit, Energieefﬁ zienz, Digitalisierung und veränderte Eigentümer- strukturen stellen unsere Arbeit vor neue Herausforderungen. Das WEG jedoch trägt diesen Entwicklungen kaum Rechnung. Wir brauchen mehr Rechtssicherheit und Flexibilität, um auf die veränderten technischen und gesellschaftspolitischen Rahmenbe- dingungen angemessen reagieren zu können. Der Reformbedarf ist also groß und auch eine Harmonisierung mit dem Mietrecht unumgänglich. Bereits vor zwei Jahren haben wir mit der DDIV- DenkWERKSTATT hochrangige Experten zusammengeführt, um Problemkreise zu benennen und Lösungen aufzuzeigen. In jeder Ausgabe von DDIVaktuell stellen wir einen Themenbe- reich vor. Diesmal hat Stephan Volpp sich mit dem § 49 Abs. 2 auseinandergesetzt und plädiert für eine ersatzlose Streichung. Sollte es zur Unterzeichnung des Koalitionsvertrages kommen, sollte daher zeitnah eine WEG-Reformkommission eingesetzt werden. Unsere zusammengetragenen Ergebnisse wie auch die Expertise unserer Branche bringen wir gern ein. So wie das Wohnen ändert sich auch die Mobilität: Elektroﬂ it- zer statt Diesel lautet die politische Devise. Doch Wohnungs- eigentümer können sich den Traum von der Ladestation in der hauseigenen Tiefgarage häuﬁ g nicht erfüllen. Denn rechtliche, technische und ﬁ nanzielle Hürden bremsen die neue Mobilität aus. Die Bundesregierung will das Errichten privater Ladesäu- len nun fördern – und reagiert damit auf unseren anhaltenden Appell, ein Förderprogramm in Höhe von 100 Mio. Euro einzuführen. Denn wenn wir die E-Mobilität nicht in die Mitte der Gesellschaft tragen, bleibt die viel zitierte Mobilitätswende ein Traum. Wenig traumhaft sind leider manchmal die jährlichen Eigentü- merversammlungen. Wie Sie souverän agieren und Versamm- lungen erfolgreich leiten, erfahren Sie in dieser Ausgabe. Lesen Sie u. a., welche Themen und Beschlüsse in diesem Jahr nicht fehlen sollten und welche neuen Entwicklungen die Versamm- lungen erleichtern können. Sollten Sie vom Trubel der Versammlungssaison dann eine Auszeit benötigen, sind unsere Veranstaltungshöhepunkte im Frühjahr das richtige für Sie. Am 20. und 21. März widmen wir uns auf dem Forum Zukunft in Weimar der „Herausfor- derung Zukunft“ und beleuchten, wie Sie Ihr Unternehmen für die Verwaltungsaufgaben von morgen rüsten. Vom 6. bis 11. Mai begrüßen wir Sie zur 2. DDIV-Sommerakademie auf Mallorca. Im Gepäck haben wir aktuelle und praxisrelevante Themen des Verwalteralltags, von der Teilungserklärung bis hin zur Mietkau- tion. Buchen Sie Ihre Flüge am besten noch heute, denn die Him- melfahrtswoche ist erfahrungsgemäß eine gefragte Reisezeit. Buchen können Sie auch bereits Ihr Hotelzimmer im Estrel Berlin. Am 6. und 7. September feiern wir 30 Jahre DDIV – auf dem 26. Deutschen Verwaltertag. Freuen Sie sich auf ein spannendes Fachprogramm, hochkarätige Messekontakte und einen unvergesslichen Festabend. Mehr erfahren Sie unter www.deutscher-verwaltertag.de Bevor Sie umblättern: Haben Sie eigentlich Ihre Kreuze schon gemacht? Am 6. DDIV-Branchenbarometer können Sie noch bis 26. März teilnehmen. Proﬁ tieren Sie von einem Abgleich betriebswirtschaftlicher Kennziffern und richten Sie Ihr Unter- nehmen erfolgreich aus: www.ddiv.de/branchenbarometer Herzlichst Ihr Wolfgang D. Heckeler Präsident 02 | 18 DDIVaktuell 1

Inhalt 50 4 Konstellation und Befugnis: Wann dürfen Aktuelles zum Mietrecht: die formal 55 Intelligente Lösung: Wie man die Verwalter auch als Makler auftreten? ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung Finanzbuchhaltung efﬁ zient zusammenführt. POLITIK & AKTUELLES 4 Der Verwalter als Makler: Was ist erlaubt? 6 Interview: die Zukunft der Messdienstleistung 7 DDIV DenkWERKSTATT: Positionen zur WEG-Reform 10 Aktuelle Meldungen 12 Veranstaltungen TITELTHEMA 13 Die Eigentümerversammlung 14 10 Tipps von Verwaltervertrag bis -vergütung 16 Neue Themen 2018: Das gehört auf die Agenda. 18 Efﬁ ziente Organisation: Was lässt sich auslagern? 20 Dokumente archivieren: zentral und revisionssicher 23 Deutliche Entlastung: der virtuelle Assistent 26 Nur bedingt geeignet: der Umlaufbeschluss 28 Im Spiegel der Gerichte: der Verwaltungsbeirat 30 Wer darf was: die Protokollberichtigung GEBÄUDE & TECHNIK Pro & Contra: Trinkwasser - 33 be probung auf Legionellen 36 Medienversorgung: Was bringt Glasfaser? 38 Modernisierung: alter Aufzug, was tun? 40 Nachrüstung: barrierefrei dank Aufzug 42 Brand- und Wasserschäden: Das ist zu tun. 44 Schimmelschäden: Was ändert der neue UBA-Leitfaden? 46 Spezialverfahren: Rettung für Bücher und Akten RECHT & STEUERN 47 Aktuelle Urteile rund um WEG- und Mietrecht 24 Die Web-Konferenz, das Für und Wider 53 Wegweisend: der BGH zur Eigentümerversammlung 2 DDIVaktuell 02 | 18 VERWALTUNG & FINANZEN Künstliche Intelligenz: Neue Wege 55 für die Finanzbuchhaltung DDIV AKTUELL 58 Nordrhein-Westfalen 59 Rheinland-Pfalz/Saarland 60 Baden-Württemberg, Mitteldeutschland 61 Berlin-Brandenburg 62 Partner des DDIV 63 Die Mitgliedsverbände des DDIV 63 Impressum ab Seite13 In der Eigentümer- versammlung souverän bestehen

TOP AKTUELL +++ KURZ VOR DRUCK +++ TOP AKTUELL +++ KURZ VOR DRUCK +++ TOP AKTUELL „Viele unserer Anregungen wurden aufgegriffen“ Erste Anmerkungen zum neuen Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD A m 7. Februar 2018 haben sich CDU/CSU und SPD auf einen Koaliti- onsvertrag geeinigt. Am 4. März soll das Abstimmungsergebnis der SPD- Basis feststehen. Wenn diese Ausgabe erscheint, dürfte somit bereits klar sein, ob es erneut eine große Koalition geben wird. Bei einem „Ja“ gilt der Koalitionsvertrag. Aus unserer Sicht einer der wichtigsten Punkte ist die vereinbarte Reform des WEG, die der DDIV in der vergange- nen Legislaturperiode gefordert hat. Schließlich bildet das Gesetz in vielen Bereichen nicht die aktuellen Entwick- lungen ab und ist dringend reformbe- dürftig. Ob Kostenverteilungsschlüssel, Abstimmungsquoren, nachträgliche Zustimmungsverfahren, Beschlussfä- higkeit, Rechtsfähigkeit der WEG oder Größe des Verwaltungsbeirates – der Handlungsbedarf ist groß. Vereinbart ist auch die längst überfällige Harmonisierung mit dem Mietrecht. Wir benötigen jetzt zeitnah eine Reform- kommission, die praxisnahe Vorschläge unterbreitet – ohne Aktionismus. Eine sinnvolle Reform des WEG muss das Ziel sein, damit nicht nach zehn Jahren die nächste Novelle erforderlich ist. Hierfür werden wir uns weiter mit der Expertise unserer Branche einsetzen. Auch beim vereinbarten Bürgschafts- programm haben die Koalitionäre die Von Martin Kaßler Anregung des DDIV aufgegriffen. Das über 20 Jahre laufende Programm der KfW soll den Erwerb von selbstgenutz- tem Wohneigentum erleichtern. Kauf- preis bzw. Baukosten können hierüber anteilig abgesichert werden, womit das notwendige Eigenkapital abgesenkt wird. Der DDIV vertritt seit langem diese Posi- tion, damit auch Schwellenhaushalte an Wohneigentum partizipieren kön- nen. Und auch das Einführen eines Bau- kindergelds begrüßen wir als weitere Fördermöglichkeit für Familien. Um die E-Mobilität voranzubringen, soll künftig ein Förderprogramm den Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur unterstüt- zen. Unser anhaltender Appell, dass ohne einen solchen Anreiz die Mobilitätswende in Deutschland im Sande verläuft, hatte Erfolg. Die Elektromobilität muss in die Mitte der Gesellschaft getragen werden – und damit auch in die Eigentümerge- meinschaften, die über vier Millionen Stellplätze als potenzielle Ladestandorte auf sich vereinen. Bedauerlich ist nur, dass die in früheren Entwürfen festgeschrie- bene Fördersumme über 100 Mio. Euro pro Jahr auf den letzten Metern aus dem Vertrag gestrichen wurde. Wichtig ist nun, dass E-Mobilität und WEG-Reform zusammenﬁnden und die Beschlussfas- sung über die Installation der Ladepunkte erleichtert wird. Erfreulich ist, dass es keine weite- ren Verschärfungen bei energetischen Anforderungen im Bestand und Neu- bau geben wird. Denn um tatsächliche CO2-Einsparungen zu erzielen, sind Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit und Freiwilligkeit entscheidend. Kritisch zu sehen sind allerdings die Regelungen zu Mietrecht und Modernisierungs- umlage. Zwar ist es richtig, das gezielte Herausmodernisieren zu unterbinden. Aber ein Absenken der Modernisie- rungsumlage von elf auf acht Prozent wird dringend erforderliche energetische Maßnahmen in Ballungsgebieten brem- sen. Fraglich ist zudem, ob ein möglicher Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Familien den Immobilienkauf tatsächlich erleichtert – oder ob nicht das generelle Absenken der Grunderwerb steuersätze zielführender wäre. Aus Sicht der Verwalterbranche ist der Koalitionsvertrag insgesamt positiv zu beurteilen. Viele unserer Anregun- gen wurden aufgegriffen. Jetzt bleibt abzuwarten, ob die SPD-Basis für eine erneute große Koalition stimmt. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist auf das „Ja“ zu hoffen. Denn die Alternative ist der unbefriedigende Schwebezustand, in dem wir uns bereits seit fünf Monaten beﬁnden. Die Ergebnisse des Koalitionsvertrages und ihre Auswirkungen auf unsere Branche werden wir in der kommenden Ausgabe detailliert vorstellen. + + + K U R Z V O R D R U C K + + + T O P A K T U E L L + + + K U R Z V O R D R U C K + + + T O P A K T U E L L + + + K U R Z V O R D R U C K + + + T O P A K T U E L L 02 | 18 DDIVaktuell 3 + + +

POLITIK & AKTUELLES Der Verwalter als Makler: Ist das erlaubt? Neue Mieter ﬁnden oder Einheiten verkaufen – unter welchen Umständen WEG-Verwalter als Makler auftreten dürfen. Von Martin Kaßler E r kennt die Eigentümergemeinschaft und die Wohnungen im Haus und ist in der Immobilienbranche ein Proﬁ: der WEG-Ver- walter. Wie einfach wäre es, wenn er leerste- hende Eigentumswohnungen vermietet oder sich um den Verkauf kümmert. Aber ist das erlaubt, oder gibt es aus Sicht des „Berufs- rechts“ Einschränkungen? Die richtige Antwort lautet – wie so oft: Es kommt darauf an. Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz selbst keine speziellen Regelungen ausdrücklich vor. Lediglich das Wohnungsvermittlungsge- setz bestimmt Beschränkungen, die durch 4 DDIVaktuell 02 | 18 eine weitreichende Rechtsprechung ergänzt werden. So gibt es Konstellationen, in denen der WEG-Verwalter als Makler auftreten darf – und andere, in denen eine Makler- tätigkeit ausgeschlossen ist. Des Pudels Kern: Zustimmungs- erfordernis beim Verkauf Im Falle des Verkaufs einer Eigentumswoh- nung gilt für den WEG-Verwalter: Wurde er als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt, steht einer gleichzeitigen Tätigkeit als Verkaufsmakler für Wohn- oder Teileigentumseinheiten nichts entgegen. Allerdings gilt es zu beachten, dass gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sonderei- gentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustim- mung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häuﬁg ist in den Gemeinschaftsordnungen vereinbart, dass der amtierende Verwalter als Dritter in diesem Sinne bestimmt ist: Ihm obliegt es, die Solvenz des potenziellen Käufers zu prüfen ebenso wie seine sonstige Eignung als Mitglied der Eigentümergemeinschaft. So soll letztlich Schaden von den übrigen Eigentümern abgewendet werden. . Besteht eine solche Zustimmungspﬂicht, beﬁndet sich der makelnde WEG-Verwalter grundsätzlich in einem institutionalisierten Interessenkonﬂikt (siehe auch BGH-Urteil vom 26.9.1990, Az. VI ZR 226/89): Auf der F o t o © : m o c k c o t s r e t t u h S / o d u t s 2 a r i

einen Seite ist der Makler naturgemäß am Zustandekommen des Kaufvertrags interes- siert, auf der anderen aber ist es die Aufgabe des Verwalters, nur einem geeigneten Erwer- ber die Zustimmung zu erteilen. Allerdings hat der BGH in einer späteren Entscheidung einen Provisionsanspruch anerkannt, wenn „ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen“ besteht (siehe BGH-Urteil vom 6.2.2003 – III ZR 287/02). Hierfür muss der Erwerber klar darüber aufgeklärt werden, dass der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsan- lage und seine Zustimmung zur Veräuße- rung des Wohnungseigentums erforderlich ist. Ist diese Aufklärung erfolgt, besteht ein Provisionsanspruch des Maklers trotz seiner Verwaltertätigkeit. Das bedeutet für die Praxis: Bedarf eine Ver- äußerung nicht der Zustimmung des WEG- Verwalters, steht sein Verwalteramt seiner Maklertätigkeit nicht per se entgegen. Unter diesen Umständen darf der WEG-Verwalter als Makler mit Provisionsanspruch agieren. Diese Erlaubnis gilt auch dann, wenn der Ver- walter nicht nur das gemeinschaftliche Eigen- tum der WEG verwaltet, sondern zugleich auch das zu veräußernde Sondereigentum: Auch in diesem Fall kann er makelnd für den veräußerungswilligen Sondereigentümer tätig werden. Ist seine Zustimmung erforderlich, muss er den Erwerber über seine Doppel- stellung deutlich aufklären. Provisionsanspruch bei Vermietung grundsätzlich möglich Bei einer reinen WEG-Verwaltung kann der Verwalter des Gemeinschaftseigen- tums einer WEG für die Vermittlung eines Mietvertrages eine Provision verlangen – sofern eine entsprechende Vereinba- rung besteht. Zwar besagt § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG, dass kein Anspruch auf Vergü- tung besteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Ver- mieter der Wohnungsvermittler ist. Doch nach Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.3.2003, Az. III ZR 299/02) ist diese Rege- lung nicht anzuwenden. Insoweit besteht für den makelnden Verwalter ein Provisionsan- spruch gegenüber dem auftraggebenden Wohnungseigentümer. Anders stellt es sich dar, wenn der makelnde WEG-Verwalter gleichzeitig Verwalter des zu vermietenden Sondereigentums ist. In diesem Fall ist ihm der Provisionsanspruch entsprechend dem WoVermG verwehrt, sowohl gegenüber dem einzelnen Woh- nungseigentümer als auch gegenüber dem neuen Mieter. Nicht eindeutig ist die Rechtslage, wenn der Verwalter als Makler für die Vermietung von Teileigentum tätig werden soll. Klar ist aber, dass eine Maklertätigkeit grundsätzlich aus- geschlossen ist, soweit der Verwalter umfas- sende Vollmacht hat und ohne Rücksprache mit dem Eigentümer entsprechende Hand- lungen vornehmen kann. Denn in diesem Fall könnte der Verwalter anstelle des Eigentü- mers und dessen Interessen zuwiderhandeln. Ein Entgelt kann nur dann vereinbart wer- den, wenn der Interessent vom makelnden Verwalter über die Verﬂechtung von Ver- walter und Eigentümer aufgeklärt wird. Die Höhe des Entgeltes kann dabei der üblichen Maklerprovision entsprechen. Maklertätigkeit ist Einzelfallentscheidung Die Antwort auf die Frage, ob ein WEG- Verwalter als Makler auftreten darf, muss also klar „Jein“ heißen. Eine allgemein gül- tige Antwort gibt es nicht. So gilt es gene- rell in jedem Einzelfall zu prüfen, ob und gegenüber wem der Wohnungseigentums- verwalter bei einer makelnden Tätigkeit Entgeltansprüche hat. Entscheidend ist immer die jeweilige Konstellation und Befugnis des Verwalters. „Auch beim Trinkwasser vom KALO-Full Service profitieren, für mehr Sicherheit in Ihrer Liegen- schaft – dafür sorgen wir persönlich.“ Frederick von Hafe, einer Ihrer persönlichen Ansprechpartner bei KALO Portal, Druck- und Versandservice Regional für Sie deutschlandweit im Einsatz » Vernetzte Geräteinfrastruktur: Modernste Funktechnologie „Made in Germany“ » Fullservice: Montage, Wartung, Abrechnung, » Weitere Dienstleistungen: Legionellenprüfung des Trinkwassers, Rauchwarnmelderservice, Wartung von Anlagen zur kontrollierten Wohnraumlüftung, Erstellung von Energieausweisen » Über 80 verschiedene Softwarelösungen im digitalen Datenaustausch Sprechen Sie mit uns persönlich! Tel. 040 – 23 77 50 KALORIMETA AG & Co. KG info@kalo.de · www.kalo.de Folgen Sie uns auch auf Twitter und Xing

POLITIK & AKTUELLES 5 Fragen an … Im Oktober traf DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler den ista-Geschäftsführer Thomas Zinnöcker auf der EXPO REAL in München zu einem Kurzinterview. 1 Herr Zinnöcker, ista hat einen neuen Investor aus Hongkong. Was wird sich für Ihre Kun- den aus der Immobilienwirtschaft ändern? Für unsere Kunden ändert sich mit dem Eigentümerwechsel nichts. Wir werden auch in Zukunft innovative, hochwer- tige Produkte und Services liefern und ein verlässlicher Dienstleister sein. Mit dem neuen Eigentümer haben wir die große Chance, unser Unternehmen langfristig und nachhaltig weiterzuentwickeln — und für unsere Kunden noch besser zu werden. 2 Wie sieht die Zukunft von Energie- dienstleistern wie ista aus? Wird es den klassischen Ableser in fünf oder zehn Jahren noch geben? Der Markt ist sicher in Bewegung. Und wir bei ista auch. Wir wollen die Chan- cen der Digitalisierung sehr digitalen Geräten im Einsatz haben wir auf alle Fälle bereits eine enorm starke Ausgangsposition erarbeitet. 3Zurzeit reden alle vom intelligenten Gebäude. Welche Lösungen sehen Sie in diesem Bereich, die Hausverwaltern ihren Arbeitsalltag tatsächlich erleichtern? Heute hat ein Hausverwalter eine Viel- zahl verschiedener Prozesse im Gebäude separat voneinander zu managen. Viele davon sind nach wie vor analog, zeitauf- wendig und mühsam. Digitale Lösungen können hier helfen, diese Prozesse ein- facher, schneller und auch wirtschaft- licher zu machen. Ich denke dabei an die zeitnahe Visualisierung von Ener- gieverbräuchen, aber auch an das Leerstandsmanagement oder die voll- automatische Verwaltung von Zugangs- rechten für Gebäude, Wohnungen oder Tiefgaragenplätze. konsequent nutzen und werden uns als innovativer Immobiliendienstleister für digitale Efﬁzienz- und Pro- zesslösungen weiter diver- siﬁzieren. Dazu braucht es beides: den großen Erfah- rungsschatz und das Wis- sen aus unserem klassischen Heizkostengeschäft, sicher aber auch den Mut, neue digitale Wege zu gehen. Mit 450 000 Kunden und bereits mehr als 18 Millionen 6 DDIVaktuell 02 | 18 4Wie wird die Rollenverteilung von Hausverwalter und Dienstleistern wie ista in Zukunft aussehen? Der Hausverwalter ist die zentrale Schnittstelle zwischen Eigentümer und Mieter. Das wird auch in Zukunft so bleiben. Unser Ziel ist es, den Verwal- ter bei seiner Arbeit so gut wie möglich zu unterstützen. Dazu liefern wir smarte Lösungen für ein efﬁzientes und wirt- schaftliches Gebäudemanagement, die ihm seine tägliche Arbeit erleichtern und ihm darüber hinaus mehr Transparenz über die Prozesse im Gebäude bieten. 5Werden die digitalen Prozesse den Haus- verwalter in Zukunft überﬂüssig machen? Nein, weil die menschliche Komponente eine wichtige Rolle spielt. Vielen Eigentü- mern ist es wichtig, dass ihre Mieter einen persönlichen Ansprechpartner haben. Der Verwalter der Zukunft wird daher mehr Zeit für den direk- ten Kontakt mit den Mietern aufbringen und weniger für rein administrative Aufgaben. Seine Rolle wird es sein, auf Basis von direktem Feedback der Mieter und transparenten Gebäudedaten gute Entschei- dungen für ein nachhaltiges und wirtschaftliches Gebäude- ista-CEO Thomas Zinnöcker im Gespräch mit DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler management zu treffen.

Thesen der DDIV-DenkWERKSTATTSerie DDIV-DenkWERKSTATT DDIV-DenkWERKSTATT Folge 10: Steine statt Brot – Plädoyer für die ersatzlose Streichung von § 49 Abs. 2 WEG Von Stephan Volpp, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht INFO Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungs- eigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG- Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgeset- zes (WEG) auszuloten. Im Rahmen des zweitä- gigen Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identiﬁ ziert und diskutiert. Den Reformbedarf hat der DDIV gegenüber der Politik erfolgreich kommuniziert; zwischenzeit- lich haben Union und SPD die WEG-Novelle in ihrem Koalitionsvertrag vom 7. Februar 2018 ver- ankert. Um die Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die The- senpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmer- kungen per E-Mail mit Betreff „WEG-Reform“ an info@ddiv.de Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.7.2007 wurde § 49 Abs. 2 WEG eingeführt. Wird die Tätigkeit des Gerichtes durch den Verwalter veranlasst und trifft ihn dabei ein grobes Verschulden, können ihm Prozesskosten auferlegt werden, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. Die Norm durchbricht dabei in Ein- zelfällen den zivilprozessualen Grundsatz, wonach die unterlegene Par- tei die Prozesskosten (Gerichts- und Anwaltskosten) zu tragen hat. Die Vorschrift wurde aus prozessökonomischen Gründen eingeführt, um Wohnungseigentümer davor zu schützen, ihren materiell-rechtlichen Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter in einem gesonderten Verfahren durchsetzen zu müssen (BT-Drs. 16/887, 41). Für die Ver- fahrensbeteiligten hat die Regelung Charme: Wohnungseigentümer streiten, die Rechnung bezahlt der Verwalter. Die Praxis zeigt aber, dass das gesetzgeberische Ziel weit verfehlt wird. Von prominentester Relevanz ist § 49 Abs. 2 WEG im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Nr. 4 WEG, bei dem sich ein oder mehrere Wohnungseigentümer und die übrigen Eigentümer als Prozessparteien gegenüberstehen. Ziel erreicht? Prozessökonomie zielt darauf ab, den Nutzen eines Verfahrens zu optimieren, zugleich den entstehenden Aufwand zu begren- 02 | 18 DDIVaktuell 7 . m o c k c o t s r e t t u h S / o n i t a P © : o t o F

POLITIK & AKTUELLES zen, nebenbei ein möglichst rasches Ergebnis unter Vermeidung von Folgeprozessen zu erreichen. In den wenigsten Fällen wird ein Kostenantrag gem. § 49 Abs. 2 WEG bereits mit Einreichung der Klage gestellt. Zunächst warten die Parteien den Verlauf der münd- lichen Verhandlung und die vorläuﬁge Einschätzung der Sach- und Rechtslage durch den erkennenden Richter ab. Erst wenn in die- sem Stadium eine Pﬂichtverletzung des Verwalters Gegenstand der Erörterungen wird, wird ggf. ein Antrag gem. § 49 Abs. 2 WEG gestellt. Der Richter ist dann verpﬂichtet, dem Verwalter rechtliches Gehör zu gewähren. Er erhält folglich Gelegenheit, zu den erhobe- nen Vorwürfen Stellung zu beziehen. In dieser Phase ist der Ver- walter selbstverständlich berechtigt – und wird dabei gut beraten sein –, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung seiner Interessen zu beauftragen, und ihm ist ein eigenes Schriftsatzrecht einzuräu- men. In Einzelfällen wird allein zur Frage seines Verschuldens eine neue mündliche Verhandlung einberufen werden müssen. Die Pro- zesskosten erhöhen sich damit um die Gebühren des zusätzlichen Rechtsanwalts, zudem verzögert sich der Rechtsstreit. Eine Kostenentscheidung führt auch nicht zwangsläuﬁg zur Vermei- dung eines weiteren Schadenersatzprozesses. In Einzelfällen kann der Schaden, der den Wohnungseigentümern oder der Gemein- schaft entsteht, über die Prozesskosten hinausgehen, z. B. dann, wenn ein Instandsetzungsbeschluss aus formellen Gründen für ungültig erklärt wird, die Eigentümerversammlung zu einem spä- teren Zeitpunkt erneut über die Maßnahme entscheidet und sich die Kosten dafür zwischenzeitlich erhöht haben. Das Gericht, das über die Gültigkeit des Erstbeschlusses zu beﬁnden hat, kann selbst- verständlich nicht über den Schadenersatz, der durch die Verzöge- rung entstanden ist, entscheiden. Insoweit müsste die WEG diesen Schaden in einem gesonderten Verfahren geltend machen. In die- sem Prozess wäre sie aber auch berechtigt, die Kosten des Rechts- streits der Beschlussanfechtungsklage ebenfalls zum Gegenstand und Inhalt zu machen. Dies wäre auch möglich, wenn das Gericht die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG verneint. Zur Frage der Veranlassung: Die Tätigkeit des Gerichtes muss durch den Verwalter veranlasst sein. Uneinigkeit herrscht darüber, wann ein Verwalter die Tätigkeit des Gerichtes veranlasst hat. Einfache Kausalität soll nicht ausreichen. Vielmehr soll zu prüfen sein, ob sich der Verwalter derart verhalten hat, dass die Klagepartei bei verstän- diger Würdigung davon ausgehen musste, sie werde nur über ein Verfahren zu ihrem Recht kommen (Bärmann/Roth, § 49 Rdn. 31). Insbesondere bei Verkündung sog. Zitterbeschlüsse, stellt sich die Frage, ob der Verwalter auch nach erfolgter Aufklärung der Eigen- Derzeit kann es zu Interessen- kollisionen bei der anwaltlichen Vertretung kommen. 8 DDIVaktuell 02 | 18 tümerversammlung vor der Beschlussfassung die Tätigkeit des Gerichtes veranlasst hat, wenn er den Beschluss verkündet und dieser angefochten wird. Eine einheitliche Rechtsprechung zum Begriff der Veranlassung hat sich bis heute nicht herausgebildet, Rechtssicherheit besteht nicht. Welcher Verschuldensmaßstab gilt für wen? Die Begrenzung auf grobes Verschulden führt zu unterschiedli- chen Ergebnissen bei der Ausübung des richterlichen Ermessens, das davon abhängig sein kann, ob ein Proﬁ- oder ein Amateurver- walter tätig ist, da neben dem objektiven Pﬂichtverstoß auch die subjektive Vorwerfbarkeit geprüft werden muss. Eine objektive Pﬂichtverletzung wird auf der subjektiven Ebene also unterschied- lich bewertet. Eigentümergemeinschaften, die einem Amateurver- walter vertrauen, werden daher in geringerem Maße geschützt als solche, die von einem Proﬁ verwaltet werden. Dieses Ergebnis konterkariert einerseits Verbraucherschutzinteressen, andererseits steht es einer einheitlichen Rechtsprechung zu § 49 Abs. 2 WEG entgegen. Hinzu kommt, dass die Rechtsprechung bislang einheitli- che Kriterien zur Frage, wann ein Verwaltungshandeln fachgerecht ist, nicht herausgebildet hat. Eingriff in die Privatautonomie? Anerkannt ist, dass der Eigentümerversammlung Beschlusskompe- tenz für die Entlastung des Verwalters zukommt. Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne des § 397 Abs. 2 BGB. Ferner vertritt die Rechtsprechung, dass die Mehrheit der Eigentümer im Rahmen des sog. Verzeihungsermessens Ver- waltungshandeln billigen und als nicht pﬂichtwidrig ansehen kann (LG Hamburg, ZMR 2012, 290; BGH ZMR 2012, 565). Erwachsen solche Beschlüsse in Bestandskraft, steht dies einer gerichtlichen Entscheidung gem. § 49 Abs. 2 WEG auf den ersten Blick wohl entgegen. Das Gericht trifft aber insoweit eine eigene Ermessens- entscheidung, die nicht an die Entscheidung der Wohnungseigen- tümer gebunden sein dürfte; mithin erfolgt ein massiver Eingriff in die Privatautonomie und das Selbstorganisationsrecht der Eigentü- merversammlung, was mit der Rechtsordnung nicht vereinbar ist. Problemfall Rechtsanwalt? In der Regel wird der Prozessbevollmächtigte der Beklagten vom amtierenden Verwalter mandatiert. Die Kosten dieses Anwalts wer- den gem. § 50 WEG erstattet. Stellt der Rechtsanwalt der beklagten Wohnungseigentümer fest, dass die Anfechtungsklage begründet sein dürfte, ferner ein grobes Verschulden der Verwaltung vorliegt, so ist er selbst verpﬂichtet, einen Antrag gem. § 49 Abs. 2 WEG zu stellen. Obwohl ein klassischer Fall einer juristischen Interessenkol- lision nicht vorliegt, kann es zu natürlichen Interessenkollisionen kommen, da Verwalter häuﬁg mit denselben erfahrenen Rechts- anwälten zusammen arbeiten. Ein Ausweg wäre die Mandatierung durch einen oder mehrere Beklagten, was zum unerwünschten Ergebnis führen könnte, dass mehrere Rechtsanwälte auf Beklag- tenseite tätig werden. Die Koordination der Mandatierung und die Einhaltung von Fristen werden erschwert – ein Model, dem man die Praxistauglichkeit absprechen muss.

Smarte Netzwerke fürs Upgrade Living. Mit Minol Connect Die Rechtsmittel des beklagten Verwalters sind gesetzlich unangemessen begrenzt. Rechtsmittel des Verwalters Wird der Verwalter Opfer einer Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG, kann er sich dagegen mit sofortiger Beschwerde weh- ren. Erfolgt die Kostenentscheidung erstmals im Berufungsverfah- ren, ist die Rechtsbeschwerde statthaft, aber nur, wenn sie vom Berufungsgericht zugelassen ist (BGH, Beschluss vom 7.7.2016 – 5 ZB 15/14). Lässt das Berufungsgericht die Rechtsbeschwerde nicht zu, ist der Verwalter auf eine Nichtzulassungsbeschwerde beschränkt. In Einzelfällen steht ihm gegen die Entscheidung kein Rechtsschutz zur Seite. Bislang nicht geklärt ist, welcher Beschwer- dewert bei der Zulässigkeit zu beachten ist. In Frage kommt die 200-Euro-Grenze des § 567 Abs. 2 ZPO. Vertretbar ist auch, dass zusätzlich der Streitwert der Hauptsache über der Grenze von 600 Euro liegen muss. Auseinanderdriftende Ergebnisse sind auch möglich, wenn der Verwalter nach der ersten Instanz eine Beschwerdeentscheidung sucht, gleichzeitig die unterlegene Par- tei der Hauptsache Berufung einlegt. Betrachtet man den Verwal- ter insoweit als „am Verfahren beteiligt“, kann von der eingangs beschriebenen Prozessökonomie keine Rede mehr sein. ZUSAMMENFASSUNG UND THESEN 1. § 49 Abs. 2 WEG erreicht das Ziel der Prozessöko- nomie nicht. Er führt zu einer Aufblähung und Ver- teuerung des Rechtsstreits. 2. Die Kostenentscheidung deckt nicht alle denkba- ren Schadenersatzansprüche ab, Folgeprozesse werden nicht vermieden. Anwendung des Begriffes „Veranlassung“. 3. Es herrscht Rechtsunsicherheit in Hinblick auf die 4. Ein einheitlicher Verschuldensmaßstab existiert nicht, Verbraucherrechte werden geschwächt, eine einheitliche Rechtsprechung wird sich nicht herausbilden. 5. Die Norm kann zu natürlichen Interessenkollisi- onen bei der rechtsanwaltlichen Vertretung auf Beklagtenseite führen. 6. Dem Verwalter stehen nur begrenzte Rechtsmit- tel zu. Auseinanderdriftende Entscheidungen im Rechtsmittelverfahren sind nicht ausgeschlossen. Schaffen Sie jetzt die richtige Basis für eine smarte Bewirtschaftung. Mit der innovativen Lösungssuite Minol Connect – mehr Transparenz, Einsichten und Effizienz. Heute für Ihre Immobilien. Morgen für alles, was für Sie zählt. minol.de/connect

POLITIK & AKTUELLES 6. DDIV- Jahres umfrage gestartet Bis zum 26. März läuft die wichtigste Erhebung der Branchendaten. Zum sechsten Mal in Folge ruft der DDIV Immobilienverwaltungen bundesweit zur Teilnahme an der größten und wichtigsten Branchen- umfrage auf. Das aus den erhobenen Daten erstellte jährliche DDIV-Bran- chenbarometer hat sich als wichtigs- ter Indikator für die wirtschaftliche Entwicklung von Immobilienverwal- tungen etabliert und dient als ver- lässliche Referenz für Fachbeiträge, Publikationen und Analysen. Vor allem aber ermöglicht es auch den Verwaltungsunternehmen selbst den Abgleich der eigenen betriebs- wirtschaftlichen Kennziffern mit branchenspeziﬁ schen Daten. Schwerpunkt ist auch in diesem Jahr die Vergütung in der WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwal- tung. Darüber hinaus stehen Fra- gen zu Sanierungsmaßnahmen in Gebäuden sowie zur Mitarbeiter- entwicklung im Fokus. Der Fragebogen kann online oder von Hand ausgefüllt werden, was rund 20 Minuten in Anspruch nimmt. Alle Daten werden anony- misiert erhoben und ausschließlich im Rahmen des 6. DDIV-Branchen- barometers ausgewertet. Allen Teil- nehmern dankt der DDIV schon jetzt für ihre Unterstützung bei der Erstellung eines repräsentati- ven Branchenbildes und bittet um Rücksendung der ausgefüllten Fra- gebögen bis zum 26. März 2018 per E-Mail an info@ddiv.de oder per Fax an 030/30096 79-21. Zur Umfrage geht es hier: www.ddiv.de/ branchenbarometer 10 DDIVaktuell 02 | 18 DDIV: Wachstumstrend hält an 2 400 Mitgliedsunternehmen in Landesverbänden organisiert Als Spitzenverband für Immobilienverwaltungen vertritt der DDIV inzwi- schen mehr als 2 400 Unternehmen mit insgesamt rund 5,6 Millionen Wohn- einheiten. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl damit um 200

Kein Sanierungszwang für sozialen Wohnungsbau EU-Parlament lehnt Änderungsantrag zur Energieefﬁ zienzrichtlinie ab EGrunderwerbsteuer Ende Januar stimmte das Europaparlament gegen die Ausweitung einer verpﬂ ichtenden Sanierungsrate auf Gebäude von Ländern und Kom- munen sowie auf Sozialwohnungen. Vorgesehen war, die Sanierungsrate von Sozialwohnungen auf drei Prozent pro Jahr zu erhöhen. Als „unver- hältnismäßig” und „schädlich” bezeichnete die Wohnungswirtschaft die Pläne und zeigte sich angesichts der Entscheidung der EU-Parlamentarier erleichtert. Sie warnten im Vorfeld vor negativen Auswirkungen auf den sozialen Wohnungsbau und die Mietpreisentwicklung. erneut in der Kritik Länder nehmen mehr als 13 Milliarden Euro ein. Die Bundesländer sollen im vergangenen Jahr allein durch die Grunder- werbsteuer 13,1 Mrd. Euro eingenommen haben

POLITIK & AKTUELLES ••• VERANSTALTUNGEN ••• ANKÜNDIGUNGEN ••• RÜCKBLICK ••• VERANSTALTUNGEN ••• ANKÜNDIGUNGEN ••• RÜCKBLICK Weiterbildung vor alpiner Kulisse Das war die 7. DDIV-Wintertagung A uf die Bretter, fertig, los! – der DDIV lud vom 28. Januar bis 2. Februar zur Wintertagung nach Österreich, ins Skigebiet Saalbach-Hinterglemm/ Leogang/Fieberbrunn. Mehr als 130 Teilnehmer rüsteten sich für das Ver- walterjahr 2018 bei echtem Kaiserwetter, Tiefschnee und einem umfassen- den Fachprogramm: Prof. Dr. Martin Häublein brachte Licht ins Dunkel der WEG-Abrechnung und ihrer Tücken bei der ordnungsgemäßen Erstellung. Sein Workshop öffnete den Blick für das Nachbarland Österreich und das dortige Wohnungseigentumsgesetz. DDIV-Vizepräsident Steffen Haase wid- mete sich den Grenzen des hiesigen und seinem umfassenden Reformbe- darf. Auf die These „Einzelkämpfer war gestern!“ lässt sich das Ergebnis der Podiumsdiskussion bringen: Verlässliche Dienstleister sind für die immer komplexere Tätigkeit und die wachsende Verantwortung des Verwalters unerlässlich, auch um Service und Qualität zu verbessern. Abschließend erläuterte Prof. Dr. Markus Artz aktuelle BGH-Entscheidungen zum Verbrau- cherschutz in der Mietverwaltung unter besonderer Berücksichtigung von Eigenbedarfskündigung und der Widerruﬂichkeit von Vereinbarungen. Zu all dem bot das unmittelbar am Skigebiet liegende Tagungshotel hinreichend Gelegenheit für Wintersport, Wellness und Ausﬂüge in die Umgebung. Herausforderung Zukunft meistern Forum Zukunft III am 20. und 21. März 2018 in Weimar E s kommt einiges zu auf Immobilienverwaltungen: neue Gesetze und höhere Ansprüche an ihre Leistung, aber auch Themen wie Vergütung, Digitalisierung und Personalentwicklung. Wie solche Herausforderungen zu meistern sind, darum dreht sich das Forum Zukunft III in Weimar: Ver- waltervertrag und -vergütung, neue Wertschöpfungsmöglichkeiten, die Chancen der Digitalisierung sowie Aspekte der Mitarbeitergewinnung und -bindung stehen im Vordergrund der praxisorientierten Veranstaltung. Experten stellen erprobte Erfolgsmodelle vor und geben Denkanstöße für eine zukunftsweisende unternehmerische Ausrichtung. 12 DDIVaktuell 02 | 18 DDIV UND LANDESVERBÄNDE DDIV > Forum Zukunft III Datum/Ort: 20. – 21.3.2018, Weimar Anmeldung: www.ddiv.de/forum-zukunft VDIV BADEN-WÜRTTEMBERG > 12. Premium-Workshop mit Verwaltungsbeiratsschulungen Datum/Ort: 19. – 21.4.2018, SI-Centrum Stuttgart Anmeldung: www.vdiv.de/veranstaltungen VDIV RHEINLAND-PFALZ/ SAARLAND > Verwalterforum Mietrecht Datum/Ort: 14.3.2018, Frankenthal Anmeldung: www.vdiv-rps.de oder Tel.: +49 6238 98358-13 +++ SEMINARREIHE DATENSCHUTZ- GRUNDVERORDNUNG WEGEN HOHER NACHFRAGE ERWEITERT +++ VDIV SACHSEN-ANHALT > Verwalterforum Magdeburg Datenschutzgrundverordnung Datum/Ort: 25.4.2018, IntercityHotel Magdeburg Anmeldung: www.vdiv-sa.de VDIV NIEDERSACHSEN/ BREMEN > Datenschutzgrundverordnung Datum/Ort: 8.5.2018, Loccumer Hof Hannover Anmeldung: www.vdiv-nds-bremen.de Detaillierte Informationen und weitere Veranstaltungen sind auf den Internet- seiten der jeweiligen Landesverbände zu ﬁnden: siehe Seite 63

Küche. Diele. Bad. Glagfager. Wohnen neu denken. Mieter, Bewohner, Mittler. Menschen mit Anspruch. Ob Altbau, Neubau oder Nestbau. Breitband heißt Lebensqualität. TV, Telefon, Internet. Chatten, shoppen, skypen, gamen, streamen. Alles gleichzeitig. Alle gleichzeitig. Normal. WLAN bis in den Garten. Und den Keller. Endlich. Schnell, unlimitiert, sicher. Jetzt mit bis zu 400 Mbit/s. In Zukunft mit bis zu 10 Gbit/s. Multimedia-Anschluss. Lebensraum, in dem sich alle entfalten. Zufriedene Bewohner, zufriedene Vermieter. Kommunikation per Mausklick. Verbrauchsdaten in Echtzeit. Effizienter verwalten. Effektiver verdienen. Keine Klagen, keine Fragen. Keine Frage: Die Invegtition zahlt gich aug. Schon heute. Und morgen ergt recht.

Lebensqualität braucht Multimedia braucht Bandbreite. Riesige digitale Programmvielfalt, teilweise in Ultra-HD- Qualität, Internet ohne Zeit- und Volumenbegrenzung, stabile und sichere Verfügbarkeit. Das geht? Das geht! Im COAX-Glasfaser-Netz von Unitymedia – dem größten zusammenhängenden Breitbandkabelnetz in NRW, Hessen und Baden-Württemberg: • Kostengünstige Internet- und Telefonieflatrates • Downloadgeschwindigkeit von bis zu 400 Mbit/s – ab 2018 sogar im Gigabitbereich • Unverschlüsselt rund 90 digitale Sender in SD und rund 25 in HD • Zusätzlich Pay-TV, Video-on-Demand, Sky u. v. m. • 24 h technische Unterstützung und Entstörservice 452 Minuten am Tag nutzen Menschen deutschlandweit TV, Radio und Internet. Smart planen, gmart verwalten, gmart beraten. (Quelle: Statista 2016) 60GB genutztes Datenvolumen im Monat pro Nutzer im Jahr 2016. (Quelle: Bundesnetzagentur Jahresbericht 2016) 57,6 Mio. Menschen sind deutschlandweit regelmäßig mit TV, Telefonie und am Computer online. Das sind rund 77,6 % der Bevölkerung über 14 Jahren. (Quelle: Initiative D21, TNS Infratest) Während Ihre Mieter von der Bandbreite für Unterhaltung und Kommunikation profitieren, geht es für die Wohnungs- wirtschaft um mehr. Mehr Effizienz, mehr Leistung, mehr Wert. All das ermöglicht die intelligente, auf Glas- faser basierende Netzarchitektur von Unitymedia: • einheitliche, zentrale Versorgung im gesamten Haus • Minimierung des Kosten- und Verwaltungsaufwands • Basis für eine digitale Verwaltung durch unsere Hauskonnektivität • innovative Services wie das UnitymediaBoard, WLAN- Hotspots für Wohnquartiere, spezielle WLAN-Lösungen für Hotels oder möblierte Appartements • Wohnwertsteigerung und bessere Vermietbarkeit TV, Internet, Homeoffice. Nichtg geht ohne gute Anbindung. Neben Lage, Lage, Lage ist eine moderne Kommunikationsinfrastruktur ein entscheidendes Kriterium bei der Wohnungs- und Immobilienbewertung – jetzt und in Zukunft. Das ist das zentrale Ergebnis einer Forsa-Umfrage im Auftrag von Unitymedia. Im Juni 2017 wurden 1.001 Frauen und Männer zwischen 18 und 55 Jahren befragt. Dag gind die bevorzugten Kanäle für Spielfilme, Serien und TV-Showg: So wichtig igt eine gute und gchnelle Internet- anbindung bei der Wohnunggwahl: Für diege Tätigkeiten gewinnt eine gchnelle Internetverbindung in Zukunft an Bedeutung: Streaming-& Videoportale DVDs 4 IPTV- Angebote 58 32 23 19 reguläres Fernseh- programm Mediatheken von Fernsehsendern 8 nichts davon 29 eher wichtig 58 sehr wichtig 13 nicht so wichtig bzw. unwichtig 39 45 Smart- Video- Home- Telefonie Anwen- dungen 56 59 73 Filme & Arbeit/ Serien Home- in hoher Oﬃce Qualität Internet- surfen Prozentsumme größer 100, da Mehrfachnennungen möglich Prozentsumme größer 100, da Mehrfachnennungen möglich

TITELTHEMA Eigentümer- Die versammlung Cool bleiben trotz hitziger Debatten! DDIV ZUM THEMA Es gibt viel zu tun … H ochsaison für Verwalter: Die Eigentü- merversammlungen stehen an! Während einige Eigentümer den Versammlungen am liebsten komplett fernbleiben, nutzen andere sie als Ventil ihrer Unzufriedenheit. Um trotz Querelen nicht den Faden zu verlieren, ist gute Vorbereitung der Schlüssel zum Erfolg. Und da ist ja heute niemand mehr ganz auf sich allein gestellt. Zahlreicher dienstbarer Geister kann man sich inzwischen bedienen, um personalintensive Vorarbeiten wesent- lich entspannter zu erledigen. Bleibt die ein oder andere rechtliche Frage, in der man sich sicher fühlen sollte, um auch bei hitzigen Debatten einen kühlen Kopf zu bewahren. Auf den folgenden Seiten ﬁnden Sie beides: Expertentipps für die efﬁziente Vorbereitung Ihrer Versammlungen und juristische Klärung für häuﬁg auftretende Probleme. So können Sie die Versammlung auch nutzen, um sich als kompetenter Verwalter zu präsentieren – und Argumente für Ihre Wiederbestellung zu liefern. Kommen Sie gut durch die Saison! 02 | 18 DDIVaktuell 13 . m o c k c o t s r e t t u h S / m y s k a M k u h c p i l i F © : o t o F

TITELTHEMA Praxistipps rund um die Eigentümerversammlung Stehen Sie schon in den Startlöchern zur Versammlungssaison? So machen Sie alles richtig. Von Steffen Haase 2. DER RICHTIGE ORT Die Versammlung ﬁndet in aller Regel am Ort der Wohn- anlage statt, nicht unbedingt innerhalb der politischen Gemeinde, aber mit räumlichem Bezug zu ihr, sodass er für Eigentümer gut erreichbar ist. Der Versammlungsraum muss abgeschlossen sein, um die Nichtöffentlichkeit zu gewähr- leisten. Dazu eignen sich Nebenräume in Gaststätten oder Gemeindezentren, aber auch Gemeinschaftsräume der WEG, sofern sie ein angemessenes Ambiente bieten. Idealerweise hat die Verwaltung eigene Räumlichkeiten, was Anfahrtszeiten spart, die Zusammenstellung von Unterlagen vereinfacht – und Gelegenheit bietet für die Unternehmenspräsentation. 3. DIE TAGESORDNUNG Laut BGH muss die Einladung zur Versammlung so gestaltet sein, dass sie Wohnungs- eigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet (Urteil vom 1.4.2011, V ZR 96/10). Folgende Gliederung ist ratsam: ■ Eröffnung und Feststellung der Beschlussfähigkeit ■ Bericht der Verwaltung zur Wohnanlage ■ Genehmigung der Abrechnung 2017 1. DER RICHTIGE ZEITPUNKT Eigentümerversammlungen dürfen nicht zur „Unzeit“ statt- finden, also an Arbeitstagen nicht vormittags oder am frü- hen Nachmittag. Nach neuerer Rechtsprechung ist ein Beginn um 16:00 Uhr zulässig, 15:00 Uhr jedoch nicht. Als unzulässig gelten auch Termine in den allgemeinen Ferien- zeiten, die für Ferienwohnanlagen wiederum ideal sein kön- nen. Hier besteht ein Ermessensspielraum, was üblich und den jeweiligen Eigentümern zumutbar ist. Je nach WEG- Struktur lässt sich hier eine passende Regelung treffen. Für Verwalter und ihre Mitarbeiter hingegen ist der Abend meist eine „Unzeit“. Hier sollte man Anstoß zum Umdenken geben: Auch für seine Eigen- tumswohnung muss man sich Zeit nehmen! Arzt- und Werkstatttermine fallen genauso oft in die Arbeitszeit. Laut Bran- chenbarometer tun sich kleinere WEG schwer, eine professionelle Ver- waltung zu finden. Für Verwalter wären sie bei entsprechender Vergü- tung schon attraktiver – insbesondere wenn zudem die Versammlun- gen zu Geschäftszeiten stattfinden. ■ Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates ■ Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2018 ■ Sondertagesordnungspunkt Wichtig: der „Bericht der Verwaltung“. Eine gute Gelegenheit, das, was Eigentümer sonst gar nicht sehen, detailliert darzustellen: das eigene Tun. Wie sonst sollte man weiteremp- fohlen werden? Eigentümer sind gute Multiplikatoren, also muss man sie überzeugen. Das alles kurz, bündig und klar strukturiert – dann klappt das auch mit dem Marketing. Der Sondertagesordnungspunkt widmet sich einem allgemeinen, aktuell anstehenden Thema, Vorschläge finden Sie auf den folgenden Seiten. 14 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / f f a h S e t t e n n A , m o c g n o t i r S l o p a t t a N © : o t o F

4. DIE RICHTIGE FORMULIERUNG Tagesordnungspunkte sollten verständlich formuliert sein und den Eigentümern das zu behandelnde Thema vermit- teln. Beispiel: Änderung eines Kostenverteilerschlüssels. Ist hierüber zu beschließen, muss die beabsichtigte Ände- rung nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt werden (BGH, 9.7.2010, V ZR 202/09). Eine Erwähnung beim Punkt Wirtschaftsplan ist nicht ausreichend. Es bedarf eines eigenen Tagesordnungspunktes, in dem nach Möglichkeit auch angegeben wird, welche Position auf welchen Schlüs- sel geändert werden soll, damit die Auswirkung auf die jeweiligen Wohneinheiten erkennbar ist. Achtung! Die unbestimmte Bezeichnung eines Beschluss- gegenstandes und die hiervon nicht gedeckte angefochtene Beschlussfassung stellt einen Veranlagungstatbestand i. S. v. § 49 II WEG dar (LG Nürnberg-Fürth, 17.2.2011, 14 T 359/11). Der Klassiker: eine Beschlussfassung im letzten Tagesordnungspunkt „Sonsti- ges“ oder „Hinweise und Anre- gungen“, der völlig unbestimmt und daher für eine Beschluss- fassung nicht geeignet ist. 5. HINREICHENDE INFORMATION Insbesondere für Beschlussfassungen zu Instandhaltungsmaßnahmen ist es erforderlich, den voraussichtlichen Kostenrahmen zu benennen und die Finanzierungsvarianten auf- zuzeigen. Hier sind beigefügte Anlagen und weitere Erläuterungen oft hilfreich. 6. EVENTUAL- EINBERUFUNG Wenn eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, ist nach § 25 Abs. 4 WEG eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand (Tages- ordnung) vom Verwalter einzuberufen. Viele Gemeinschaftsordnungen sehen es vor, dass die Einladung zur Wieder- holungsversammlung gleichzeitig mit der Einladung zur ordentlichen Ver- sammlung versandt werden kann. Die Wiederholung kann dann in der Regel 30 Minuten nach der ersten Versamm- lung stattﬁnden. Eine solche Regelung kann nur durch Vereinbarung zustande kommen, nicht durch Beschluss – der wäre nichtig. Gibt es keine Vereinbarung zur Wie- derholungsversammlung, kann sie am Abend der Eigentümerversammlung nicht stattﬁnden. Eine erneute Einla- dung ist fällig: gleiche Tagesordnung, neuer Termin, und dann ist die Ver- sammlung in jedem Fall beschlussfähig. 7. DIE VERGÜTUNG Die ordentliche Eigentümerversammlung ist mit der Grundvergütung abgegolten. Und alle weiteren? Ein Blick in den Verwaltervertrag: Wie ist die Klausel formuliert? Sie braucht zwingend den Zusatz: „sofern diese nicht vom Verwalter verschuldet worden ist.“ Wer z.B. vergessen hat, einen Tagesordnungspunkt mit aufzunehmen und daher erneut einladen muss, hat einen Fehler gemacht – und keinen Anspruch auf Sonderver- gütung. Anders verhält es sich bei außerordentlichen Versammlungen, die einberufen werden, weil ein Ereignis unterjährig eine Beschluss- fassung erfordert. Sie können vertraglich gesondert vergütet werden. Schon schwieriger: die Wiederholungs- oder Fortsetzungsversammlung. Wird man an einem Abend nicht mit allen Tagesordnungspunkten fertig und vertagt sich zur Fortsetzung, dürfte dies als reguläre Versammlung gelten, die somit nicht sondervergütungsfähig ist. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, entsteht doppelter Aufwand: neuer Termin, Raum- buchung, Einladung – ohne eigenes Verschulden – m. E. ein Fall für die Sondervergütung, die aber auch im Verwaltervertrag so vereinbart sein sollte. Aber wie? Ich bin kein Freund pauschaler Vergütungsvereinbarun- gen. Aufwand und Dauer sind ungewiss. Sinnvoller und gerechter ist es, den Aufwand nach Stunden abzurechnen. Je kürzer und unkomplizier- ter eine Versammlung verläuft, desto besser für alle. Auch gesondert ver- gütet werden sollten Sachaufwendungen: Allein beim Einladungs- und Protokollversand fallen Portokosten von 1,45 Euro pro Brief an! 02 | 18 DDIVaktuell 15

TITELTHEMA Alle Jahre wieder! Neue Themen und Gesetze für die Versammlungssaison Von Tilman Müller uch in diesem Jahr gibt es wie- uch in diesem Jahr gibt es wie- der eine Reihe neuer Regelungen, der eine Reihe neuer Regelungen, Gesetze und Verordnungen, über Gesetze und Verordnungen, über die man Eigentümerinnen und die man Eigentümerinnen und Eigentümer informieren und ggf. Eigentümer informieren und ggf. beschließen lassen sollte. Zugangsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter Das neue Gesetz zur Einführung von Zulassungsvor- aussetzungen für Wohnimmobilienverwalter tritt am 1. August 2018 in Kraft: Für die Ausübung des Berufs wird dann eine Erlaubnis verpﬂ ichtend, die bei der vor Ort zuständigen Behörde beantragt werden muss. Bereits als Verwalter Tätige haben hierfür sechs Monate Zeit. Nachgewiesen werden müssen Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaft- pﬂ ichtversicherung. Zudem besteht künftig eine Ver- pﬂ ichtung zur Weiterbildung, mit 20 Stunden in drei Jahren, über deren Absolvierung man Auftraggebern, also der Eigentümergemeinschaft, Auskunft geben muss. Immobilienverwaltungen proﬁ tieren hier vom umfang- reichen Fort- und Weiterbildungsprogramm des DDIV und seiner Landesverbände. Das neue Mieterstromgesetz Seit Ende Juli 2017 können sich Bewohner von Mehr- familienhäusern mit selbst produziertem Strom versor- gen – auch Wohnungseigentümergemeinschaften: Im oder auf dem Gebäude erzeugter Photovoltaik-Strom wird mit einem Zuschlag gefördert, wenn er direkt und ohne Nutzung des allgemeinen Netzes an Letzt- verbraucher im Wohngebäude oder in Nebenanlagen im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang geliefert wird. Die Förderung bemisst sich nach der aktuellen Einspeisevergütung für Solarstrom, abzüglich 8,5 Cent. Der Betreiber der Solaranlage (auch ein Dritter) soll so, neben dem Erlös aus dem Verkauf, zusätzlich den Mieterstromzuschlag erhalten und diese Ersparnis an die Verbraucher weiterreichen. Die Jahresstromrech- nung darf für die Verbraucher dabei nicht höher aus- fallen als nach dem örtlichen Grundversorgertarif. Die EEG-Umlage wird auch weiterhin auf den Mieterstrom fällig. Letztverbraucher sollen frei zwischen dem Bezug von Mieterstrom oder dem Bezug von einem anderen Stromanbieter wechseln können. Neue Trinkwasserverordnung Die neue Trinkwasserverordnung gilt seit 9. Januar 2017: Wird bei einer Trinkwasseruntersuchung der technische Maßnahmenwert für Legionellen (100 KBE/100 ml, KBE = Kolonie bildende Einhei- ten) überschritten, muss die Untersuchungsstelle dies direkt dem zuständigen Gesundheitsamt mel- den und zugleich die Eigentümergemeinschaft bzw. den Verwalter informieren. Wohnungsnutzer haben das Recht zur Einsichtnahme der Originalbelege einer Trinkwasser untersuchung. Neues Bauvertragsrecht Seit 1. Januar gilt das neue Bauvertragsrecht. Wichtig für anstehende Baumaßnahmen: z. B. der neue Verbrau- cherbauvertrag und die Möglichkeit, einen Werkvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen, sowie Neuregelun- gen der Abnahme. Der DDIV hat die Mitglieder seiner Landesverbände im Juni 2017 über die Neuerungen informiert, siehe auch DDIVaktuell 5/17, 8/17. Verwendung dezentraler Niedertemperaturheizgeräte Seit September 2015 müssen Heizgeräte, die EU-weit neu in Verkehr gebracht werden, bestimmte Anfor- derungen erfüllen – insbesondere an den Energie- verbrauch (Verordnung Nr. 813/2013). Dezentrale, raumluftunabhängige Niedertemperaturheizgeräte, zu denen auch sogenannte C4-Geräte zählen, sind daher mittlerweile nicht mehr auf dem Markt. Müssen defekte C4-Geräte in Gasetagenheizungen ersetzt werden, kann die Umrüstung der Abgasanlage oder gar der Austausch aller anderen Heizgeräte am selben Strang erforderlich sein. Es empﬁ ehlt sich, Eigentümer in Liegenschaften mit C4-Heizungen frühzeitig zu informieren und eine Strategie für eine eventuellen Erneuerung abzustim- men. Lösungswege zeigt der Info-Flyer des DDIV und der Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung auf. Bestellung und Download: www.ddiv.de Ab August brauchen Verwalter eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit und müssen sich fortbilden. 16 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N , i d a w k a G n a n a r i j N © : s o t o F

Heizungsförderung des BAFA Geändert hat sich das Antragsverfahren für Zuschüsse zur Heizungssanierung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Förderungen für Hei- zungen mit erneuerbaren Energien müssen zukünftig beantragt werden, bevor der Auftrag zum Errichten der Heizungsanlage vergeben wird. Gefördert werden z. B. Biomasseheizungen, solarthermische Anlagen und Wärmepumpen. E-Mobilität Die Nachrüstung von Ladestationen für Elektrofahr- zeuge im WEG-Gemeinschaftseigentum ist derzeit nicht einheitlich geregelt: Je nach Einzelfall ist über eine modernisierender Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG), eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) oder eine bauliche Maßnahme (§ 22 Abs. 1 WEG) zu beschließen. Um den Einbau von Ladeinfrastruktur ﬂ ächendeckend zu erleichtern, arbeitet die Bundes- regierung momentan an einer gesetzlichen Regelung. Auch auf EU-Ebene tut sich was: Voraussichtlich müs- sen zukünftig bei einer umfassenden Renovierung von Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen Leer- rohre für den späteren Einbau von Ladepunkten ver- legt werden. Der im Februar zwischen Union und SPD vereinbarte Koalitionsvertrag greift nun die Forderung des DDIV nach einem Programm zur Förderung der privaten Ladeinfrastruktur auf. Nordrhein-Westfalen ist hier seit Oktober 2017 Vorreiter: Private Ladesäu- len in Mehrfamilienhäusern werden dort jeweils mit bis zu 1.000 Euro bezuschusst. Datenschutzgrundverordnung Die Übergangsfrist für die neue EU-Datenschutzgrund- verordnung (DS-GVO) endet am 25. Mai 2018. Danach gilt die Verordnung uneingeschränkt für alle europäischen Unternehmen. Auch Immobilienverwaltungen müssen prüfen, welche Daten wie genutzt werden – und ob Eigentümer und Mieter hierzu ihre Zustimmung gege- ben haben. Falls nicht, sollte dies (z. B. bei der Eigentü- merversammlung) dringend nachgeholt werden. Bei Verstößen gegen die DS-GVO können Bußgelder bis maximal 20 Mio. Euro oder vier Prozent des Jahresum- satzes fällig werden. Die Seminarreihe zur Datenschutz- grundverordnung des DDIV in Kooperation mit sechs Landesverbänden wird noch bis April 2018 fortgeführt. Lade stationen für E-Fahr- zeuge: Wer dem Ein- bau zustim- men muss, ist derzeit nicht eindeutig geregelt. Schondfer Prüfung pfus Betreoberpflochten an doe Profis defegoeren Afs Betreober eoner Aufzugsanfage stehen Soe on der Verantwortung, für eonen socheren Betroeb zu sorgen. Wor onformoeren Soe nocht nur rund um Ihre Betreoberpflochten, sondern entfasten Soe aktov! Schindler Prüfung plus bietet Ihnen: – Koordonatoon der Zwoschen- und Hauptprüfungen – Beosteffung des Servocetechnokers – Archovoerung der Prüfberochte – Kostenübernahme sämtfocher Prüfgebühren Optionale Zusatzpakete: – Efektrosche Prüfung nach DGUV V3 – Regefmäßoge Gefährdungsbeurteofung nach BetrSochV – Ausbofdung Ihres Aufzugswärters (beauftragte Person) Betreoberpflochten noch heute an doe Profis defegoeren und entspannt zurückfehnen – kontaktoeren Soe uns über E-Maof: pruefung@de.schondfer.com www.schindler.de

TITELTHEMA Alles selber machen? Viele Teilprozesse der Immobilienverwaltung wie der Versand von Einladungen zur Eigentümer- versammlung lassen sich auslagern – oder ist das auch schon nicht mehr zeitgemäß? Die Einladung zur Eigentümerversammlung Vor nicht einmal zehn Jahren stapelten sich alljährlich noch Berge von Papier auf dem Konferenztisch. Jedes einzelne Blatt heiß, weil der Drucker sich quälen musste, es hundertfach auszudrucken: Einladungsschreiben, Tagesordnungen, Gesamt- und Einzelabrechnungen, Rücklagennachweise, Wirtschaftspläne, Kontoauszüge, Zinsbescheinigungen sowie Angebote zu Instandset- zungsmaßnahmen, die für jeden Eigentümer sortiert und kuvertiert werden wollten. Der eigene Anspruch forderte zudem für jedes Exemplar einen kostspieligen Einband aus glänzendem Papprücken und hochwerti- ger Deckfolie, mit einer Schiene von Hand zusammen- gefügt, bevor es im A4-Umschlag persönlich zugestellt wurde, um pünktlich zu sein. Viel Arbeit, die höchstens mit telefonischen Rückfragen gewürdigt, überwiegend aber erst am Tag der Versammlung gesichtet wurde, während der Auszählung zur Beschlussfähigkeit. Ein neuer Copy-Shop mit beachtlichem Maschinenpark, gleich um die Ecke, brachte den Gedanken auf, das Aus- drucken, Sortieren und Kuvertieren auszulagern – per Datenstick zur Aufbereitung, mit durchaus überschau- baren Kosten. Der Einband allerdings wäre auch dort Handarbeit und entsprechend teuer gewesen. So hieß es, sich zwischen Ringbindung und Heftung zu entscheiden. Ergo: Das Zusammenfügen fertiger Unterlagen kann utsourcing ist das Stichwort für utsourcing ist das Stichwort für Unternehmen, die komplette Unternehmen, die komplette Arbeitsbereiche oder Teile davon Arbeitsbereiche oder Teile davon externen Dienstleistern übertragen, externen Dienstleistern übertragen, um Kosten zu sparen. Der Woh- um Kosten zu sparen. Der Woh- nungswirtschaft ist dies in einzel- nungswirtschaft ist dies in einzel- nen Bereichen nicht fremd, wie aber nen Bereichen nicht fremd, wie aber steht es darum bei der Königsdiszip- steht es darum bei der Königsdiszip- lin des WEG-Verwalters, der Eigentümerversammlung? lin des WEG-Verwalters, der Eigentümerversammlung? Externe Verarbeitung von Buchungen Die übers Jahr verteilte buchhalterische Erfassung von Umsätzen auf den Bankkonten der Eigentümergemein- schaften ist elementar für das abzuliefernde Hauptwerk, die Jahresabrechnung. Ich halte es für absolut vertretbar, die reine Erfassung von Zahlungsströmen extern bear- beiten zu lassen, selbst wenn mittlerweile die Bankensys- teme allein durch die Vergabe virtueller Kontonummern diesen Prozess erheblich verschlanken. Aber nicht jede Verwaltung ist soweit, die Geldﬂ üsse aller betreuten Gemeinschaften bei ein und demselben Geldinstitut darstellen zu können, einheitliche Schnittstellen werden noch gesucht, und die Umstellung der WEG-Jahresab- rechnungen auf die richterlich gewünschte Darstellung der Ist-Rücklage führt zu erweitertem Aufwand, wenn die getrennte Sollstellung (Bewirtschaftung und Rück- lagenbeitrag) und die ordentliche Bedienung offener Posten mitunter manuell bearbeitet werden müssen, weil Automatisierungsschritte nicht greifen. Hier lassen sich durch Ausgliederung Zeit und Kosten sparen. Aber Achtung: Am 25. Mai 2018 endet die Übergangsfrist der Datenschutzgrundverordnung, die neue Vorschrif- ten macht. Um Bußgelder zu umgehen, ist dringend zur Fortbildung zu raten. DER AUTOR J. BERND SCHNEIDER Der Geschäftsführer der Stadt-Art Haus- verwaltungsgesellschaft mbH ist stellver- tretender Vorstandsvorsitzender des VDIV Berlin-Brandenburg. Zuarbeiten wie die unterjäh- rige Erfassung von Daten- strömen lassen sich durchaus auslagern. 18 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N , 8 1 6 0 n o s n A © : o t o F

durchaus zeitsparend im Copy-Shop erledigt werden. Teuer wird’s, wenn gebunden werden soll. E-Mailversand Es stimmt nicht, dass durch die Umstellung von Arbeits- abläufen stets Teilprozesse entfallen. Nein, andere bzw. neue Aufgaben kommen hinzu! War ich einst der Auf- fassung, die jährliche Einladung mit gut aufbereiteten Unterlagen sei die Visitenkarte meines Unternehmens, ließ ich mich allmählich überzeugen, sie auf elektroni- schem Weg zu versenden. Die verfügbaren technischen Hilfsmittel und das, was sich damit erstellen ließ, erschie- nen mir anfangs zu unprofessionell. Eine E-Mail mit einem oder mehreren Word-Dokumenten im Anhang entsprach nicht meiner Vorstellung von hochwertigen Einladungsunterlagen. Das einzige professionell anmu- tende Format war das PDF, aber das konnten wir damals noch nicht erstellen. Nach und nach verbesserten sich die Möglichkeiten, auch in der von uns verwendeten Software Karthago 2000, sodass wir heute ein Großteil der Einladungen per E-Mail versenden – nicht ganz ohne Diskussionen mit Eigentümern während der Umstellungsphase. Inzwi- schen ist die Akzeptanz elektronischer Post deutlich gestiegen, nur noch selten wird auf den Papierversand bestanden. Dafür nutzen wir ein Software-Modul, das PDFs per E-Post versendet. Ergo: Die Technik hat uns eingeholt. Die Aufbereitung aufwendiger Einladungsun- terlagen außer Haus zu geben, ist nicht mehr praktikabel angesichts der hohen Akzeptanz elektronischer Post. Aber es gibt noch Teilleistungen, die wegen ihres hohen Personalaufwandes durchaus ausgelagert werden kön- nen: In der EDV werden zahllose zunächst Einzeldo- kumente erstellt. Stapel von Briefen, Abrechnungen, gescannte und importierte Unterlagen von Dritt- anbietern, z. B. Heizkostenabrechnungen, müssen zu einem professionell wirkenden PDF-Dokument zusam- mengefügt werden. Nach wie vor eine Fleißarbeit, die Konzentration erfordert, damit nichts versehentlich dem falschen Eigentümer zugeordnet wird. Nutzt man dafür die Möglichkeiten eines VPN (Virtual Private Net- work), ist über eine Terminallösung auch die Einbindung berechtigter Personen denkbar, die nach entsprechen- der Autorisierung Unterlagen zusammenstellen. Ob es noch Outsourcing ist, wenn externe Dritte Leistungen auf dem eigenen internen System erbringen, sei dahin- gestellt. Immerhin eine denkbare Variante für die Praxis. Dokumente in Portalen Kaum haben sich Arbeitsabläufe auf den E-Mailver- sand von Dokumenten eingestellt, bieten sich plötzlich weitere Möglichkeiten, um Prozesse zur Bereitstellung vielfältiger Unterlagen zu verschlanken – über Internet- portale. Klassisches Outsourcing oder nicht – hilfreich sind sie allemal, insbesondere wenn es um die Vorbe- reitung umfassender Instandhaltungsmaßnahmen geht: Der Umfang von leicht mehr als 100 Seiten solcher Dokumente gereicht so manchem Kunden zum Ärger, schon wegen der Unübersichtlichkeit, selbst wenn sich mit professioneller Software auch Inhaltsverzeichnisse erstellen lassen. Gegen den schon von der Einführung des E-Mailversands gewohnten Widerstand richteten wir nach und nach ein Online-Portal ein. Darüber haben Eigentümer nun Einsicht in alle erforderlichen Unter- lagen wie Kostenangebote und Preisspiegel, Abrech- nungen und Wirtschaftsplan allerdings vorerst noch nicht. Ergo: Mittlerweile wird dies von den Eigentümern sehr gut angenommen, und das Einladungspaket, das per E-Mail verschickt wird, ist angenehm übersichtlich. Wo diese Möglichkeit nicht in die vorhandene eigene Software integriert ist, kann man sie über Dritt anbieter nutzen. FAZIT Längst wird der WEG-Verwalter nicht mehr an seiner Kernkompetenz, sondern an sei- nen Alleinstellungsmerkmalen gemessen. Um dem gerecht zu werden, werden alle Prozesse weiterhin wachsam daraufhin zu beobachten sein, ob sich Möglichkeiten ﬁ nden, Teile davon auszulagern. Die fort- schreitende Digitalisierung, die wohnungs- wirtschaftlich noch in den Kinderschuhen steckt, wird dafür viele neue Ansätze bie- ten. Da heißt es: Dran bleiben und den Anschluss nicht verpassen! Die Akzeptanz elektronischer Post ist gestie- gen. Der Weg zum Copy- Shop lohnt nicht mehr. Ab einem gewissen Umfang von Dokumen- ten empﬁ ehlt sich deren Bereitstellung in Online- Portalen. 02 | 18 DDIVaktuell 19

TITELTHEMA Wer suchet, der ﬁ ndet? Wie man Dokumente zentral und revisionssicher archiviert und Intelligenz durch Metadaten erzeugt. er mittlerweile inﬂ ationär ge brauchte er mittlerweile inﬂ ationär ge brauchte Begriff der Digitalisierung führt fol- Begriff der Digitalisierung führt fol- gerichtig auch in der Branche der gerichtig auch in der Branche der Hausverwalter zu Veränderungen Hausverwalter zu Veränderungen im Arbeitsalltag. Viele Anbieter ver- im Arbeitsalltag. Viele Anbieter ver- suchen, mit Schlagworten wie Por- suchen, mit Schlagworten wie Por- tallösung, Integration und offene tallösung, Integration und offene Schnittstellen Kunden anzulocken. Schnittstellen Kunden anzulocken. Dabei geben sie vor, sämtliche Abläufe und Dokumente Dabei geben sie vor, sämtliche Abläufe und Dokumente DER AUTOR MAXIMILIAN KRUSCHEWSKY Der geschäftsführende Gesellschafter der letterscan GmbH & Co. KG begleitet schwerpunktmäßig Datenmigrationen und Projekte als externer Datenschutz- beauftragter. www.letterscan.de miteinander verknüpfen zu können. Häuﬁ g wird diese Behauptung mit Begriffen wie „Revisionssicherheit“ oder dem Hinweis auf ein vorhandenes Archiv bedeu- tungsvoll unterstrichen. Der kritische Hausverwalter sollte jedoch hinterfragen, was der jeweilige Anbieter damit tatsächlich aussagen will – und was er eigentlich aussagen darf oder kann. Die Form der Dokumente Zunächst einmal stellt sich die Frage, wo man als Ver- walter aktuell seine Dokumente ablegt: Liegen alle Dokumente in einer Windows-Struktur – falls ja: in welchen Formaten? –, ist bereits ein Dokumentenma- nagementsystem im Einsatz, das auch tatsächlich alle Dokumente des Unternehmens beinhaltet, oder wer- den Dokumente möglicherweise doch noch in Papier- form bearbeitet, recherchiert und archiviert? Im Zusammenhang mit Dokumentenmanagementsyste- men (DMS) werden oft auch die Begriffe „elektronisches Archiv“ oder ECM für Enterprise Content Management Viele Anbieter locken mit Schlagworten, die es kritisch zu hinterfragen gilt. 20 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N P, m x a i M © : s o t o F

genannt. Sie sind an dieser Stelle separat zu betrachten: Ein ECM-System ergänzt die klassische Archivfunktion eines DMS um Workﬂ ows und automatisierbare Funk- tionen, die auf den abgelegten Dokumenten aufsetzen oder durch sie ausgelöst werden. Wo kommen sie her, wo gehen sie hin? Als Nächstes geht es um die bestehenden Systeme und Herkunftsquellen der abzulegenden Dokumente. Zum klassischen Post- und E-Mail-Eingang mit Anhängen kommt in Hausverwaltungen bei Übernahme neuer Objekte oder ganzer Hausverwaltungen in der Regel deren gesamte Dokumentation, meist in Papier-, manch- mal in Mischform, immer aber in einer von der eige- nen Struktur abweichenden Form. Bestenfalls nutzte der Vorverwalter die gleiche Hausverwaltersoftware wie man selbst, dann ist zumindest die Migration der Stammdaten problemlos möglich – aber seien wir ein- mal ehrlich: Das ist noch nie vorgekommen. Die eigene Hausverwaltersoftware erstellt spätestens zum Ende der Abrechnungsperiode jede Menge Doku- mente, die optimalerweise als Dateien den verwalteten Einheiten zugeordnet werden. Energieversorger, Ver- sicherungsunternehmen etc. schicken darüber hinaus ebenfalls saisonal Dokumente oder stellen sie inzwi- schen immerhin größtenteils zum Abruf online – in den seltensten Fällen allerdings ist der direkte Doku- mentenimport in die Abrechnungssoftware möglich. Zu guter Letzt stellen vorausschauende Hausverwalter mittlerweile die wichtigsten Dokumente für Eigentü- mer online zur Verfügung – unter Hinterlegung pro- prietärer Dokumente, die zuvor aus verschiedenen Quellen zusammengestellt wurden. So lassen sich Telefon- und Sprechzeiten der Mitarbeiter reduzie- ren, aber auch Vorgänge strukturieren und im Sinne des gewünschten digitalen Austauschs automatisieren. Portallösungen wie casavi ermöglichen es Eigentümern beispielsweise, nicht nur die Teilungserklärung oder den Energieausweis online einzusehen, sondern auch einen Schaden zu melden oder Schlüssel nachzubestel- len. Der Charme solcher per App oder Web nutzbarer Lösungen besteht darin, dass nicht nur viele Telefonate, z. B. für Schadenmeldungen, überﬂ üssig werden, son- dern alle davon Betroffenen stets über den aktuellen Stand der Bearbeitung informiert werden. Lässt sich auf diesem Weg auch der zuständige Handwerksbe- trieb automatisch beauftragen, wird in der Verwaltung vieles einfacher – Dokumente allerdings werden auch dabei sonder Zahl generiert. Und hier sind wir bei der zentralen Frage: Wo werden all diese Dokumente der unterschiedlichen Systeme Immoware24 ist die professionelle Online-Verwal- tungssoftware für die Immobilienverwaltung und -bewirtschaftung. NEU! Service-Portal für Mieter und Eigentümer Ressourcen schonen, Kommunikation verbessern, Kundenbindung erhöhen Objektübergreifende Statistiken mit graﬁscher Auswertung Übersicht und Details zu den monatlichen Zahlungen für Mieter und Eigentümer Online-Formulare für Schadensmeldungen, Schlüsselverlust, Adressänderungen Schwarzes Brett mit Ankündigungen, Terminen etc. Einfache Freigabe von Dokumenten Anpassung an Ihr Corporate Design (Farben, Logo) Immoware24 Produkthighlights +++ NEU: Service-Portal für Mieter und Eigentümer +++ Komplett integriertes Onlinebanking +++ DATEV +++ Postausgang mit E-POSTBRIEF +++ E-Mail-Client +++ Komfortable Buchungsassistenten +++ Übersichtliche Pläne und Abrechnungen +++ Dokumenten- managementsystem +++ Eigentümerversammlungen, Umlaufbeschlüsse und Beschluss-Sammlung +++ u.v.m Immoware24 GmbH Willy-Brandt-Straße 85 (ehemals Philipp-Müller-Straße 85) 06110 Halle (Saale) Geschäftsstelle Nord Channel 8 Harburger Schloßstraße 30 21079 Hamburg Vertrieb: 03 45 / 44 53 98 - 40 Support: 03 45 / 44 53 98 - 30 Vertrieb: 0 40 / 59 37 15 08 - 4 Support: 0 40 / 59 37 15 08 - 3 www.immoware24.de vertrieb@immoware24.de

TITELTHEMA bzw. Quellen abgelegt, wo werden sie recherchiert, wie lange braucht man, um sie zu ﬁnden, und welche Vor- teile bieten Schnittstellen, Import oder Archivierung? Tatsächlich revisionssicher? Zunächst einmal ist der Begriff der revisionssicheren Archivierung etwas näher zu beleuchten, ohne jedoch alle Grundsätze zur Revisionssicherheit elektronischer Archive abzuhandeln. Revisionssicher bedeutet entspre- chend den für den Hausverwalter relevanten Anforde- rungen des Handelsgesetzbuchs, der Abgabenordnung und der GoBD, dass Dokumente unverändert, unverän- derbar, wiederaufﬁndbar und versionierbar bzw. nach- vollziehbar abgelegt werden. Eine solche Archivierung erfordert an sich immer eine Kombination aus Soft- und Hardware. Letztere sollte Daten zumindest separat, in einem anderen Brandabschnitt des Firmengebäudes, besser noch an einem weiteren Standort gespiegelt vorhalten. Spätestens mit dieser Anforderung hat sich bei den meisten Unternehmen der Branche das Thema Revisionssicherheit ohnehin schon erledigt, zumal wenn lokale Systeme genutzt werden. Dies allerdings ist eine rein rechtliche Betrachtung; von den Vorteilen der Anwendung einer vernünftigen Archivierung werden Hausverwalter sofort proﬁtieren: Intelligente Archivierung Ein Dokumentenmanagementsystem unterscheidet sich in seiner Funktionsweise deutlich von der klassi- schen Dateiablage in einer Ordnerstruktur, unabhängig davon, auf welchem System sie entsteht. Die Wieder- aufﬁndbarkeit von Dokumenten im DMS wird nicht durch den Ort der Ablage bzw. Datei- und Ordnerna- men sichergestellt, sondern über die Deﬁnition einer Dokumentenart und die Anreicherung der Datei mit verschiedenen gut zu unterscheidenden Attributen. Im Falle eines Hausverwalterdokuments können das zum Beispiel Datum, Objektbezeichnung, Nummer der Verwaltungseinheit oder des Belegs sein. Ergänzt werden diese Informationen durch ein sauberes Rech- temanagement, das genau deﬁniert, wer eine Datei Revisions- sichere Archivierung erfordert immer eine Kombination aus Soft- und Hardware. 22 DDIVaktuell 02 | 18 einsehen, bearbeiten oder weitergeben darf, aber auch, wie lange sie gespeichert werden muss oder – mit Blick auf die neue Datenschutz-Grundverordnung – wann sie spätestens für Zugriffe gesperrt sein muss. Wenn man diese Struktur erst einmal verinnerlicht hat, sollte jedes Dokument nach spätestens drei Klicks zur Verfü- gung stehen – und das ausschließlich in einer Version. Eine für alle Dank der Anreicherung mit Metadaten wie den oben genannten erkennt ein Dokument auch selbst, mit welchen anderen Dokumenten es sinnvollerweise eine Akte oder einen Vorgang bildet. Das heißt, dass man ein Dokument nach wie vor auch in verschiedenen Akten ﬁnden kann, die allerdings nur virtuell vorhanden sind. Die sich in ihnen beﬁndenden Dateien werden dazu lediglich in Bezug gesetzt, liegen aber nur in einfa- cher Ausfertigung vor, ganz gleich wie viele Personen sie bearbeiten. Eine Rechnung zu einer Ausschreibung beispielsweise liegt so stets in der aktuellsten Bearbei- tungsversion sowohl in der Buchhaltungsakte als auch in der Ausschreibungs-, Bau- oder Objektakte – ohne dafür mehrfach kopiert werden zu müssen und ohne das Risiko, durch Vermerke oder Änderungen verschie- dene Versionen parallel anzulegen. Natürlich ist diese Form der Ablage nur sinnvoll, wenn alle Dokumente auf die gleichen Attribute zurückgreifen können und diese auch laufend von dem System, das die Stammdaten führt, aktualisiert und synchronisiert werden. Dann aber kann die so erzeugte Intelligenz an alle nachfolgenden Anwendungen weitergegeben wer- den – ob es um die automatische Zustellung der nächs- ten Abrechnungsdokumente oder die Zuordnung von Dokumenten in ein Eigentümerportal geht. Eingehende Dokumente sortieren sich automatisch den zuständi- gen Objektverwaltern zu, geschützte Dokumente wis- sen selbstständig, welcher Nutzer zur Freigabe befugt ist oder dazu benötigt wird. FAZIT Korrekt archiviert, liegen die Dokumente aller Anwendungen jeweils in einfacher Aus- führung in einem zentralen Archiv und kön- nen dank der Anreicherung um Metadaten vergleichsweise einfach in jedes andere Sys- tem migriert werden. Die wichtigen Infor- mationen für die Arbeit des Verwalters liegen somit nicht in der auf die Dokumente zugreifenden Software, sondern allein in der Intelligenz seiner Dokumente. m o c k c o t s r e t t u h S / P m x a . i M © : o t o F

Der digitale Assistent Wie man im Tagesgeschäft neue Efﬁ zienz schafft Efﬁ zient und individu- alisierbar: Immobilien- verwaltung mit digitaler Service-Plattform edes Jahr stehen sie aufs Neue edes Jahr stehen sie aufs Neue an, die Eigentümerversammlun- an, die Eigentümerversammlun- gen. Schon Druck, Sortierung und gen. Schon Druck, Sortierung und Versand der Einladungen mit den Versand der Einladungen mit den dazugehörigen Schriftstücken dau- dazugehörigen Schriftstücken dau- ern Stunden – je nach Größe der ern Stunden – je nach Größe der Eigentümergemeinschaft. Aber das Eigentümergemeinschaft. Aber das muss nicht sein. Aufgaben wie diese muss nicht sein. Aufgaben wie diese kann heute schon ein virtueller Mit- kann heute schon ein virtueller Mit- arbeiter übernehmen und Verwalter im Arbeitsalltag arbeiter übernehmen und Verwalter im Arbeitsalltag deutlich entlasten. Die digitale Immobilienverwaltung Möglich macht‘s eine Kommunikations- und Produkti- vitäts-Plattform für die digitale Immobilienverwaltung. Über sie können Verwalter ihre Kommunikations- und Servicevorgänge einfach, efﬁ zient und kundenfreund- lich gestalten. Dazu werden alle Akteure, die an der Nutzung und Verwaltung einer Immobilie beteiligt sind, miteinander vernetzt. So lassen sich beispiels- weise zur Eigentümerversammlung alle WEG-Mit- glieder mit nur wenigen Klicks einladen. Liegt eine entsprechende Einwilligung vor, geschieht dies auto- matisch per E-Mail-Versand. Fehlt die Einwilligung oder ist ein Eigentümer noch nicht registriert, kann innerhalb der Plattform ein externer Dienstleister beauftragt werden, der Druck und Postversand der Einladungen übernimmt. Das funktioniert nicht nur mit den Einladungen zur WEG-Versammlung, sondern auch mit anderen wich- tigen Dokumenten, beispielsweise der Jahresabrech- nung. Darüber hinaus können über eine Plattform Dokumente auch digital zum jederzeitigen Abruf bereit- gestellt werden. Durch diese digitale Kommunikation mit Eigentümern und Bewohnern werden redundante Kundenkontakte vermieden, und der Verwalteralltag gestaltet sich deutlich efﬁ zienter. Doch das ist nur ein Teil dessen, was Anbieter solcher Plattformen wie die casavi GmbH aus München mit der Digitalisierung von Immobilienverwaltungen ermöglichen. Steuerung externer und interner Prozesse Auch die Arbeit mit Dienstleistern wie Handwerkern verläuft über eine Plattform deutlich efﬁ zienter: Melden Bewohner beispielsweise einen Schaden online, wird der zuständige Verwalter umgehend informiert – und er kann die Meldung direkt an einen bereits hinterlegten Handwerker weiterleiten, der dann per E-Mail benach- richtigt wird. Dies bringt auch mehr Transparenz mit sich, weil Bewohner über den Status der Schadensbehe- bung stets auf dem Laufenden sind. Von Vorteil ist die Art der Prozessoptimierung aber auch für Eigentümer. Dies zeigt sich am Beispiel der Eigentümerversamm- lung: Alle gefassten Beschlüsse lassen sich im Nachgang digital erfassen, sodass Eigentümer den Bearbeitungs- fortschritt jederzeit verfolgen können. Neben der externen Kommunikation gestaltet die Digitali- sierung auch die Steuerung interner Arbeitsprozesse effek- tiver: Über die webbasierte Aufgabenverwaltung können Tätigkeiten den jeweils zuständigen Mitarbeitern einer Verwaltung zugeteilt werden. Wer was zu erledigen hat, ist durch die mobile Zugriffsmöglichkeit jederzeit ersichtlich. Vorteile für alle Beteiligten Softwarelösungen wie die von casavi optimieren alle Prozesse der Immobilienverwaltung – mit deutlicher Zeit- und Kostenersparnis. Bestenfalls wird die Soft- ware nicht nur von Mitarbeitern genutzt, sondern sie fungiert als virtueller Mitarbeiter, der selbst Verantwor- tung übernimmt. Ergebnis: Weniger Routinetätigkeiten, mehr Zeit für Kerngeschäft und Serviceorientierung. DER AUTOR PETER SCHINDLMEIER Geschäftsführer casavi GmbH Bestenfalls wird Software nicht nur genutzt, sondern wird selbst zum virtuellen Mitarbeiter. 02 | 18 DDIVaktuell 23 H b m G i v a s a c ; . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N © : s o t o F

TITELTHEMA In Zukunft online? Die virtuelle Eigentümerversammlung – bald Realität oder Science Fiction? Die Digitalisierung verändert die Die Digitalisierung verändert die Zukunft im Beruf wie auch im pri- Zukunft im Beruf wie auch im pri- vaten Bereich. Die Verwalterzunft vaten Bereich. Die Verwalterzunft ist bereits im Umbruch: Angefan- ist bereits im Umbruch: Angefan- gen beim Scannen aller Papier- gen beim Scannen aller Papier- dokumente mit Indexierung und dokumente mit Indexierung und revisionssicherer Archivierung über revisionssicherer Archivierung über das papierarme Büro, die Einführung das papierarme Büro, die Einführung von Kundenportalen als Kommunikationsplattform mit von Kundenportalen als Kommunikationsplattform mit 24-stündigem Zugriff auf Dokumente einschließlich der Abrechnungen, Einladungen zu Eigentümerversamm- lungen, Handwerkerangeboten und natürlich der Nie- derschriften bis hin zur digitalen Funkabstimmung in der Eigentümerversammlung, bei der jedes Stimmverhalten sofort verfügbar ist und automatisch archiviert wird. In diesem Zusammenhang wurde in jüngster Zeit von Kunden immer wieder der Wunsch an mich heran- getragen, auch die Versammlungen direkt „online“ durchzuführen – dies meist nicht von privaten oder selbst nutzenden Eigentümern, sondern überwiegend von Kapitalanlegern wie gewerblichen Investoren, die immer häuﬁ ger auch in Eigentümergemeinschaften Sondereigentum erwerben und für die die Vielzahl von Versammlungen nur schwer zu bewältigen ist. Die Vorteile liegen auf der Hand: Anfahrtswege entfallen, die Versammlungszeit verkürzt sich, die Teilnahme aus dem Büro, von zu Hause, unterwegs oder aus dem Urlaub vereinfacht die Terminplanung, Beschlussfähig- keit lässt sich leichter erreichen, auch ohne Wieder- holungsversammlung. In der Vergangenheit hat sich Rechtsanwalt Marco J. Schwarz schon einmal mit der rechtlichen Problematik auseinandergesetzt. In DDIVaktuell 2/17, S. 22 f., kam er zu dem Schluss, dass die gesetzlichen Grundlagen für DER AUTOR MARC SCHWANDT Der 26 Jahre als selbstständiger Immobili- enverwalter Tätige mit Erfahrung aus über 1 000 Versammlungen berät heute Verwal- ter zum Einsatz digitaler Funkabstimmung. www.schwandt-immobilienservice.de eine andere Art als die persönliche Zusammenkunft von Eigentümern bzw. bevollmächtigten Vertretern vor Ort zwecks Beschlussfassung nicht gegeben sind, selbst bei Vereinbarung einer virtuellen Eigentümerversammlung erhebliche rechtliche Bedenken bestehen. Als das Wohnungseigentumsgesetz 1951 in Kraft trat, hat man sich auch noch nicht vorstellen können, dass einmal hauptsächlich per E-Mail kommuniziert wird und dieser digitale Versand von Nachrichten auch den Anforderungen der Schriftform gem. § 127 BGB ent- sprechen kann. Hier ist das Gesetz dem technischen Fortschritt gefolgt. Gleiches gilt für das autonome Fah- ren. So könnten zukünftig auch die Rahmenbedingun- gen für virtuell abgehaltene Versammlungen durch Reformierung des Wohnungseigentumsgesetztes in Anlehnung an das Aktiengesetz oder entsprechende Rechtsprechung geschaffen werden. Technisch ist bereits alles möglich Technisch sind virtuelle oder Online-Eigentümerver- sammlungen ohne persönliche Anwesenheit heute realisierbar: Eine Telefonkonferenz mit mehr als acht Teilnehmern verlangt den Beteiligten schon einiges an Disziplin ab und kommt daher wohl nur für sehr kleine Gemeinschaften in Frage. Die Videokonferenz per PC oder Smartphone bietet mit Kamera für jeden Teilneh- mer immerhin die Möglichkeit, dass jeder jeden sehen kann. Je nach Einstellung ist aber auch nur der Versamm- lungsleiter oder der Redner im Bild. Die Authentiﬁ zie- rung stellt also keine Hürde dar und kann sogar sicherer als bei der Präsenzerfassung einer realen Versammlung abgebildet werden. Entsprechende Apps sind bereits verbreitet. Alternativ ließe sich eine Versammlung auch als Webkonferenz durchführen, zu der sich die Teilneh- mer im Internet „treffen“. Der Vorteil besteht in der Möglichkeit zum direkten Austausch von Dateien und ihrer Bearbeitung in Echtzeit, nur dass sich die Teilneh- mer nicht sehen oder geﬁ lmt werden. Per zeitgleicher Telefonverbindung können aber alle Teilnehmer mit- einander sprechen. Eine solche Webkonferenz, auch E-Meeting oder Web-Meeting, eignet sich selbst für große Teilnehmerzahlen bis zu mehreren Hundert Eigen- tümern. Der Moderator oder Versammlungsleiter hat dabei die Möglichkeit, Teilnehmer stumm zu schalten bzw. Redezeiten einzuräumen – ein gutes Mittel gegen Das Gesetz hinkt den heutigen technischen Möglichkeiten noch etwas hinterher. 24 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N © : o t o F

störende Zwischenrufe oder polemische Bemerkungen und um ausufernde Redezeiten vereinbarungsgemäß zu beschränken. So ließen sich die meisten Versammlun- gen nicht nur deutlich verkürzen, sondern auch strikt bei der Tagesordnung halten. Wo bleibt die menschliche Komponente? Für den technikafﬁ nen Verwalter und Eigentümer sowie den institutionellen Anleger mag ein Web-Meeting gegen- über der Präsenzversammlung zahlreiche Vorteile haben und wohl bei fortschreitender Digitalisierung und Anpas- sung der rechtlichen Rahmenbedingungen auch Nischen ﬁ nden. Aber ist die Eigentümerversammlung via Inter- net wirklich wünschens- und erstrebenswert, wenn sie die Bezeichnung Zusammenkunft nicht mehr verdient? Eine Eigentümergemeinschaft bleibt auch in der digi- talen Welt eine Gemeinschaft, die gemeinsame, meist wirtschaftliche Ziele verfolgt. Dabei geht es auch um ein friedvolles Miteinander und die Würdigung indivi- dueller Bedürfnisse. Insofern hat die jährliche Eigentü- merversammlung als physische Zusammenkunft und Gelegenheit zum persönlichen Austausch auch heute ihre Daseinsberechtigung. Alle Vorteile der digitalisierten Welt, der schnellen Kommunikation per „Fingerwisch“, können den Stellenwert der persönlichen, zwischen- menschlichen Kommunikation nicht gänzlich aufheben. Insbesondere in Eigentümerversammlungen, wo oft Beschlüsse über hohe monetäre Investitionen gefasst oder Entscheidungen getroffen werden, die auch das Individualrecht und damit ggf. die Lebensqualität des Einzelnen und sein Wohnumfeld beeinﬂ ussen, dient die zwischenmenschliche Kommunikation der Vermeidung von Missverständnissen, dem Meinungsaustausch und der persönlichen Bindung. Sollen wir das alles wirklich dem technisch Machbaren opfern? Der Kommunikationspsychologe Friedmann Schulz von Thun hebt den Stellenwert des „Miteinander Redens“ in seinen Büchern und Management-Coaching-Semi- naren immer wieder hervor. Das persönliche Gespräch, bei dem nicht nur der faktische Sachverhalt vom Sen- der auf den Empfänger übertragen wird, sondern auch Gestik, Mimik, Wortwahl, Tonfall, persönliche Beziehun- gen untereinander sowie die individuelle Deutung des Empfängers eine Rolle spielen, sei besonders wichtig zur Reduzierung von Konﬂ ikten und Missverständnissen. In Anbetracht der zahlreichen Konﬂ iktpotentiale bestimm- ter Tagesordnungspunkte sind die Aussagen des aner- kannten und zitierfähigen Kommunikationspsychologen nicht nur aus Sicht des Verwalters sehr gut nachvollzieh- bar. Schließlich ist die jährliche Eigentümerversammlung für Verwalter auch eine Gelegenheit, sich selbst und das für die Gemeinschaft Geleistete zu präsentieren. Nach Schulz von Thun lässt sich dies am besten persönlich in diesem Fall den Eigentümern vermitteln. FAZIT Selbst wenn die technischen Voraussetzungen schon heute vorhanden sind und die juris- tischen Voraussetzungen gegeben wären, sollte eine virtuelle Eigentümerversammlung auf Kosten des persönlichen Miteinanders in einer „Gemeinschaft“ auch in Zukunft die große Ausnahme bleiben. Die Vorteile der digitalisierten Welt wiegen den Wert der persönlichen Kommunika- tion nicht gänz- lich auf. Kleinanzeigen Hier könnte auch Ihre Klein anzeige stehen, weitere Informationen erhalten Sie bei: SUSANNE MEIER Verkaufsleitung Tel.: +49 89 419694-82 smeier@avr-verlag.de www.belfor.de 02 | 18 DDIVaktuell 25

TITELTHEMA Der Umlaufbeschluss Sinnvolle Alternative oder unpraktikable Scheinlösung? eder Verwalter kennt Situationen, in eder Verwalter kennt Situationen, in denen er überlegt, ob es sinnvoll ist, denen er überlegt, ob es sinnvoll ist, für ein Problem eine Eigentümer- für ein Problem eine Eigentümer- versammlung einzuberufen, oder versammlung einzuberufen, oder ob sich das nicht auch schriftlich per ob sich das nicht auch schriftlich per Umlaufbeschluss regeln lässt. Häu- Umlaufbeschluss regeln lässt. Häu- ﬁ g wird ihm dieser Vorschlag auch ﬁ g wird ihm dieser Vorschlag auch von den Eigentümern gemacht, die von den Eigentümern gemacht, die immer die einfache Lösung suchen, immer die einfache Lösung suchen, ohne deren Voraussetzungen im Auge zu haben. Diese ohne deren Voraussetzungen im Auge zu haben. Diese Voraussetzungen wie auch die Unterschiede zu den in Voraussetzungen wie auch die Unterschiede zu den in der Versammlung gefassten Beschlüssen sollte der Ver- walter dagegen ebenso kennen wie das Vorgehen bei der Durchführung und der erforderlichen Information der Eigentümer. Schließlich von Bedeutung wäre auch die Kenntnis der möglichen Vergütung. Die gesetzliche Regelung Durch Umlaufbeschluss können Eigentümer gem. § 23 Abs. 3 WEG außerhalb einer Versammlung im schrift- lichen Verfahren über einen Sachverhalt abstimmen. Anders als bei einem Beschluss in der Versammlung müssen dem Umlaufbeschluss zwingend alle Eigentümer zustimmen, auch wenn innerhalb einer Versammlung zu diesem Thema ein Mehrheitsbeschluss ausreichend gewesen wäre. Diese Voraussetzung dient dem Schutz der Minderheit der Wohnungseigentümer, die außer- halb der Versammlung nicht durch Teilnahme an der Aussprache und Beratung auf den Willensbildungspro- zess Einﬂ uss nehmen können. Auf diese gesetzlich geforderte Allstimmigkeit kann rechtswirksam auch nicht verzichtet werden. Ein Beschluss, bei dem es an der Allstimmigkeit fehlt, ist nichtig. (LG München I, Urteil v. 18.7.2013, 36 S 20429/12 WEG). Die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer DER AUTOR KLAUS EICHHORN Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist in Essen tätig. www.ra-klaus-eichhorn.de durch eigenhändige Unter- schrift muss sich dabei sowohl auf das Verfahren als auch auf den Beschlussantrag bezie- hen. Eine telegraﬁ sche Erklärung oder eine Zustim- mung per Fax, SMS oder E-Mail reicht nicht aus. Eine Zustimmung durch einen Vertreter ohne Vorlage einer Vollmacht kann zurückgewiesen werden und ist deshalb unzureichend. Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert. Zum gleichen Ergebnis führt es, wenn ein Eigentümer seine bereits gegebene Zustimmungserklärung vor dem Zugang widerruft. Auch eine bedingte Zustim- mung oder ein Schweigen des Eigentümers steht dem Zustandekommen des Beschlusses entgegen. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer unterei- nander nicht. (LG München I, Urteil v. 20.4.2015, 1 S 12462/14 WEG). Jedenfalls muss jedem Eigentümer verständlich sein, dass eine Beschlussfassung im schrift- lichen Verfahren erforderlich ist, unabhängig davon ob dies aus wirtschaftlichen oder technischen Grün- den oder zur Erhaltung des Bestands geschieht. Eine wirksame Beschlussfassung setzt jedenfalls eine klare Aufforderung zur verbindlichen schriftlichen Abstim- mung über einen Sachverhalt voraus. Eine bloße Bitte zu einer „Meinungsabgabe“ ist jedenfalls nicht hinrei- chend deutlich und ausreichend (OLG Celle, Beschluss v. 8.6.2006, 4 W 82/06). Schließlich wird ein schriftlicher Eigentümerbeschluss nur bei schriftlicher Zustimmung aller Eigentümer existent, auch wenn der Beschluss als gefasst verkündet wurde (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 15.12.2015, 750 C 22/15). Das Vorgehen des Verwalters Kommt für den Verwalter im konkreten Fall ein Umlaufbeschluss in Betracht, sollte er die Eigentü- mer schriftlich über den entsprechenden Tagesord- nungspunkt informieren. Hierbei ist es sinnvoll und wichtig, für die Rückantwort eine Frist zu setzen und zugleich darauf hinzuweisen, dass alle Eigentümer schriftlich zustimmen müssen, durch eigenhändige Unterzeichnung des Beschlussantrages. Hierfür sollte Dem Umlauf- beschluss müssen zwin- gend alle Eigentümer zustimmen. 26 DDIVaktuell 02 | 18

der Verwalter unter dem vorformulierten Beschluss- antrag jeweils Unterschriftszeilen mit den Namen der Eigentümer vorbereiten, damit sie wissen, wo sie zu unterschreiben haben. BEISPIELE AUS DER PRAXIS In diesen Fällen erscheint ein Umlaufbeschluss sinnvoll: ■ Anbringen eines Fenstergitters: Nach einem Ein- bruchversuch möchte ein Eigentümer ein Gitter an einem schlecht einsehbaren Fenster anbrin- gen lassen. ■ Änderung der Hausordnung: Eine Hausordnung wurde in der letzten Eigentümerversammlung vorgelegt und besprochen. Es gab verschiedene Änderungswünsche der Hauseigentümer. Nicht erst im nächsten Jahr, sondern nach Vorlage der geänderten Hausordnung möchten die Hausei- gentümer diese beschließen. ■ Abstimmung versäumt: Bei der letzten Ver- sammlung wurde über die Anhebung der Instandhaltungsrücklage gesprochen. Die Höhe wurde von allen Eigentümern akzeptiert, aber der Verwalter hatte vergessen, darüber abstim- men zu lassen. ■ Beschaffung wichtiger Unterlagen: Beschaf- fung zusätzlicher Unterlagen, die z. B. bei den Vorarbeiten zu Instandsetzungs- oder Instand- haltungsarbeiten benötigt werden. ■ Beschluss über Sonderumlage: Sonderumlage wegen allgemeiner Liquiditätsengpässe der Eigentümergemeinschaft Das Risiko des Verfahrens Stimmt im Umlaufbeschluss auch nur ein Eigentümer dagegen, enthält sich oder schweigt, war die Arbeit des Verwalters gänzlich umsonst und eine Versammlung muss einberufen werden. Der Zeit- und Geldaufwand kann sich damit für den Verwalter verdoppeln. Erfahrung und Einschätzung zählen Absichern können sich Verwalter nur durch ihre Erfah- rung und die Einschätzung, ob die Gemeinschaft dem benötigten Beschluss zustimmt und welcher Eigentü- mer eventuell dagegen sein könnte. Mit eventuellen Beschlussgegnern sollte man zuvor ein persönliches Gespräch führen. Es kommt also sehr auf die jeweilige Eigentümergemeinschaft an. In einer reinen Ferien- wohnanlage kann ein Umlaufbeschluss sinnvoller sein, als alle Eigentümer von ihren verschiedenen Wohnor- ten zu einer Versammlung einzuladen, die dann unter Umständen nicht beschlussfähig ist. Außer der Art der Anlage kann auch die Zahl der Eigentümer eine Rolle spielen. Je kleiner und harmonischer die Gemeinschaft ist, desto eher kommt ein Umlaufbeschluss zustande. In großen Gemeinschaften werden erfahrungsgemäß einige Eigentümer nicht oder nicht zustimmend ant- worten. Schließlich kommt es auf die Themen und die Personen an. Ein Thema, das zu Diskussionen führt oder weiterer Informationen bedarf, wird niemals im schriftli- chen Verfahren beschlossen werden können. Auch wird eine zerstrittene Gemeinschaft nicht im schriftlichen Verfahren einheitlich abstimmen. Je kleiner und harmonischer die Gemein- schaft ist, desto eher kommt ein Umlauf- beschluss zustande. PRAXISTIPP ■ Schlagen Sie nur einfache und überschaubare Beschlussgegenstände ohne Diskussions- oder Aufklärungsbedarf vor. ■ Machen Sie ausdrücklich klar, dass nicht nur eine unverbindliche Meinung, sondern eine ver- bindliche Abstimmung zu einem Beschlussantrag gefragt ist. ■ Halten Sie die erforderliche Schriftform mit eigenhändiger Originalunterschrift ein. ■ Teilen Sie allen Wohnungseigentümern nach Ablauf der gesetzten Frist das Ergebnis der Abstimmung mit. ■ Verkünden Sie den Beschluss nur dann, wenn tatsächlich und nachweisbar von allen Woh- nungseigentümern eine schriftliche Zustimmung hierzu vorliegt. Die Vergütung Ob die Durchführung eines Umlaufbeschlusses mit der Grundvergütung abgedeckt ist oder hierfür eine Son- dervergütung beansprucht werden kann, hängt von den wirksamen Vereinbarungen im Verwaltervertrag ab. Argumente lassen sich für beide Sichtweisen ﬁ nden. Eine eindeutige Regelung hierzu gibt es nicht. Nur einfa- che Beschluss- gegenstände ohne Diskus- sionsbedarf eignen sich für das schriftliche Verfahren. 02 | 18 DDIVaktuell 27 . m o c k c o t s r e t t u h S / K n u n a p p o N , i a h c n o N © : s o t o F

TITELTHEMA Im Spiegel der Gerichte Der Verwaltungsbeirat erglichen mit der Bedeutung, den erglichen mit der Bedeutung, den der Verwaltungsbeirat als Schnitt- der Verwaltungsbeirat als Schnitt- stelle zwischen Eigentümergemein- stelle zwischen Eigentümergemein- schaft und Verwaltung hat, gerät schaft und Verwaltung hat, gerät er offenbar nur selten vor Gericht. er offenbar nur selten vor Gericht. Zumindest ist die Zahl der veröf- Zumindest ist die Zahl der veröf- fentlichten Urteile überschaubar. fentlichten Urteile überschaubar. Eine Übersicht über maßgebliche Eine Übersicht über maßgebliche Entscheidungen aus dem vergangenen Jahr. Nichteigentümer als Beirat? Das Amtsgericht Köln hat am 6.3.2017 im Rahmen seiner Entscheidung 202 C 114/16 über die Anfechtung eines Beschlusses entschieden: Die Wohnungseigentümerge- meinschaft E-Straße hatte am 28. Juni 2016 zu TOP 7 beschlossen, Frau Q zum Mitglied des Verwaltungsbei- rates und als Beiratsvorsitzende zu wählen. Frau Q ist die Lebensgefährtin einer Miteigentümerin der WEG, selbst allerdings nicht Mitglied der Gemeinschaft. Dennoch war sie seit 2012 als Beiratsmitglied bestellt worden. Ihre erneute Wahl ist nun im Jahr 2016 angefochten worden, und der Beschluss dazu wurde vom AG Köln aufgehoben. Da gemäß § 29 WEG nur Wohnungsei- gentümer als Verwaltungsbeiräte gewählt werden kön- nen und Frau Q unstreitig keine Eigentümerin ist, sah das Gericht keine Möglichkeit, den Beschluss der WEG aufrechtzuerhalten. Auch der Umstand, dass Frau Q bereits seit 2012 als Beiratsmitglied bestellt worden war DER AUTOR STEPHEN LIETZ Der Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Berliner Kanzlei Hagen Rechtsanwälte. www.RA-Hagen.de und dies zum damaligen Zeitpunkt nicht angefochten wurde, konnte nicht zu einer anderen Entscheidung führen. Die Wahl einer Außenstehenden zum Mitglied des Verwaltungsbeirates ist im Wege eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung nicht möglich. In der juristischen Literatur wird allerdings die Auffassung ver- treten, dass durch eine Vereinbarung der WEG auch ein Außenstehender zur Wahl als Beiratsmitglied zugelas- sen werden kann. Eine solche Vereinbarung stellt zum Beispiel die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dar, kann als einstimmige WEG-Entscheidung aber auch nachträglich getroffen werden. Da dies in diesem Fall nicht vorgesehen war, konnte das Gericht den WEG- Beschluss nicht aufrechterhalten. Aufwandsentschädigung vs. Ehrenamt Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die Gewährung einer Aufwandsentschädigung in Höhe von 500 Euro im Jahr an jedes Beiratsmitglied nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Den insoweit gefassten Beschluss einer Wohnungseigentümer- gemeinschaft hat das Gericht deshalb für ungültig erklärt (AG München 481 C 15463/16 WEG vom 1.2.2017). In der Begründung führte das Gericht aus, dass es sich bei einem Beiratsmitglied um einen Beauftragten im Sinne von § 662 BGB handelt. Das Beiratsmitglied unter- stützt den Verwalter gemäß § 29 Abs. 2 WEG bei der Durchführung seiner Aufgaben. Beauftragte im Sinne des BGB werden allerdings grundsätzlich unentgeltlich tätig. Lediglich tatsächlich getätigte Aufwendungen kann der Beauftragte ersetzt verlangen. Es gilt dabei der Grund- satz, dass tatsächliche Aufwendungen auch pauschaliert ersetzt werden können, sofern dieser Aufwand einen Betrag von 100 Euro nicht übersteigt. Im vorliegenden Fall war es so, dass in der Ankündigung der Tagesordnung eine pauschalierte Aufwandsentschädigung von 100 Euro auch angekündigt war. Es ließ sich im Verlauf der gericht- lichen Verhandlung dann aufklären, dass die WEG den Gut zu wissen, wenn in der Eigentümer- versamm- lung die Wahl des Beirates ansteht. 28 DDIVaktuell 02 | 18 . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N , i n g g r e s © : o t o F

fünffachen Betrag gewährt hatte – mit dem Argument, der Verwaltungsbeirat habe einen besonders hohen zeitlichen Aufwand gehabt, der honoriert werden solle. Das Gericht hat klargestellt, das diese Begründung den Grundsatz der Unentgeltlichkeit aus §§ 662, 670 BGB verkennt. Auch ein hoher Zeitaufwand bei der Unterstüt- zung der Verwaltung rechtfertigt ein Verfünffachen des üblichen Betrages einer Aufwandsentschädigung nicht. Ausgeglichen werden soll allenfalls ein tatsächlich vor- handener ﬁ nanzieller Aufwand, nicht jedoch eine hohe zeitliche Belastung. Das Beiratsmitglied übt seine Tätig- keit grundsätzlich ehrenamtlich/unentgeltlich aus. Mit der Höhe der gewährten Aufwandsentschädigung ist die Grenze zwischen Aufwendungsersatz einerseits und einer Vergütung andererseits aus Sicht des Gerichts aber ver- wischt worden. Bereits das Kammergericht Berlin hatte in seiner Entscheidung 24 W 194/02 vom 29.3.2004 klar- gestellt, das eine jährliche Vergütung von 500 Euro für die Vorsitzende eines Verwaltungsbeirates üblicherweise nicht mehr angemessen ist und im Regelfall ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Der Wert der Beiratstätigkeit Die dritte Entscheidung, die hier vorgestellt werden soll, hat der Bundesgerichtshof erlassen, und zwar am 9.3.2017 in der Entscheidung BGH V ZB 113/16. In der Eigentümerversammlung einer WEG wurde am 24. Juli 2015 die Entlastung des Verwaltungsbeirates beschlossen. Hiergegen erfolgte Anfechtungsklage, die das zuständige Amtsgericht abgewiesen hat. Das da raufhin angerufene Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unzulässig verworfen. Hiergegen erhebt die Beklagte Rechtsbeschwerde mit dem Ziel, den Ent- lastungsbeschluss der WEG für ungültig zu erklären. Die Parteien streiten hier um die Frage, ob die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts durchgeführt werden muss. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Beschwerde- gegenstand einen Wert von 600 Euro übersteigt. Das Landgericht hatte entschieden, dass der für die Entlas- tung des Verwaltungsbeirats anzusetzende Beschwerde- wert 500 Euro beträgt. Das Gericht begründete diese Wertfestsetzung damit, dass üblicherweise der Gegen- standswert in einem Verfahren über die Entlastung des Verwalters mit einem Wert von 1.000 Euro anzusetzen sei. Hinsichtlich der Entlastung des Verwaltungsbeira- tes, der ja den Verwalter unterstützt, sei ein Wert von der Hälfte dieser 1.000 Euro anzusetzen. Der BGH hat das Verfahren der Rechtsbeschwerde zur Ent- scheidung angenommen, weil es über die Frage der Bemes- sung des Beschwerdewertes bei einem Verfahren über die Entlastung des Verwaltungsbeirates noch keine höchst- richterliche Rechtsprechung gibt. Auch in der Sache hat die Klägerin Erfolg, da der BGH entschieden hat, dass der Beschwerdewert 600 Euro zumindest übersteigen könnte. Diese Entscheidung begründet der BGH ausgehend von seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters und somit auch des Verwaltungsbeirates grundsätzlich an zwei Kriterien zu bemessen ist: 1. Welches Interesse hat der Anfechtungskläger aufgrund der möglichen Ansprüche, die er als Teil der Gemeinschaft gegenüber dem Verwal- tungsbeirat geltend machen könnte? 2. Wie hoch ist der Wert zu bestimmen, den eine vertrauensvolle Zusammenarbeit der Woh- nungseigentümer mit dem Verwaltungsbeirat in der Zukunft ausmacht? Der Wert für eine weitere vertrauensvolle Zusammenar- beit wird bei einem Verwalter regelmäßig mit 1.000 Euro angesetzt. Diesen Betrag bei einem Verwaltungsbeirat auf 500 Euro festzusetzen, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Allerdings ist zu überprüfen, ob sich die Ablehnung des Verwaltungsbeirates auf eine konkrete Forderung stützen lässt. Sofern dies der Fall ist, wäre festzustellen, in welcher Höhe ein Kläger an dieser For- derung beteiligt wäre. Dieser Betrag müsste dann den ursprünglichen 500 Euro hinzugerechnet werden, sodass sich ein Betrag von mehr als 600 Euro leicht ergeben könnte. Da das Berufungsgericht zu dieser Frage keine Ermittlungen angestellt bzw. sich damit nicht auseinan- dergesetzt hat, gab der BGH der Rechtsbeschwerde statt und verwies die Angelegenheit zur weiteren Prüfung an das zuständige Landgericht zurück. FAZIT Aus den drei vorgestellten Entscheidungen lässt sich zusammenfassen, dass das Amt des Verwaltungsbeirates ausschließlich von Mit- gliedern der Wohnungseigentümergemein- schaft ausgeführt werden kann, seine Arbeit ist grundsätzlich ehrenamtlich und wird nicht vergütet. Der Wert der Tätigkeit des Verwal- tungsbeirates ist in gerichtlichen Verfahren wenigstens mit 500 Euro anzusetzen. Inwie- weit dieser Betrag noch höher zu bewerten ist, hängt von den Einzelheiten der Entscheidung der WEG über die Entlastung des Beirates ab. Ein Beirats- mitglied übt sein Ehrenamt grundsätzlich unentgeltlich aus. Vor Gericht ist der Wert der Beiratstätigkeit mit 500 Euro anzusetzen. 02 | 18 DDIVaktuell 29

TITELTHEMA Richtig protokolliert?! Was, wenn im Versammlungsprotokoll etwas geändert werden muss? Gesetzlich nicht gere- gelt: richtig beschlossen, im Protokoll falsch wieder- gegeben. 30 DDIVaktuell 02 | 18 esetzlich geregelt und allgemein esetzlich geregelt und allgemein bekannt ist die Möglichkeit, einen bekannt ist die Möglichkeit, einen Beschluss durch Klage anzufech- Beschluss durch Klage anzufech- ten. Der die Anfechtungsklage ten. Der die Anfechtungsklage regelnde § 46 WEG betrifft nach regelnde § 46 WEG betrifft nach seinem Wortlaut aber nur den seinem Wortlaut aber nur den Fall, dass ein Beschluss für ungül- Fall, dass ein Beschluss für ungül- tig erklärt werden soll. Nicht gere- tig erklärt werden soll. Nicht gere- gelt ist der Fall, dass in der Versammlung ein Beschluss gelt ist der Fall, dass in der Versammlung ein Beschluss zwar den Vorstellungen der Eigentümer entsprechend zwar den Vorstellungen der Eigentümer entsprechend gefasst wurde, im Protokoll jedoch fehlerhaft wiederge- DER AUTOR THOMAS ORLEAN Der Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht in der Kanzlei Rechtsanwälte Kanzler – Kern – Kaiser, Bad Kreuznach. www.kanzler-kern-kaiser.de geben wird. Es stellt sich daher die Frage, ob und ggf. wie eine Berichtigung des Protokolls erwirkt werden kann. Die Berichtigung des Beschlussergebnisses Leicht abzuhandeln ist der Fall, dass ein Beschluss- ergebnis fehlerhaft festgestellt wurde, etwa weil die nach dem Beschlussgegenstand erforderliche Mehr- heit fehlerhaft bemessen wurde. Hier greift allein das Mittel der Anfechtungsklage. Der Beschluss kommt mit dem festgestellten Inhalt durch Verkündung zustande. Auch wenn die erforderliche Mehrheit für diesen Beschluss nicht vorhanden war, ändert dies nichts daran, dass dieser Beschluss gefasst wurde. Die Nichtigkeit eines Beschlusses besteht nur in Ausnah- mefällen, wenn die Gemeinschaft mit der Beschlussfas- sung gegen unabdingbare Rechtsvorschriften verstoßen hat. Die nach dem Gesetz erforderlichen Mehrheiten sind jedoch abdingbar, sodass die Unterschreitung der erforderlichen Mehrheit lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt. Es ist den Eigentümern zudem anheimgestellt, auch einen anfechtbaren Beschluss zu . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o N , y n h s o o M © : s o t o F

akzeptieren. Diese Entscheidung kann der Verwalter den Eigentümern nicht abnehmen. Fehlerhafte Wiedergabe im Protokoll Problematischer ist der Fall, dass der Beschlussinhalt mit abweichendem Inhalt protokolliert wurde. Dabei stellt sich zunächst einmal die Frage, weshalb diese Abwei- chung überhaupt problematisch ist. Immerhin kommt der Beschluss mit seinem konkreten Inhalt bereits in der Versammlung durch Feststellung und Verkündung durch den Versammlungsleiter zustande. Ob und wie ein Beschluss später protokolliert wird, ist zunächst irre- levant. Zwar können die Wohnungseigentümer regeln, dass Beschlüsse erst mit entsprechender Protokollie- rung zustande kommen. Hiervon machen Gemein- schaften jedoch praktisch keinen Gebrauch, weshalb im vorliegenden Artikel allein vom gesetzlichen Regelfall ausgegangen wird. Widersprüche zwischen Beschluss- formulierungen in der Versammlung einerseits und im Protokoll andererseits wären insoweit stets dahinge- hend aufzulösen, dass allein der in der Versammlung gewählte Wortlaut maßgeblich ist. Es liegt aber auf der Hand, dass erst durch die Doku- mentation des Beschlusses dessen Inhalt nachvollzieh- bar manifestiert wird. Insbesondere Wohnungskäufer hätten praktisch keine Möglichkeit, die Rechtsverhält- nisse der Gemeinschaft für ihre Kaufentscheidung nach- zuvollziehen, wenn für die Auslegung von Beschlüssen nicht die Beschlusssammlung maßgeblich wäre, son- dern der Beschlusswortlaut in der Versammlung, die möglicherweise schon Jahre zurückliegt. Gerade mit Blick auf die Belange eines Sondernachfolgers kommt dem Versammlungsprotokoll große Bedeutung zu, da Beschlüsse ihm entsprechend in die Beschlusssammlung aufgenommenen werden. Den Eigentümern wird also durch das Protokoll zugleich mitgeteilt, wie ein Beschluss in der Beschlusssammlung zur Einsichtnahme hinterlegt wird. Diese Beschlusssammlung wiederum wurde vom Gesetzgeber verordnet, um den Aufwand laufender Grundbuchergänzungen zu vermeiden. Grundsätzlich wäre die Bindung künftiger Eigentümer nur zu erreichen, wenn die Beschlüsse im Wohnungsgrundbuch eingetra- gen werden. Damit ein Sondernachfolger ungeachtet etwaiger Grundbucheintragungen dem gesetzgeberi- schen Willen entsprechend auch aus den Beschlüssen berechtigt und verpﬂ ichtet wird, werden an eine ord- nungsgemäße Beschlusssammlung strenge formelle Anforderungen gestellt. Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Auslegung des Beschlusses daher primär auf den Beschlusswort- laut in der Beschlusssammlung abzustellen. Umstände außerhalb von Protokoll und Beschlusssammlung sind Problematisch: Fehler im Pro- tokoll gehen in die Beschluss- sammlung ein. Da Rechts- nachfolger aus Beschlüssen berechtigt und verpﬂ ichtet werden, beste- hen gesetzlich strenge for- melle Anfor- derungen an die Beschluss- sammlung. Hier finden Sie ALLE FACH BEITRÄGE aus DDIVaktuell seit 2013! www.archiv.ddivaktuell.de

TITELTHEMA Die Eigentü- mergemein- schaft hat keine Beschlusskom- petenz zur Änderung des Protokolls. 32 DDIVaktuell 02 | 18 nur dann in der Auslegung zu berücksichtigen, wenn sie im Moment der Beschlussfassung offensichtlich vorlagen und im Moment der Auslegung für jeder- mann ohne Weiteres erkennbar sind. Ob und wie lange solche Umstände für Dritte erkennbar sind, lässt sich aber kaum prognostizieren, sodass sich der Beschluss- inhalt möglichst allein aus dem protokollierten Wort- laut ergeben sollte. Verbleiben im Streitfall Unklarheiten betreffend den Beschlussinhalt, geht dies zulasten der Gemeinschaft. Da also dem Versammlungsprotokoll für die Feststellung des Beschlussinhalts eine überra- gende Bedeutung zukommt, wird jedem Eigentümer das Recht zugestanden, auf eine Berichtigung des Pro- tokolls hinzuwirken. Die Berichtigung durch den Versammlungsleiter Eine eigenmächtige Berichtigung des bereits versand- ten Protokolls durch den Verwalter ist nicht möglich. Das Problem besteht in diesem Fall darin, dass die Eigentümer mit dem Versammlungsprotokoll über den Beschlussinhalt jedenfalls dann unterrichtet werden, wenn sie an der Versammlung nicht teilgenommen haben. Die Eigentümer dürfen daher u. U. darauf ver- trauen, dass der Beschluss dem Protokoll entsprechend gefasst wurde. Die Möglichkeit der eigenmächtigen Berichtigung durch den Verwalter würde die dauer- hafte Ungewissheit begründen, ob ein Beschluss dem Protokoll entsprechend in die Beschlusssammlung auf- genommen wird. Die Berichtigung durch Eigentümerbeschluss Das Protokoll lässt sich auch nicht durch Beschluss der Eigentümer berichtigen. Für die Erstellung des Protokolls ist im Regelfall allein der Versammlungsleiter zuständig. Dementsprechend besteht auf Seiten der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz zur Änderung des Proto- kolls. Ein gleichwohl ergehender Beschluss wäre nach teilweiser Rechtsprechung sogar nichtig. Ebenfalls unzulässig wäre ein Beschluss, mit dem Ver- sammlungsleiter und Mitunterzeichner angewiesen werden, das Protokoll zu berichtigen. Auch in diesem Fall läge eine Überschreitung des Kompetenzrahmens durch die Gemeinschaft vor, da der Versammlungslei- ter das Protokoll eigenverantwortlich erstellt und den Protokollinhalt betreffend insbesondere im Nachgang der Versammlung keinen Weisungen durch die Eigen- tümer unterliegt. Die Berichtigungsklage Es verbleibt damit allein die Möglichkeit, die Berichti- gung des Protokolls durch Klage herbeizuführen. Wie bereits ausgeführt, ist diese Klage gesetzlich nicht gere- gelt. Sie ist nach allgemeiner Auffassung aber zulässig, weist jedoch erhebliche Unter- schiede zur Anfechtungsklage auf. Es stellt sich zunächst die Frage, ob für eine Klage auf Berichtigung des Protokolls die für Anfechtungsklagen in § 46 WEG gere- gelte Monatsfrist zu wahren ist. Dies wird von der Rechtsprechung in Abweichung von der ver- breiteten Literaturauffassung bejaht, unter Ver- weis auf den Gesetzeszweck. Danach ziele der Gesetzgeber mit der Klagefrist generell darauf ab, binnen Monatsfrist Klarheit herbeizuführen, ob und ggf. mit welchem Inhalt ein Beschluss zustande gekommen ist. In Ansehung dieser Rechtsprechung ist ein Eigentümer gut beraten, die Monatsfrist auch bei einer Berichtigungsklage zu wahren. Erhoben werden kann die Klage von jedem Eigentü- mer. Anders als bei der Anfechtungsklage sind jedoch nicht die übrigen Eigentümer zu verklagen, sondern diejenigen Personen, die das Versammlungsprotokoll erstellt und unterschrieben haben. Falls sich der klagende Eigentümer und die Verwaltung über die Unrichtigkeit des Protokolls einig sind, kann das Gericht die eingeklagte Berichtigung des Protokolls ohne Weiteres verfügen. Sind sich Eigentümer und Ver- waltung jedoch uneinig, muss über die Abweichung des Protokolls vom tatsächlichen Beschluss Beweis erhoben werden. In diesem Fall obliegt es dem klagenden Eigen- tümer, die Unrichtigkeit des Protokolls zu beweisen. Da bei der Klage auf Protokollberichtigung nicht die übri- gen Eigentümer verklagt werden, sind diese nicht Partei des Prozesses und können über den Verlauf der Eigen- tümerversammlung und zum Inhalt des dort gefassten Beschlusses als Zeugen vernommen werden. Die Prozesskosten fallen der unterliegenden Partei zur Last. Erweist sich das Protokoll als falsch, werden die Prozesskosten den Personen auferlegt, die das Protokoll unterzeichnet haben. Ein Rückgriff auf § 49 II WEG ist daher nicht erforderlich, um dem Verwalter die Kos- ten aufzuerlegen. Die Kosten der mitunterzeichnenden und daher mitverklagten Personen hat der Verwalter allerdings nicht zu erstatten, da diese mit ihrer Unter- schrift eigenständig die Übereinstimmung des Proto- kolls mit den gefassten Beschlüssen bestätigen. Durch die nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Mit- unterzeichnung sollen ja Fehler im Protokoll gerade vermieden werden. Dementsprechend müssen sich die Mitunterzeichnenden bei Unrichtigkeit des Protokolls primär eigenes Fehlverhalten vorwerfen lassen. Dafür haften sie, nicht für grobes Verschulden des Verwalters. . m o c k c o t s r e t t u h S / i a h c n o h p © : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK Pro & Contra Trinkwasserbeprobung auf Legionellen in Wohngebäuden: Sinn oder Unsinn? Zwei Expertenmeinungen. PRO LARS NEVELING Referent Fachbereich Wasser ﬁ gawa – Bundesvereinigung der Firmen im Gas- und Wasserfach e.V. Bei der Legionellose handelt es sich um eine schwere Form der Lungenentzündung, die in etwa 10 – 15 Prozent der Fälle tödlich ver- läuft1 und durch Bakterien der Gattung Legionella verursacht wird. Das Kompetenznetzwerk für ambulant erworbene Pneumonien schätzt, dass in Deutschland jährlich bis zu 30 000 Fälle von Legionel- lose auftreten2. Bei den bundesweit im gleichen Zeitraum etwa 1 000 gemeldeten Fällen ist von einer erheblichen Untererfassung auszuge- hen1. Gerade in technischen Wassersystemen wie z. B. der häuslichen Trinkwasser-Installation sind Legionellen weit verbreitet. Eine Infektion erfolgt hierbei durch das Einatmen Legionellen-haltiger Aerosole, wie sie z. B. während des Duschens entstehen. In Deutschland besteht seit der Novellierung der Trinkwasserverordnung im Jahr 2011 für den Betreiber einer Trinkwasser-Installation unter bestimmten Vor- aussetzungen die Pﬂ icht, seine Anlage auf Legionellen untersuchen zu lassen. Erst im Februar hat die EU-Kommission den Entwurf einer neuen europäischen Trinkwasser-Richtlinie veröffentlicht3. Basierend auf Empfehlungen der WHO4 wird hier erstmalig die Überwachung von Legionellen in Trinkwasser-Installationen gefordert, ebenso ein europaweit einheitlicher Grenzwert dafür vorgeschlagen. Anders als die Grenzwerte für chemische Parameter, die in der Regel auf einer klassischen toxikologischen Vorgehensweise beruhen, stellt der technische Maßnahmenwert (TMW) für den biologischen Para- meter Legionella spec. diesbezüglich ein Novum dar. Bis zum Dezem- ber 2012 wurden im zentral verteilten Trinkwasser nämlich noch nie bestimmte Krankheitserreger, sondern immer nur gesundheitlich unauffällige Indikator-Organismen reguliert, die – bei Überschreiten des verbindlichen Grenzwertes – die Möglichkeit anzeigen, dass das Wasser pathogene Mikroorganismen in einer infektiösen Konzentra- tion enthalten kann5. Da die minimale Infektionsdosis, die eine Legio- nellose auslösen würde, nicht bekannt ist1, wurden die Anforderungen an diesen Parameter nicht durch einen verbindlichen Grenzwert, son- dern in Form eines Indikatorwertes – dem technischen Maßnahmen- wert – festgelegt5. Eine im Rahmen der routinemäßigen Untersuchung der Trinkwasser-Installation festgestellte Überschreitung des TMW lässt auf einen hygienisch-technischen Mangel schließen und stellt somit ein vermeidbares Gefährdungspotential für die Verbraucher dar. Das Institute for Hygiene and Public Health (ihph) hat im Jahr 2016 eine Studie zum Vorkommen von Legionellen in Trinkwasser-Installati- onen durchgeführt. Hierfür wurden mehr als eine Million Datensätze aus routinemäßigen Legionellenuntersuchungen im Zeitraum 2012 bis 2015, die von Laboren und Probenahmedienstleistern aus dem Arbeitskreis „Wasseranalytik“ der ﬁ gawa bereitgestellt gestellt wur- den, ausgewertet. Demnach wurde in 16,5 Prozent der untersuchten Gebäude der TMW überschritten. 1,5 Prozent der Untersuchten Pro- ben waren hoch7 und 0,3 Prozent (> 10 000 KBE pro 100 ml) sogar sehr hoch5 kontaminiert. Hochgerechnet auf die deutschlandweit geschätzten 400 000 untersuchungspﬂ ichtigen Anlagen, bedeutet dies eine Überschreitung des TMW bei etwa 66 000 Anlagen. Legt man die 0,3 Prozent sehr hoch kontaminierten Proben zugrunde, müsste von etwa 3 000 Anlagen ausgegangen werden, bei denen eine direkte Gefahrenabwehr unverzüglich erforderlich ist. Eine weitere Studie des ihph mit ähnlichem Volumen, jedoch einer detaillierteren Datengrundlage, die ebenfalls von den Mitgliedern des Arbeitskreises Wasseranalytik zur Verfügung gestellt wurde, beﬁ ndet sich derzeit in der Abschlussphase und wird im ersten Quartal 2018 fertiggestellt. FAZIT Die Untersuchungspﬂ icht auf den Parameter Legio- nella spec. stellt eine unverzichtbare Regelung dar, um potenzielle Gefährdungen, die von einer Trinkwas- ser-Installation ausgehen können, zu erkennen und dadurch das Wohlergehen und die Gesundheit der Verbraucher nachhaltig zu schützen. Nähere Informa- tionen zur Studie und zum Themenkomplex „Legio- nellen in Trinkwassersystemen“ stellt auf Anfrage der ﬁ gawa-Arbeitskreis „Wasseranalytik“ zur Verfügung. 1 Robert Koch-Institut 2013, Legionellose RKI-Ratgeber für Ärzte 2 Von Baum et al., Clinical Infectious Diseases, Volume 46, Issue 9, 1 May 2008, Pages 1356–1364 3 European Commission 2018, Proposal for a Directive of the European Parliament and of the Council on the quality of water intended for human consumption (recast) 4 World Health Organization, Regional Ofﬁ ce for Europe, Drinking Water Parameter Cooperation Project 2017, Support to the revision of Annex I Council Directive 98/83/EC on the Quality of Water intended for Human Consumption (Drinking Water Directive) 6 Trinkwasserverordnung, Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch 5 Hentschel et al., Trinkwasser aktuell, Kz. 902 7 Gemäß DVGW Arbeitsblatt W 551 (2004-04) 02 | 18 DDIVaktuell 33

GEBÄUDE & TECHNIK quelle, die bei Ausbrüchen beschrie- ben wurde, sind kleine mit Ventilatoren betriebene Kühltürme, sog. Rückkühl- werke, auszumachen. Die auslösenden Bakterien sind nicht nur in Wasser, son- dern auch in Erde und Kompost vor- handen. In Deutschland gibt es – wie in anderen Ländern auch – deutliche regi- onale Unterschiede: Die Häuﬁgkeit ist zehnfach höher in Berlin im Vergleich zu Hamburg, dreifach höher in Bayern als in Brandenburg. Zudem gibt es ein Dosis-Wirkungsparadox: Die Legionel- len-Keimzahl korreliert nicht mit dem Infektionsrisiko. Demnach ist der tech- nische Maßnahmenwert von 100 KBE in 100 ml Wasser willkürlich festgelegt. Festzustellen ist auch: Es gibt keine wis- senschaftlichen Daten, die belegen, dass ungezielte Trinkwasseruntersuchungen Legionellen-Erkrankungen verhindern. Trotzdem sind sie – ausschließlich in Deutschland – gesetzlich vorgeschrieben, was hierzulande Mieter und das Gesundheitssystem jährlich etwa 500 Mio. Euro kostet – teuer und ineffektiv, angesichts der nach wie vor steigenden Zahl der Erkrankungen. Eine mögliche Ursache für diesen Anstieg ist der Klimawandel, der wärmeres und feuchteres Wetter begünstigt. Denn entgegen einer weit verbreiteten Meinung gibt es keine ausreichenden Hinweise CONTRA PD DR. MED. ELISABETH MEYER Die Privatdozentin ist u. a. am Institut für Hygiene und Umweltmedizin der Berliner Charité tätig. D ie Zahl der Erkran- kungen an durch Legi- onellen verursachter Lungenentzündung steigt weltweit an, auch in Deutschland, trotz der gesetzlichen Vorgaben der Trinkwasserverord- nung. Dennoch sind Legi- onellosen in Deutschland mit etwa 1 000 gemelde- ten Fällen pro Jahr KEINE häufige Erkrankung. Betroffen sind vor allem ältere Männer im Alter über 60 Jahre. Die Häu- ﬁgkeit der Legionellosen schwankt saisonal, ca. 75 Prozent treten in den warm-feuchten Monaten von Juli bis Oktober auf. Als häuﬁgste Infektions- 34 DDIVaktuell 02 | 18 Gemeldete Legionellosen in Deutschland (RKI, Jan. 2018) 1500 1200 900 600 300 0 1.269 Änderung der TrinkwV 2010 993 923 881 858 693 642 656 559 577 538 525 502 477 419 396 331 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 m o c k c o t s r e t t u h S / k o t y k k n © . i : o t o F

dafür, dass Duschen ein Risikofaktor für den Erwerb einer Legi- onellose ist. Das Robert Koch-Institut (RKI) vermerkt hierzu: „Bei Umgebungsuntersuchungen wurden Legionellen auch an Duschköpfen gefunden. Beim Duschen ﬁndet jedoch nur eine geringe Aerosolbildung statt, sodass es wahrscheinlich nicht mit einem höheren Risiko verbunden ist als der Kontakt mit Lei- tungswasser aus einem Wasserhahn.“ Des Weiteren gibt es keine einzige Studie, die zeigt, dass Bewohner von Mehrfamilienhäu- sern ein höheres Risiko haben, an Legionellose zu erkranken, als Bewohner von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Auch das RKI schreibt: „In der Einzelfall-basierten Analyse konnte keine Asso- ziation zwischen der Zahl der Wohneinheiten und der Höhe der Legionellen-Konzentration festgestellt werden“. Weltweit gibt es kein anderes Land, das gesetzlich mindes- tens alle drei Jahre zur Beprobung auf Legionellen in Mehrfa- milienhäusern verpﬂichtet, wie dies seit der Novellierung der TrinkwV 2012 in Deutschland vorgeschrieben ist. Proﬁteure der Untersuchungspﬂicht sind die Wasserlabore, und zusammen mit Sanierungsberatern, Ingenieuren und Probennehmern hat die Trinkwasserverordnung eine Art ökonomisches Perpetuum mobile geschaffen. FAZIT Ursächlich für die Mehrzahl der Erkrankungen ist nicht Trinkwasser aus Rohrleitungen – dafür spricht die ausgeprägte Saisonalität ihres Auf- tretens – sondern aerolisiertes Oberﬂächen- wasser. Regelmäßige Untersuchungen von Leitungswasser können das Gros der Erkran- kungen nicht beeinﬂussen, wenn das Reser- voir von Legionellen ubiquitär in Boden, Erde, Kompost und in Abwasser, Oberﬂächenwasser, Regenpfützen ist. Sinnvoll wäre demnach Folgendes: vorge- schriebene, routinemäßige, ineffektive und extrem teure Legionellenuntersuchungen in Mehrfamilienhäusern etc. abschaffen, dafür in Forschung investieren – mit dem Ziel, rele- vante Reservoire und Übertragungswege von Legionellen zu untersuchen. Sinnvoll wäre es auch, die Mitglieder der Trinkwasserkommis- sion zur Offenlegung ihrer Interessenkonﬂikte zu verpﬂichten. Literatur: Elisabeth Meyer, Legionellen-Infektionsprävention: extrem teuer und wenig effektiv, Krankenhaushygiene up2date 2017; 12(02): S. 159-175, DOI: 10.1055/s-0043-104568 Anzeige GLASFASER ANBINDUNG IN EIGENREGIE Man kann über schnelles Internet diskutieren oder selbst anpa- cken: Die Wohnbaugenossenschaft Luckenwalde eG. und der Netzbetreiber RFT kabel zeigen, wie eine enge Zusammenarbeit zeitsparend zu mehr Power im Kabelnetz führt. Rund 2.000 Haus- halte proﬁ tieren vom Netzausbau. Ein Interview mit dem Tech- nischen Vorstand der WBG Ramon Wittich (RW) und Stefan Tiemann, Geschäftsführer der RFT kabel (ST). Warum hat sich die WBG für einen Anschluss an das Glas- fasernetz der RFT kabel entschieden? RW: Zwei Jahre vor dem Betreiberwechsel stand die Frage im Raum auf welche Technologie wir künftig beim Fernsehempfang setzen wollen: TV-Versorgung weiterhin über Kabel oder Gemein- schafts-SAT-Anlagen? Der Bereitstellung von schnellem Internet hatten wir bis dato wenig Beachtung beigemessen. Das änderte sich. ST: Wir beobachten, dass Wohnungsunternehmen verstärkt auf Glasfaseranschlüsse setzen. Wohnen stellt heute neue Ansprü- che, die Nachfrage nach leistungsstarken Multimediaangeboten steigt. Glasfaseranbindungen bis in die Gebäude (FTTB) bzw. bis in die einzelnen Wohnungen (FTTH) führen zu Attraktivität- und Wertsteigerungen von Liegenschaften. RW: Alle Dienste aus einer Hand zu bekommen, ist besonders für junge Familien interessant. Hier erleben wir einen starken Zulauf, der auch auf das Angebot einer schnellen, stabilen Internetversorgung zurückzuführen ist. Wie gestaltete sich der Ausbau in den Wohnquartieren? ST: Zuerst mussten Leerrohre unter die Erdoberﬂ äche verlegt und Glasfasern eingeblasen werden. Über eine Mauerdurchführung wurden sie ins Innere der Gebäude bis zum Hausübergabepunkt geführt. Dort werden die Signale für den Empfang von Internet, TV und Telefon bereitgestellt und über das Hausverteilnetz in die Wohnungen geleitet. RW: Rund fünf Monate dauerten die Bau- arbeiten. Das Verlegen erfolgte ohne Komplikationen. Die Versor- gung ist stabil, ohne Signalausfall. Wie wird das neue Angebot angenommen? RW: Es ist noch nicht jedes Mitglied von der Notwendigkeit über- zeugt. Diejenigen, die bereits Highspeed-Internet beziehen, zeigen sich begeistert. ST: Die Bedarfe werden steigen. Unsere redun- danten Netze sind mit Leistungsreserven ausgestattet, die sich bei Bedarf bis in den Gigabit-Bereich steigern lassen. Die WBG hat so- mit nicht nur ein deutliches Plus an Wohnwert für ihre Mitglieder geschaffen, sondern sich zugleich zukunftsﬁ t aufgestellt. Ihre Partnerschaft hat sich über den Netzausbau hinaus verfestigt. Sie planen neue gemeinsame Projekte. Welche? RW: Wir wollen in diesem Jahr beginnen unsere Pinnwände in den Hauseingängen durch Touchscreen-Monitore zu ersetzen. Ziel ist, eine Kommunikationsplattform zu schaffen, die einen beidersei- tigen Austausch zwischen den Mitgliedern und der Verwaltung ermöglicht. www.rftkabel.de

GEBÄUDE & TECHNIK Vorsprung durch Glasfaser Warum sich die optische Übertragung bei SAT-TV als technisch überlegen erweist. Optischer Satellitenempfang ermöglicht die Versorgung Tausender Haus- halte mit einer SAT-Anlage – und das ohne Signal- und Qualitätsverluste, bei gleichzei- tiger Kostenersparnis. Da ein Glasfaserka- bel die Verlegung von vier Koaxialkabeln je Satellitenposition ersetzt, lassen sich bei Ins- tallation und Betrieb über 40 Prozent Mate- rialkosten und fast 85 Prozent Energiekosten einsparen – im Vergleich zur herkömmlichen SAT-ZF(Zwischenfrequenz)-Koaxiallösung. Höhere Durchleitung als ein Koaxialkabel Auch wenn sich größere klassische SAT- ZF-Verteilungen bereits als leistungsfähig erwiesen haben, eignet sich eine optische SAT-ZF-Verteilung noch besser – gerade auch in Hinblick auf zukünftige Anforderungen an die Medienversorgung in Wohngebäuden. Das liegt an zwei Eigenschaften des Satelli- tenempfangs. Im Gegensatz zum Frequenz- bereich in Kabelfernsehverteilungen, der nur bis 862 MHz reicht, muss das Hausverteilnetz bei einer SAT-ZF-Verteilung Frequenzen bis 2 150 MHz durchleiten können. Die Dämp- fung durch gewöhnliche Koaxialkabel wird DIE AUTORIN GRAZIELLA TREFFLER Key Account Manager ASTRA Deutschland www.wowi.astra.de 36 DDIVaktuell 02 | 18 dadurch jedoch sehr hoch. Bei 862 MHz hat ein Kupferkabel mit 6,8 mm Durchmesser ca. 17 dB Dämpfung auf 100 m, bei 2 150 MHz sind es sogar bis 30 dB auf 100 m. Bei län- geren Leitungen müssen deshalb unbedingt Verstärker und Entzerrer verwendet werden, um die unterschiedlichen Dämpfungen ver- schiedener Frequenzen auszugleichen. Mehr Ebenen für mehr Programmvielfalt Beim SAT-Signal werden die Frequenzen über vier Ebenen verteilt. Dadurch können zum Beispiel die modernen Astra TV-Satelliten ein Angebot von über tausend digitalen TV- und Radioprogrammen übertragen. Denn der ZF-Bereich wird durch technische Maßnah- men gleich viermal genutzt. Die vier Ebenen ergeben sich durch die Aufteilung in horizon- tale und vertikale Ebenen und durch eine Umschaltung der lokalen Oszillatorfrequenz im LNB (Low Noise Block oder rauscharmer Signalumsetzer), die auch noch das High- band horizontal und vertikal nutzbar macht. Damit bei einer Verteilung auf mehrere Teilnehmer jedem das volle Programm zur Verfügung gestellt werden kann, ist es notwendig, dass alle vier Ebenen eines Quattro-LNB zu einem Multischal- ter geführt werden, der dann die ange- schlossenen Receiver mit der für das Pro- gramm nötigen Ebene versorgt. Hier bietet die optische SAT- ZF- Verteilung große Vorteile: Die Umwandlung in optische Sig- nale geschieht im optischen Quattro-LNB. Danach ist nur noch ein schlankes Glasfaser- kabel mit 3 mm Durchmesser nötig, um alle vier Ebenen des Satelliten weiterzuleiten. Es ist in der Lage, die Frequenzen dieses großen Frequenzbandes zu transportieren, das bis 5,5 GHz reicht. In herkömmlichen Koaxial- kabeln wäre dieses Signal nach nur wenigen Metern vollkommen gedämpft. Durch die optische Technik kann es jedoch auch über große Distanzen und viele Teilnehmeran- schlüsse hinweg nahezu ohne Qualitäts- verlust übertragen werden. Glasfaser überbrückt auch große Distanzen. Die Glasfaser, auch Lichtwellenleiter (LWL) genannt, kennt fast keine Dämpfung. Tech- nisch gesehen kann die optische SAT-ZF- Glasfaserverkabelung innerhalb einer Dämpfungsmarge von 19 bis 22 dB arbei- ten. Dadurch kann eine Direktverbindung zwischen optischem LNB und Umsetzer ungefähr 75 km lang sein. Das macht Glas- faser sowohl bei der Überbrückung von gro- ßen Distanzen als auch von der Handhabung her unschlagbar. Ein weiterer Vorteil: Da das Ein Glasfaserkabel mit nur 3 mm Durchmesser reicht, um alle vier Ebenen des Satelliten weiterzuleiten.

Signal optisch ist, können ihm elektro- magnetische Störungen nichts anhaben. Ganz gleich ob LTE, ein Aufzugmotor, Starkstromleitungen, Wi-Fi oder Baby- phone. Zudem gibt es keine leitende Verbindung zwischen den Anschlüssen und damit auch keine Störungen durch schlechten Potenzialausgleich. Mit Glasfaser können bis zu 2 048 Endgeräte über eine SAT-Anlage versorgt werden. ZU LEISTUNGSFÄHIG FÜR NUR EINEN ANSCHLUSS Eine optische SAT-ZF-Verkabelung ist viel zu leistungsfähig, um nur einen Umwandler an einem optischen LNB zu betreiben. Durch Verteiler kann das Signal auch aufgeteilt werden: über Splitter mit zwei, drei, vier oder acht Ausgängen. Sie arbeiten rein passiv und ohne zusätzliche Stromversorgung. Über eine Art Prismen- system, das die ankommenden Lichtsi- gnale auf die verschiedenen Ausgänge verteilt, wird das Signal weitergeleitet. Wichtig: Die dabei entstehende Dämp- fung muss bei der Planung des Systems berücksichtigt werden. Der optische LNB hat eine Ausgangsleistung von 7 dBm, und mit dem Rückumwandler wird das Signal wieder so aufbereitet, dass es vom Recei- ver verarbeitet werden kann. Es hat in der Regel einen Arbeitsbereich von 0 bis − 12 dBm. Wenn das Signal der optischen LNBs über Verteiler geleitet wird, muss die Dämpfung durch die Verteiler beachtet werden. Wird zum Beispiel das gesamte Dämpfungsbudget von 22 dBm in die Dämpfung durch die Verteiler einbezo- gen, ergibt sich, dass bis zu 256 Endgeräte angesteuert werden können. Mit einem Quattro-Rückumwandler kann sogar ein beliebig großer Multischalter angesteuert werden, und so lassen sich je nach Bauart bis zu 2 048 Endgeräte direkt versorgen. Vorhandene Infrastruktur einfach nutzen Bei einer Glasfaserlösung kann die vor- handene Infrastruktur, beispielsweise Rohre, genutzt werden. Da sich das schlanke Kabel problemlos in vorhan- dene Leer- oder Kabelrohre einziehen lässt, sind hierfür keine weiteren Arbei- ten notwendig. Von der Antenne wird das Glasfaserkabel einfach direkt ins Haus oder bis zur Wohnung verlegt. Zudem ist der Kostenaufwand für Wärmedämmung und Feuerschutz der Verkabelung deutlich geringer als bei Koaxialkabeln. Insgesamt fallen mit Glasfaser so 40 Pro- zent weniger Materialkosten im Vergleich zu einer Koaxial-Lösung an. Zudem kön- nen die Energiekosten beim Betrieb um fast 85 Prozent reduziert werden. Leistungsfähiger, wirtschaftlicher und zukunftsfähig – drei Argumente, die dafür sprechen, dass eine optische SAT-ZF- Lösung derzeit die beste Wahl für die Medienversorgung ist. AUF DIESE BERATUNG KÖNNEN SIE BAUEN IMMOBIL IEN W IR T S C H A F T # T EL EKOMMUNIK AT ION # ENER GIE DSC – DIETMAR SCHICKEL CONSULTING Kronprinzendamm 15 / 10711 Berlin Telefon: +49 30 555 747 99-0 info@schickel.de / www.schickel.de

GEBÄUDE & TECHNIK Modernisieren nach Plan An jeder Aufzuganlage zeigen sich mit den Jahren immer mehr Mängel. Irgendwann stellt sich die Frage: Lohnt sich die Modernisierung, oder ist es Zeit für den Komplettaustausch? Um einen alten Aufzug wieder auf den Stand einer Neuanlage zu bringen, kann prinzi- piell fast alles moderni- siert werden. Da einige Komponenten häufig noch funktionstüchtig sind, bieten Hersteller wie Schindler flexible Konzepte zur Aufzug- modernisierung an, mit denen bestehende Anla- gen individuell aufgewer- tet werden können. Bei geringeren ﬁ nanziellen Spielräumen bietet sich die Möglichkeit, den Aufzug nach und nach den aktuellen Standards anzupassen. Angenehmere Fahrweise Ruckelt der Aufzug wäh- rend der Fahrt, entsteht bei den Nutzern schnell ein Gefühl des Unbe- hagens. Dem ist leicht entgegenzuwirken. Mit dem Austausch von Antrieb und Steuerung im Komplettpaket wird der Fahrkomfort DIE AUTORIN VERENA ROSENKRANZ Schindler Deutschland 38 DDIVaktuell 02 | 18 Neue Optik: In einem Hamburger Wohnhaus vermittelt dieser Schindler-Aufzug nun auch mehr Sicherheit. deutlich gesteigert, da das Zusammenspiel beider Komponenten für eine ruhige und geräuscharme Fahrt sorgt. Gleichzeitig lässt sich auf diese Weise die Haltegenauigkeit verbessern, sodass Kabinen- und Stockwerk- boden ebenerdig abschließen. Gefährliche Stolperkanten sind damit passé. In vielen Fällen ist es ratsam auch die Kabi- nentüren auszutauschen, da diese beweg- ten Teile der Abnutzung unterliegen. Neue Türen bewegen sich wieder gleichmäßiger und geräuschärmer und steigern so das Sicher- heitsniveau des Aufzugs. Behebung von Schönheitsfehlern Häuﬁ g ist es die Kabinen- optik, die einen Schatten auf die Qualität von Auf- zug und Gebäude wirft. Abgenutzte Anzeige- und Bedienelemente oder eine ﬂ ackernde, dunkle Beleuchtung wecken beim Fahrgast ungute Gefühle, selbst wenn die Technik aufgrund regel- mäßiger Wartung in ein- wandfreiem Zustand ist. Empfehlenswert ist es daher, die Kabine mit einer neuen Beleuch- tung optisch heller zu gestalten. Dadurch wirkt sie freundlicher und ein- ladender. Ergänzend hierzu gibt es diverse Möglichkeiten, um eine Kabine ganz nach eige- nem Wunsch und Erfor- dernissen zu verschönern. Das Angebot reicht vom modernen Tableau bis zur vollkommen neuen Kabinenauskleidung, die in vielfältigen Designvarianten zur Verfügung steht. Mehr Sicherheit bei geringeren Kosten Durch automatische Teleskoptüren, eine hohe Haltegenauigkeit, behinderten- gerechte Tableaus und gegebenenfalls eine akustische Ansage werden nach den Umbaumaßnahmen einige Vorgaben zur Barrierefreiheit erfüllt. Um auch die Kabi- l r e d n h c S i : o t o F

Tipp: Beim Austausch des Antriebs die Stahlseile durch Gurte ersetzen … nenmaße an diese Bestimmungen anzupas- sen, lässt sich durch Ersatzanlagen der Raum der Schachtanlage optimal ausnutzen, was eine größere Kabine ermöglicht. Neben dem optimierten Komfort und der Anpassung an aktuelle Sicherheitsstandards hat die Modernisierung positive Auswirkun- gen auf die laufenden Kosten der Anlage, da die Störanfälligkeit der Gesamtanlage deut- lich verringert wird und der Reparaturauf- wand sinkt. Weitere Einsparungen zeigen sich in der Energieefﬁ zienz. Gleichzeitig kann das Problem der Ersatzteilverfügbarkeit bei Anlagen, die älter als 20 Jahre sind, umgan- gen werden, da der Aufzug nach der Moder- nisierung wieder auf dem Stand der Technik ist. Wenn man nicht rechtzeitig modernisiert, Zwei-Wege-Kommunikationseinrichtung als Notrufsystem nachzurüsten. Dies muss laut Betriebssicherheitsverordnung ohnehin bis 2020 geschehen. Schon jetzt gilt: Sollte der Aufzug stecken bleiben und der Notruf nicht umgehend weitergeleitet werden, dro- hen dem Betreiber Schadenersatzforderun- gen oder sogar die Stilllegung der Anlage. Fakten und Empfehlungen Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, um den Aufzug zu modernisieren und zukunftstaug- lich aufzuwerten. Um zu entscheiden, welche Komponente unbedingt erneuert werden sollte und welche Umbauten noch etwas Zeit haben, sollte man sich als Betreiber vom Aufzughersteller beraten und einen individu- ellen Modernisierungsplan erstellen lassen. kann es passieren, dass die gesamte Aufzugs- anlage ausfällt. Ist dann das entsprechende Ersatzteil nicht verfügbar, müssen die kom- pletten Komponenten ausgetauscht werden. Dies kann zur Folge haben, dass der Aufzug ungeplant über mehrere Wochen ausfällt. Aus den zuvor genannten Gründen ist es ratsam die Aufzugsanlage schon während der Modernisierung durch entsprechende Optionen zu ergänzen. So empﬁ ehlt sich bei dieser Gelegenheit unter anderem eine … sie sind langlebiger, und der Aufzug wird im Betrieb durch sie leiser. ein Partner für M-net Glasfaser-TV „Hier bekomme ich individuelle Beratung und modernstes Kabelfernsehen über Glasfaser zu Top-Konditionen.“ Jetzt persönlich beraten lassen: 0800 6649336 Ernst Stadler, Geschäftsführer Hausgrund GmbH, im Gespräch mit Manuel Schmolly, Account Manager M-net (rechts)

GEBÄUDE & TECHNIK Endlich barrierefrei! Nachverdichtung, mehr Wohnkomfort und ein nahezu barrierefreier Zugang: Das ist das Ergebnis einer umfang- reichen Wohngebäudesanierung im Berliner Norden, in deren Rahmen auch ein Aufzug nachgerüstet wurde. 1 S o recht weiß die freundliche ältere Dame nicht, wie ihr geschieht, als ihr Ver- mieter an der Wohnungstür klingelt und sie um Einlass bittet. Schnell aber ist klar: Es geht darum, Fotos zu machen – von einer gelungenen Sanierung, die der Eigentü- mer Theodor Abeln zugleich als Architekt begleitete. Tückischer Untergrund Auf der Terrasse hat der Fotograf leichtes Spiel. Die Stimmung ist gut, nicht nur, weil die Sonne frühlingshaft scheint, sondern auch, weil der Einbau des Aufzugs so glatt- gegangen ist. Die Anlage arbeitet zuverläs- sig und fügt sich harmonisch in den eher knapp bemessenen Treppenaufgang. Den passenden Farbton zu ﬁnden, war aller- dings das kleinste Problem für Theodor Abeln, der das Haus im gutbürgerlichen Berliner Hermsdorf kurz nach der Jahrtau- sendwende kaufte und stückweise sanierte. Denn hier draußen, wo Gründerzeit villen DIE AUTORIN NICOLE KÖSTER Leiterin Marketing & Kommunikation, KONE GmbH 40 DDIVaktuell 02 | 18 an baumbestandenen Pﬂasterstraßen gedie- gene Idylle verbreiten, ist der Untergrund oft tückisch. Als bleibende Erinnerung an vergangene Eiszeiten durchziehen Torﬂin- sen den Untergrund – unterirdische Moore, die unter Druck gerne nachgeben. 2011 war das Gebäude an einer Ecke so weit abge- sackt, dass eine Spezialﬁrma vom Keller aus 40 Betonpfähle bis zu 15 m tief in den Untergrund trieb. Die weiteren Schritte waren dagegen eher die sprichwörtlichen Peanuts: Ein Gasbrennwertkessel ersetzte die Ölheizung, neue Fenster und eine Dämmfassade brachten die Wärmewerte auf ein zeitgemäßes Niveau. Aufwendiger war da schon der Neubau zweier Pent- house-Wohnungen. Dafür ließ Abeln das bis dahin dreigeschossige Gebäude um eine zurückgesetzte Etage als Staffelgeschoss aufstocken. Schiefer Schacht Blieb der Aufzug. Der Architekt entschied sich für ein speziell für den nachträglichen Einbau geeignetes Modell. „Es gibt keine Alternative auf dem Markt, die in dieser räumlichen Situation eine ähnlich große Kabine bietet“, stellt er fest. Die „räumliche Situation“ ist in diesem Fall das Treppen- haus, dessen Auge kaum mehr als 100 cm 2 breit ist – und schief dazu. „Ein Fehler der Rohbauer und so alt wie das Haus, das 1973 fertiggestellt wurde“, sagt Abeln. Entsprechend feinfühlig musste ausmes- sen werden. Millimeterarbeit ist gefordert, damit das Schachtgerüst, das zum Auf- zug immer mitgeliefert wird, nicht oben irgendwo aneckt. Tatsächlich passte die Anlage ins Treppenhaus wie die sprich- wörtliche Faust aufs Auge. Und geräumig ist sie auch: 80 cm Kabinenbreite bei einer Schachtbreite von nur 1 m. Die Tücken des Einbaus Im Zusammenspiel mit einer Kabinentiefe von 150 cm und 80 cm Türbreite ergibt das eine faktisch barrierefreie Anlage. Nach Euronorm müsste die Kabine noch größer ausfallen, aber in der Praxis können Roll- stuhlfahrer die Anlage ohne fremde Hilfe nutzen. Gut so: Die Mieter der 18 Wohnun- Millimeterarbeit war gefordert, um das Schachtgerüst passgenau einzufügen. F e n o K © : s o t o

zugunsten des Schachtgerüstes braucht es eine kleine Rampe, um die knapp 10 cm zur untersten Haltestelle zu überwinden. Eleganter war die Lösung, die der Architekt und Eigentümer wählte: Die 12 cm starke Bodenplatte samt 4 cm Estrich wurde her- ausgeschnitten, eine neue Stahlbetonsohle gegossen, auf die anschließend der Schacht gesetzt wurde. Über sie werden auch die ganzen Lasten abgeleitet. Die Podeste, die den Aufzugschacht und das Treppenhaus Etage für Etage verbinden, dienen also nicht der Statik, sondern nur der Anbindung der Haltestellen. „Jetzt müssen nur noch die Treppenstufen am Hauseingang verschwin- den“, sagt Abeln. „Dann geht es ohne Hin- dernis von der Straße bis in die Wohnungen glatt durch.“ 1 2 3 Aufgewertet: Das Mehrfamilienhaus in Berlin-Hermsdorf erhielt im Zuge einer umfassenden Modernisierung auch einen Aufzug. Maßarbeit: Bei einem Schachtmaß von nur 1 m erreicht die Kabine des KONE ProSpace komfortable 80 cm Breite. Harmonisch: KONE Modernisie- rungsexperte Frank Stritzl (l.) und der Eigentümer, Architekt Theodor Abeln, sind zufrieden mit der Farbwahl. . i e S r ü f s a d n e h c a m r i W 02 | 18 DDIVaktuell 41 3 gen sind eher älter. Abeln, der viele Kitas und andere Gebäude im sozialen Bereich baut, weiß um die Brisanz des Themas. „Der Aufzug bedeutet eine Qualitäts- und Wert- steigerung fürs Haus“, so sein Fazit. Das sehen auch die Mieter so, die bereits den Einbau wohlwollend begleiteten. Kein Kla- gen, kein Meckern über Staub und Dreck. Der Schacht mit Metallstreben, Paneelen und Glaselementen brauchte nur zusam- mengesteckt zu werden. Aufwendiger war die Vorbereitung der Bodenplatte im Keller. Ohne Eintiefung Ihr Sanierungspartner nach Brand- und Wasserschäden Unsere Dienstleistungen • Leckageortung • Trocknungstechnik • Brandschadensanierung • Wiederherstellung nach Wasserschäden • Inventar- und Hausratsanierung

GEBÄUDE & TECHNIK Sankt Florian, hilf! Oder: Wie man in Situationen akuter Brand- und Wasserschäden selbst sinnvoll vorgeht. Früher war es üblich, den Heiligen Flo- rian anzurufen, um Schutz und Beistand zu erbitten, wenn Feuer, Kriege, Stürme, Dürren oder Ernteausfälle die Existenz bedrohten. Der Schutzpatron u. a. der Feu- erwehrleute gab auch einem verbreiteten Prinzip seinen Namen, nach dem akute Pro- bleme nicht etwa gelöst, sondern einfach verlagert werden – im Volksmund treffend formuliert mit dem Sprüchlein: Heiliger Sankt Florian Verschon’ mein Haus Zünd’ and’re an! Wie hält man es nun selbst mit dem Sankt- Florians-Prinzip? In der Regel hat man ja die Wahl, ob man gut vorbereitet in die Situa- tion eines Brand- oder Wasserschadens gerät, oder ihr völlig überrascht und entsprechend ratlos gegenübersteht. Da sich solche Ereig- nisse nicht ankündigen, sondern immer zur Unzeit passieren – kurz vor dem Start ins wohlverdiente Wochenende – kommt es darauf an, gut organisiert zu sein. Dabei sol- len die folgenden Ausführungen helfen, und zwar ausdrücklich beim Agieren an der „kalten Brandstelle“ oder im Falle eines der deutsch- landweit täglich hundertfach auftretenden Standardwasserschäden – nicht etwa wenn das Haus noch brennt oder im Zuge eines Jahrhunderthochwassers bereits meterhoch überschwemmt ist. Das ist Sache der Proﬁ s, die man üblicherweise unter 112 erreicht. DER AUTOR DR. ERNST J. BAUMANN AllTroSan Baumann + Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG www.alltrosan.de 42 DDIVaktuell 02 | 18 Gefahr gebannt, und nun? Ist die akute Gefahr gebannt, steht man nach dem Abzug der „Floriansjünger“ allein am Schadensort, wenn auch im Kreise der Betroffenen – und hier ist der verantwort- liche Verwalter besonders gefordert. Die dann zu meisternden Aufgaben sind inzwi- schen so umfangreich und komplex gewor- den, dass es wenig hilfreich ist, zu sagen: „Hauptsache, ich weiß, wo es steht.“ Hier gilt es stattdessen, sich gedanklich und plane- risch zu wappnen. Zudem gibt es besondere Hinweise der Feuerwehren zum Verhalten auf der kalten Brandstelle, nachzulesen in der VdS-Richtlinie für Umweltschutz, VdS 2217 Umgang mit kalten Brandstellen. Sich rechtzeitig ein Bild machen Zu wissen, wo was steht, ist aus verwalteri- scher Sicht allerdings in einigen Bereichen doch von Belang: Sind alle erforderlichen Unterlagen zum Gebäude, z. B. Zeichnun- gen, Informationen über ggf. gelagerte Gefahrstoffe, Versicherungsdokumente, und die aktuellen Kontaktdaten der rele- vanten Ansprechpartner bei Versicherer, Fachsanierer, Heizungs-/Sanitärbetrieb, Gebäudereiniger etc. zur Hand? Insbesondere die Übernahme eines neuen Verwaltungsobjekts sollte daher nicht nur auf dem Papier stattﬁ nden, sondern durch eine Begehung vor Ort mit Blick für even- tuell eintretende Schadensfälle vertieft wer- den: Gibt es im Falle eines Falles Stellﬂ ächen für Container, ausgewiesene Lagerplätze, z. B. Garagen, für zu bergendes Inventar der Bewohner, einen benannten Ansprech- partner vor Ort, Material zur Absperrung von Wegen und Gebäudeteilen, Warn- schilder? Ist bekannt, wo im Gebäude sich Absperrhähne für Wasser beﬁ nden, sind diese zugänglich und funktionsfähig? Man mag es belächeln, aber im Ernstfall sind es oft unbedachte Kleinigkeiten, die zu lang- wierigen juristischen Auseinandersetzungen führen. Dazu gehört auch die Fotodoku- mentation des akuten Schadens: Ist erst ein- mal alles aufgeräumt und gereinigt, wird es schwierig, das wahre Ausmaß des Schadens aufzuzeigen. Generell sind Schäden durch Fotos, Notizen und/oder Aufzeichnungen möglichst zeit- nah zu dokumentieren und dem Versicherer zu melden. Darüber hinaus macht sich der Kontakt zu einem Sanierungsfachbetrieb bezahlt, der nicht nur auf die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen spezialisiert ist, sondern weitere Unterstützung und Hilfe zur ordnungsgemäßen Schadenabwicklung bietet. Da immer mehr Versicherer ihr Scha- denmanagement über Rahmenverträge mit Sanierungsunternehmen regeln, sollte der beauftragte Fachbetrieb über die zustän- dige Versicherung informiert werden. So lassen sich Mehraufwand, Verzögerungen und Missverständnisse vermeiden. Jedes Schadensbild und seine manchmal mehreren verschiedenen Ursachen erfordert die Ergreifung unterschiedlicher Einzelmaß- nahmen. Brandschäden zählen sicherlich zu den schwerwiegendsten, da sie viele Schad- stoffe freisetzen, die stärkste Bedrohung für Mensch und Gebäude darstellen und weil die Löscharbeiten zusätzlich Wasser- schäden nach sich ziehen. Verzögert sich dann noch die Sanierung, wegen polizeili- cher Ermittlungen oder der Erstellung eines Gutachtens, kann es noch problematischer werden: Schimmelbefall kann den Schaden am Objekt unnötig erweitern. Bei kleineren, überschaubaren Schadensereig- nissen hingegen können Betroffene viele Notmaßnahmen selbst vornehmen, zumal die meisten Versicherungsverträge ohnehin zur Schadenminderung verpﬂ ichten. So banal es sich lesen mag, so wichtig ist es, sich im akuten Schadensfall stets an die folgenden Regeln zu halten:

Allgemeine Regeln ■ Vorbereitet sein: Ruhe bewahren, Bei Gefahr für die Umwelt ■ Umweltschäden vermeiden Bei Wasserschäden ■ Wasserzufuhr stoppen umsichtig handeln ■ Sicherheit vor Geschwindigkeit: pung von Brandrückständen sichern oder mit Tüchern aufnehmen ■ betroffene Bereiche gegen die Verschlep- ■ Restwassermengen absaugen und/ sich selbst und andere nie in Gefahr bringen ■ Feuchte Lappen vor Türen auslegen ■ Schnell reagieren, um Schäden an Lebewesen oder Sachgütern zu minimieren Bei Brandschäden ■ Sicherstellen, dass der Brand gelöscht ist ■ Abschottung des Brandbereiches vornehmen ■ Auslaufen von Löschwasser oder sonstigen Flüssigkeiten vermeiden ■ Absicherung gegen Regenwasser: ■ Anweisungen der Feuerwehr befolgen Notdach, Planen etc. ■ Verbliebene Rauchgase ins Freie ableiten Bei Brand- und Wasserschäden ■ Elektrische/elektronische Geräte ■ Inventarsicherung: insbesondere Doku- mente, Bücher, Teppiche, Gemälde etc., die Schaden nehmen können ■ Relative Luftfeuchtigkeit unter 45 % absenken: Luftentfeuchter aufstellen Weiterführende Informationen Neben den Verbraucherorganisationen bieten die folgenden Organisationen Orientierung zum Verhalten im Schadens fall: ■ Außentore, Außentüren und Fenster öffnen abschalten, gegen Wiedereinschalten sichern (VDE 0105) ■ FSU Fachverband Sanierung und Umwelt e.V., www.fsu-ev.de ■ Löschwasser durch Absaugen, Wischen ■ Heizungs-, Klimaanlagen, Gas- und Druck- ■ BBW Bundesverband der Brand- und etc. entfernen, Schutzmaßnahmen treffen: Handschuhe, sicheres Schuh- werk, ggf. Schutzbrille ■ Vorhandene Gruben und Schächte berücksichtigen ■ Durch Löschwasser geschädigte Maschinen, Geräte und Einrichtungs- gegenstände sichern luftversorgung außer Betrieb setzen Wasserschadensanierer, www.bbw-ev.de ■ Korrosionsschäden vorbeugen: relative ■ VdS Schadenverhütung GmbH, www. Luftfeuchtigkeit unter 45 % absenken ■ Transportable Gegenstände aus dem Schadenbereich entfernen ■ Keine Funktionstests von Geräten oder Anlagen durchführen vds.de: kostenloser Download der VdS 2357, Richtlinien zur Brandschaden- sanierung; VdS 3151, Richtlinien zur Schimmelpilzsanierung nach Leitungs- wasserschäden; VdS 3150, Richtlinien zur Sanierung von Leitungswasser- schäden (voraussichtlich Ende 2018) Energetische Balkon sanierung schwer entflammbare AbdichtungsSystem lösung (Cfls1) gem. EN 135011 von der Dämmung bis zum Finish WestWood Kunststofftechnik GmbH Fon: 0 57 02 / 83 92 -0 · www.westwood.de WestWood® Qualität + Erfahrung

GEBÄUDE & TECHNIK Der neue „Schimmel- pilzleitfaden“ Wie wird sich die Wasserschaden- sanierung verändern? Im Dezember 2017 wurde der Leitfa- den des Umweltbundesamtes (UBA) zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden veröf- fentlicht. Er erhebt nicht den Anspruch, ein gesetzliches Regelwerk zu sein, ist jedoch in Ermangelung weiterer Regeln für die Sanierungsbranche faktisch eine Rechtsnorm. Was ist neu? Die Verwendung von Bioziden ist nach Mei- nung des UBA nicht empfohlen. Das Flu- ten von Fußbodenkonstruktionen ist keine nachhaltige Sanierung. Neu ist auch die Ein- teilung in Nutzungsklassen: ■ Nutzungsklasse I – Räume mit spe- ziellen hygienischen Anforderungen, für die der Leitfaden nicht gilt ■ Nutzungsklasse II – Regelmäßig genutzte Räume wie Wohnräume und Aufenthaltsräume sowie Nebenräume DER AUTOR DIPL.-ING. FRANZ HEBICH Geschäftsführer Strobl Service GmbH 44 DDIVaktuell 02 | 18 ■ Nutzungsklasse III – Untergeord- nete Räume wie Keller mit geringen Anforderungen an die Sanierung, für die der Leitfaden nur bedingt gilt ■ Nutzungsklasse IV – Luftdicht abgeschlossene Bauteile, z. B. Dachkonstruktionen außerhalb der Dampfsperre, für die lediglich Tabelle 6.3: Beurteilung von Baustoffproben Beurteilung der Konzentration kultivierbarer Schimmelpilze (KBE/g Material) und Ergebnisse der Mikroskopie für die Materialien Polystyrol und Mineral- wolle für die drei Beurteilungskriterien in der Verwertungsstufe 2 sowie für Verunreinigungen Kein Befall Hintergrund- belastung Kultivierung < 104 KBE/g Verunreini- gung Kultivierung 104 – 105 KBE/g Geringer Befall Kultivierung 104 – 105 KBE/g Geringer Befall Eindeutiger Befall Kultivierung > 105 KBE/g < 106 KBE/g Kultivierung > 105 KBE/g und und/oder und/oder und/oder und/oder Mikroskopie vereinzelt oder keine Sporen, Myzel, Sporenträger Mikroskopie mäßig viele Sporen ohne Myzel und Sporenträger Mikroskopie mäßig viele Mikroskopie mäßig viele Sporen, Myzel, Sporenträger Sporen, Myzel, Sporenträger Mikroskopie viele/sehr viele Sporen, Myzel, Sporenträger Tabelle 6.1: Beurteilung der Kriterien Kriterien II Durchlässigkeit der Bodenbeläge III Feuchte im Bo- denaufbau IV Material im Fußbodenaufbau Grün gering gering schwer zu besiedeln V Nährstoffeintrag gering VI Schadensalter einmaliges Ereignis und < 3 Monate Beurteilung (Kategorie) Gelb mittel mittel weniger gut zu besiedeln mittel Rot hoch hoch leicht zu besiedeln hoch mehrmaliges Ereig- nis oder > 3 Monate . m o c k c o t s r e t t u h S / y ﬂ a t s o K © : o t o F

Anforderungen an die Luftdicht- heit sowie an die dauerhafte Trockenheit bestehen In Abhängigkeit der Bewertung, welche über eine Ampelfunktion auf Grund- lage der Tabelle 6.1 erfolgt, bleiben vier mögliche Sanierungsvorschläge: In Anlage 6 werden Feuchteschäden in Fußbodenkonstruktionen der Nutzungs- klasse II mit einem Flussdiagramm bewer- tet – als Entscheidungsgrundlage, ob ein Rückbau empfohlen wird. ■ Rückbau empfohlen ■ Rückbau oder Information an den Raumnutzer Unterschieden wird in zwei Bewertungsstufen: ■ Randfugensanierung mit Abdichtung 1. Ist es möglich, mit vier Szena- rien ohne mikrobielle Untersu- chung ein schnelles Ergebnis zu erhalten, ist ein Rückbau nicht notwendig, wenn der Trock- nungsverlauf innerhalb von einem Monat abgeschlossen ist oder schlecht besiedelbare Materialien und ein einmaliges Ereignis vorliegen. 2. Sie gilt, wenn keins der vier Sze- narien zutrifft oder eine mikrobi- elle Untersuchung vorgenommen wird. Neben dem eigentlichen Laborergebnis, Kriterium I nach Tabelle 6.3, werden noch weitere fünf Kriterien geprüft: ■ Kriterium II – Durchlässigkeit der Bodenbeläge, von gering wie PVC Belag mit dichter Randfuge bis hoch wie Holz- balkenkonstruktionen ■ Kriterium III – Bewertung der Feuchtigkeit ■ Kriterium IV – Bewertung des Materials auf die Besiedel- fähigkeit mit Keimen ■ Kriterium V – Nährstoff- ein trag, unter Betrachtung der Art des Feuchteeintra- ges, unterschieden nach rei- nes Trinkwasser, Grauwasser, Fäkalwasser ■ Kriterium VI – Das Schaden- alter geht in die Bewertung mit ein. ■ Kein Rückbau notwendig FAZIT Neben sinnvollen Kon- kretisierungen gibt das UBA-Papier Entschei- dungshilfen für die Pra- xis. An vielen Stellen erlauben die Formulie- rungen jedoch Inter- pretationen in beide Richtungen. Fragwürdig erscheint vor allem die dauerhafte Abdichtung der Randfuge, welche als Sanierungsvorschlag neu aufgenommen wurde. Fakt ist, der Leitfaden steht der aktuellen Pra- xis entgegen. Die Trock- nung von Bauteilen wie Fußböden wird stark zurückgehen, der Rück- bau zur Regel werden, was die Sanierung von Wasserschäden deutlich aufwändiger und kosten- intensiver macht. Bleibt abzuwarten, wie schnell sich die meist von ﬁ nanzi- ellen Überlegungen gelei- teten Entscheider darauf einstellen. Um für die Zukunft ein einheitliches Vorgehen zu erreichen, sollten sich alle Beteilig- ten an einen Tisch setzen. Psst… Wir halten dicht! Bei Störungen im unterirdischen Ver- und Entsorgungsnetz: Tiefbaunotdienst Schadensanalyse Gebäudesicherung Schadensanierung Tiefbau mit Tradition 24-Std. Notdienst • Tel. 0800-97 97 300 www.rohrhavarie.de In Teilzeit zum anerkannten Abschluss! Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (gtw) und (IHK) Vorbereitung zur IHK Prüfung nur 10 Wochenendseminare hohe IHK-Erfolgsquote Geprüfte/r Immobilien- verwalter/in (EBZ|gtw|DDIV) 6 Wochenendseminare DDIV-anerkannt 8 Monate Starten Sie jetzt! aktuelle Starttermine: www.gtw.de gtw - Weiterbildung für die Immobilienwirtschaft Termine, Anmeldung und Beratung unter Tel: 089/ 57 88 79 und www.gtw.de

GEBÄUDE & TECHNIK Auf Eis gelegt Wie man nach Wasserschäden auch wichtige Akten oder wertvolle Bücher rettet. Unwetter sind auch in Deutschland keine Seltenheit mehr. Gewitter, Sturm und Starkregen hinterlassen zerstörte Fenster, überﬂ utete Keller und abgedeckte Dächer. Betroffener Hausrat ist oft nicht zu ret- ten. Schimmel ﬁ ndet in den feuchten, ver- schmutzten Gegenständen einen idealen Nährboden. Gerade Papier reagiert sehr empﬁ ndlich. Auch wenn es keinen direk- ten Wasserkontakt hat, ist es der erhöhten Umgebungsfeuchtigkeit ausgesetzt und nimmt diese auf. Art und Ausmaß des Schadens spielen eine entscheidende Rolle für die Sanierungs- fähigkeit des Papiers. In manchen Fällen bleibt nur noch, die Daten mittels Digita- lisierung zu sichern. Müssen die kontami- nierten Originale weiterhin greifbar sein, kann man sie, in Kunststofffolie oder -beu- tel eingeschweißt, einlagern. Das betrifft vor allem seltenes Archiv- und Bibliotheks- gut oder Akten, für die eine gesetzliche Aufbewahrungsfrist gilt. DER AUTOR JENS LANGE Leitung Vertrieb, svt Brandsanierung GmbH www.svt.de 46 DDIVaktuell 02 | 18 Je schneller, desto besser Wie bei jeder Schadensanierung gilt auch hier: Je schneller man die richtigen Maß- nahmen ergreift, desto mehr kann gerettet werden. Bereits bei der Bergung sollte ein Spezialist vor Ort sein, der über die ersten Schritte entscheidet. Wurden sie vollständig durchnässt, quellen sie auf und verformen sich. Sekundäre Schäden entstehen, wenn Wenn Trocknen nicht mehr hilft Die Vakuum-Gefriertrocknung ist gegen- wärtig die gängigste Methode. Sie nutzt die Sublimationsfähigkeit des Wassers und ist risikoarm. Zu ihren Vorteilen gehört, dass große Mengen gleichzeitig mit vergleichs- weise geringem Aufwand in kurzer Zeit getrocknet werden können und das Papier dabei geschont wird. Das sofortige Einfrieren durch- nässten Materials verhindert die mikrobielle Zersetzung. die Trocknung unkontrolliert an der Luft einsetzt: Die Materialien verkleben, gelöste Farbstoffe oder Schmutzpartikel dringen tie- fer in das Papier und der mikrobielle Befall setzt ein. Die einmal aufgenommene Flüssigkeit kann nur mit technischer Hilfe wieder entfernt werden. Bei der Wahl des Trock- nungsverfahrens spielen u. a. das betrof- fene Material und die Objektmenge eine Rolle. Eine Universallösung gibt es derzeit nicht. Das durchnässte Material wird dafür so schnell wie möglich eingefroren, was die mikrobielle Zersetzung verhindert. Bei der Trocknung mittels Sublimation treten wei- tere Schäden wie das Auswaschen von Tinte, Verkleben einzelner Seiten, das Ausblu- ten von Druckerschwärze oder Rosten von Metallteilen praktisch gar nicht auf. So bleibt die Lesbarkeit der Dokumente erhalten. Oft sind anschließend weitere Schritte erforderlich, wie eine Geruchsbehandlung, Schimmelpilzbeseitigung oder restaura- tive Maßnahmen. Nach der erfolgreichen Sanierung sind die Printmedien wieder so hergestellt, dass der Schaden kaum noch zu bemerken ist. Speziell bei Schäden in Behörden, bei Banken, Ärzten oder Kanzleien ist Daten- schutz ein wichtiges Thema. Die Zusiche- rung absoluter Verschwiegenheit sollte selbstverständlich sein, ebenso, dass bei jedem Arbeitsschritt die gesetzlichen Datenschutzbestimmungen sowie das Geheimhaltungsbedürfnis des Kunden berücksichtigt wird. . m o c k c o t s r e t t u h S / w e h t t a M J V © : s o t o F

RECHT & STEUERN WEG-RECHT Aktuelle Urteile Zwei Urteile, eine Frage: Wann sind Wohnungseigentümer dazu befugt, einen Prozess anzustrengen, wann ist es Sache der Eigentümergemeinschaft? UNTERLASSUNGS- UND BESEITIGUNGS- VERLANGEN AUS MITEIGENTUM (BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az.: V ZR 45/17) ` DAS THEMA Die Gerichte sämtlicher Instanzen beschäf- tigen sich immer wieder mit der Frage, ob die Ansprüche aller Miteigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft gel- tend gemacht werden müssen (sog. „gebo- rene Ausübungsbefugnis“), oder ob diese Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen werden können (sog. „geko- rene Ausübungsbefugnis“). Dahinter steht die Frage nach der Prozessführungsbefugnis einzelner Eigentümer. Hierzu hat sich der BGH in den letzten Jahren in verschiedenen Urteilen geäußert. Mit dem vorliegenden Urteil bestätigt der u. a. für Wohnungsei- gentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH seine Rechtsprechung, wonach für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Mitei- gentum lediglich eine gekorene Ausübungs- befugnis des Verbandes besteht. ` DER FALL Die Kläger sind Wohnungseigentümer einer aus mehreren Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft. Ihr Grundstück grenzt in dem Bereich, in dem den Klä- gern ein Sondernutzungsrecht am Gar- ten zusteht, an das des Beklagten. Dessen Haus ist über einen Weg erreichbar, der im Grenzbereich der beiden Grundstü- cke und teilweise auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer verläuft. Das Zugangsrecht des Beklagten ist durch zwei Grunddienstbarkeiten gesichert. Der Beklagte hat auf dem Zugangsweg eine Holzwand, eine Gartenbank, Pﬂanzenkü- bel, Blumenkästen, Figuren und ein Gestell platziert. che aus dem Miteigentum am Grundstück nicht gemeinschaftsbezogen i. S. v. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG seien. Dies gelte nicht nur dann, wenn sich der Anspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer, sondern auch wenn er sich gegen einen sonstigen Dritten richte. Die Kläger verlangen vom Beklagten die Entfernung dieser Gegenstände, soweit sie sich auf dem den Wohnungseigentü- mern gehörenden Bereich des Zugangs- wegs beﬁnden, und bekommen in letzter Instanz vor dem BGH Recht. Streitig war insbesondere, ob die Kläger überhaupt zur Prozessführung befugt sind. Dies hat der BGH bejaht; nach Ansicht des entschei- denden Senats sind die Kläger dazu befugt, den Unterlassungs- und Beseitigungsan- spruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB selbst- ständig gegen den Beklagten gerichtlich geltend zu machen. Dies folge allerdings nicht bereits daraus, dass die Wohnungs- eigentümer, nicht der Verband, Eigentü- mer des gegenständlichen Grundstücks seien, vielmehr kommt es darauf an, ob eine geborene oder eine gekorene Ausübungs- befugnis des Verbandes bestehe. Unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des entscheidenden Senats führt der BGH aus, dass für Unterlassungs- und Beseiti- gungsansprüche lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, da Unterlassungs- und Beseitigungsansprü- Die Erforderlichkeit eines gemeinschaftlichen Vorgehens der Wohnungseigentümer und damit die Zuordnung der Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen einen Drit- ten zur geborenen Ausübungsbefugnis des Verbands ist nach Ansicht des BGH insbe- sondere deshalb nicht zu bejahen, weil es unter den Wohnungseigentümern erhebliche DIE AUTORINNEN DR. SUSANNE SCHIEßER Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentums- recht ist Salary Partner der ARNECKE SIBETH Rechtsanwälte Steuer- berater Partnerschaftsgesellschaft mbB. KRISTIN JANZE Die Rechtsanwältin ist in der Kanzlei ARNECKE SIBETH schwerpunktmäßig auf den Gebieten des privaten Baurechts sowie des WEG-Rechts tätig. www.arneckesiebeth.com 02 | 18 DDIVaktuell 47

RECHT & STEUERN Meinungsunterschiede über die Art des Vor- gehens geben könnte. Etwaigen Differenzen könne dadurch begegnet werden, dass die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfol- gung des Anspruchs durch Beschluss an sich zieht. Die Annahme einer geborenen Aus- übungsbefugnis vermöge zudem nicht durch die Gefahr einer Vielzahl von Einzelklagen der Wohnungseigentümer gegen den Drit- ten ohne Rechtskrafterstreckung begründet werden; der Dritte könne einer mehrfachen Inanspruchnahme dadurch vorbeugen, indem er den anderen Wohnungseigentümern den Streit verkündet. WEG-RECHT VERWALTER STRATEGIE Zu beachten ist insbesondere, dass sich die vorliegende Entscheidung lediglich auf die Geltendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungs- ansprüchen beschränkt. Schadensersatzansprüche nimmt der BGH von seiner Entscheidung ausdrücklich aus und geht insoweit von einer gebore- nen Ausübungsbefugnis aus. Bestehen Zweifel darüber, ob die einzelnen Wohnungseigentümer die Befugnis besitzen, einen Anspruch selbststän- dig gerichtlich geltend zu machen, kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung des Anspruchs an sich ziehen und ihn verfolgen. Dann allerdings können einzelne Wohnungseigentümer, die mit dem beschlos- senen Vorgehen nicht einverstanden sind, den Beschluss im Rahmen einer Anfechtungsklage überprüfen lassen und u. U. zu Fall bringen. MIT SCHADENSERSATZANSPRÜCHEN KONKURRIERENDER BESEITIGUNGSANSPRUCH (LG München I, Urteil vom 15.11.2017; Az.: 1 S 1978/16 WEG) ` DAS THEMA Der BGH geht in seiner ständigen Recht- sprechung davon aus, dass die Gel- tendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen der Miteigen- tümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands dar- stellt und Wohnungseigentümer diese Ansprüche somit selbstständig geltend machen können (siehe BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az.: V ZR 48/17). Ausdrück- lich nimmt der BGH die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hiervon aus. Mit der Thematik eines Nebeneinan- dertretens von Beseitigungsanspruch und Schadensersatzanspruch hatte sich nun das Landgericht München I mit dem vorliegen- den Urteil zu beschäftigen, das noch nicht rechtskräftig ist. Wegen der grundsätz- 48 DDIVaktuell 02 | 18 lichen Bedeutung der Rechtsfrage wurde die Revision zum BGH zugelassen. ` DER FALL Die Kläger und die Beklagte gehören einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Die Beklagte hat ohne Zustimmung aller Miteigentümer eigenmächtig im Jahr 2013 in ihren Einheiten insgesamt fünf Dach- ﬂ ächenfenster neu einbauen lassen. Ein nachträglicher mehrheitlicher Genehmi- gungsbeschluss aus dem Jahr 2013 wurde rechtskräftig gerichtlich für nichtig erklärt. Im vorliegenden Verfahren machen die Klä- ger, die nicht die Stimmmehrheit in der Eigentümergemeinschaft aufbringen, wegen der Dachﬂ ächenfenster im Wesentlichen Beseitigungs- und Wiederherstellungs- ansprüche gegen die Beklagte geltend. Nach der Einleitung des Klageverfahrens entschieden die Eigentümer per Mehrheits- beschluss (gegen die Stimmen der Kläger), die Geltendmachung der Rückbauansprüche an die Eigentümergemeinschaft zu ziehen. Sie sind, obwohl sie die Geltendmachung bestehender Ansprüche an sich gezogen haben, bisher nicht gerichtlich gegen die Beklagte vorgegangen. In der Vergangen- heit haben erfolglose Vergleichsverhand- lungen über eine ﬁ nanzielle Kompensation stattgefunden. Das AG München I hatte die Beklagte zur Entfernung der Dachfenster und Wieder- herstellung des ursprünglichen Zustands ver- urteilt. Hiergegen richtete sich die Berufung der Beklagten. Das LG München I ist der Ansicht, dass es an der Prozessführungsbe- fugnis der Kläger fehlt, weshalb die Klage als unzulässig abzuweisen sei. Es führt aus, dass aus der Überschreitung des zulässigen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums bzw. aus der damit einhergehenden Beschä- digung des gemeinschaftlichen Eigentums

WEG-RECHT der Schuldner mit zwei verschiedenen Gläu- bigern konfrontiert wäre, weil die Eigentü- mer gemeinsam den Schadensersatzanspruch geltend machen könnten und daneben auch der einzelne Eigentümer. Da es sich um einen einheitlichen prozessualen Streitgegenstand handele, könne auch die Prozessführungs- befugnis nur einheitlich beurteilt werden. VERWALTER STRATEGIE In Konstellationen wie dieser, in der ein Beseitigungsanspruch neben Ansprüche auf Schadensersatz tritt, ist der einzelne Wohnungseigentümer nach Ansicht des LG München I nicht dazu berechtigt, den Beseitigungs- anspruch ohne Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Es ist an dieser Stelle insbesondere darauf zu achten, dass in solchen Fällen getroffene Vergemeinschaftungsbeschlüsse nicht aufgrund von Rechtsmissbrauch nichtig sind. Dies könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vergemeinschaftungsbeschluss nur darauf gerichtet ist, die bereits anhängige Klage zu vereiteln. Diese Frage musste das LG Mün- chen I im vorliegenden Fall nicht entscheiden, da es von einer insgesamt „geborenen Ausübungsbefugnis“ ausgeht. ein Schadensersatzanspruch auf Wieder- herstellung des vorherigen Zustands folgt. Diesbezüglich fehle den Klägern jedoch die Prozessführungsbefugnis, da den übrigen Miteigentümern sonst das Wahlrecht genom- men werde, ob sie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bevorzugen, oder sich für den Ersatz in Geld entscheiden. Schon deshalb bestehe für solche auf die Wieder- herstellung des gemeinschaftlichen Eigen- tums gerichteten Schadensersatzansprüche eine „geborene Ausübungsbefugnis“ der Gemeinschaft. Zwar wäre der einzelne Woh- nungseigentümer grundsätzlich dazu befugt, Beseitigungsansprüche ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer gel- tend zu machen, dies gelte jedoch dann nicht, wenn ein Schadensersatzanspruch konkurrie- rend neben den Beseitigungsanspruch trete. Es bestünde dann nämlich die Gefahr, dass SIND SIE KOMPETENT UNTERWEGS? Nutzen Sie die Musterverträge und Praxishilfen des DDIV für einen zuverlässigen und kompetenten Auftritt. Unser geprüftes Fach- wissen steht allen Immobilienverwaltern schnell und unkompliziert unter www.ddiv-service.de oder per E-Mail an bestellung@ddiv.de zur Verfügung. Die Mitgliedsunter nehmen der DDIV- Landesverbände finden die Verträge kostenfrei abrufbar im Intranet www.ddiv.de. DDIV-Praxishilfen Überarbeitete Muster-Verwalterverträge (Stand Februar 2016) Zum Download | Für DDIV-Mitgliedsunternehmen kostenfrei Sonderheft 1/2017 Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) präsentiert: Die Musterabrechnung 2.0 des Verbands der nordrhein-westfä- lischen Immobilienverwalter e.V. (VNWI) Musterabrechnung 2.0 für Wohnungs- eigentümergemeinschaften Die Erstauflage der Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaf- ten (ZMR Sonderheft 1/2011) hat große Verbreitung gefunden. Um ihrem Anspruch auf eine möglichst rechtssi- chere und praxisgerechte Gestaltung gerecht zu werden, wurde sie – fünf Jahre nach ihrem Erscheinen – im Dialog mit meinungsführenden Experten und unter Auswertung zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung überprüft. Das Ergebnis: Die Musterabrechnung hat sich bewährt, die Version 2.0 beinhaltet als Fortent- wicklung eine veränderte Gestaltung der Gesamt- und Einzelabrechnung und der Darstellung der Vermögenslage der Woh- nungseigentümergemeinschaft. Michael Casser / Astrid Schultheis Herausgeber Heiko Ormanschick Dr. Olaf Riecke Redaktionsbeirat Dr. Dr. Andrik Abramenko Prof. Dr. Christian Armbrüster Dr. Lothar Briesemeister Dr. Rainer Burbulla Dr. Michael Casser Dr. Wolf-Dietrich Deckert Wolfgang Dötsch Johannes Drabek Prof. Dr. H.-J. Driehaus Dr. Oliver Elzer Hubert Fleindl Günther Geldmacher Prof. Dr. Martin Häublein Dr. Werner Hinz Prof. Dr. Stefan Hügel Prof. Dr. Florian Jacoby Dr. Georg Jennißen Prof. Dr. Siegbert Lammel Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter Dr. Klaus Lützenkirchen Horst Müller Dr. Marcel M. Sauren Edwin Schläger Dr. Jan-Hendrik Schmidt Prof. Wolfgang Schneider Ferréol Jay von Seldeneck Prof. Dr. Dominik Skauradszun Prof. Dr. Friedemann Sternel Dr. A. Olrik Vogel Dr. Joachim Wichert DDIV-KOMPENDIUM ENERGIEEFFIZIENZMASSNAHMEN IN WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN Praxisnahes Fachwissen für Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften inklusive Musterbeschlüsse www.ddiv.de ZMR Sonderheft 2017 WEG-Musterabrechnung 2.0 € 18,50 (zzgl. MwSt.) DDIV-Kompendium Energieeffizienz maßnahmen in Woh- nungseigentümergemeinschaften 3., überarbeitete Auflage September 2017, € 4,63 (zzgl. MwSt.) DDIV-Branchenbarometer 5. DDIV BRANCHENBAROMETER Ergebnisse der Jahresumfrage in der Immobilienverwalterwirtschaft 2017 einschließlich Ergebnisse der Umfrage zu Schäden aus unsachgemäßer Vorverwaltung 5. DDIV-Branchenbarometer Ergebnisse der Jahresumfrage in der Immobilienverwalterwirtschaft 2017 kostenfrei WEG-Verwaltung Vertrag über die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen (in einer Lang- und einer Kurzfassung) € 89 (zzgl. MwSt.) Mietverwaltung Vertrag über die Verwaltung von Wohngebäuden € 59 (zzgl. MwSt.) SE-Verwaltung Vertrag über die Verwaltung von Sondereigentum € 59 (zzgl. MwSt.) www.ddiv-service.de DDIVservice GmbH • Leipziger Platz 9 • 10117 Berlin • www.ddiv-service.de • 030 300 96 79 0

RECHT & STEUERN MIETRECHT Aktuelle Urteile Der BGH setzte formale Maßstäbe: zum einen für die Betriebskostenabrechnung, zum anderen für Angaben in Mieterhöhungsverlangen. FORMELLE ORDNUNGSGEMÄSSHEIT DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG (BGH, Urteil vom 19.7.2017, Az.: VIII ZR 3/17) Rubriken dort jedoch nicht mit den Buchsta- ben A bis D, sondern mit Gliederungsziffern 1 bis 4 gekennzeichnet wurden. Schließlich war nicht erklärt, warum eine Position auf der ersten Seite nicht nach der Wohnﬂ äche, sondern nach Anzahl der Wohneinheiten umgelegt wurde. Das Berufungsgericht hat diese Art der Abrechnung als formal nicht ausreichend zurückgewiesen, da die Abrechnung unnötig kompliziert gestaltet sei, viel unübersicht- licher könne diese nicht gestaltet werden. Zwar könnten erfahrene Nebenkostenspe- zialisten so zu rechnerisch nachvollziehba- ren Ergebnissen gelangen, nicht aber der durchschnittliche Mieter. Der BGH war zwar aufgrund unzureichen- der Feststellungen im Berufungsurteil nicht in der Lage, die Sache selbst zu entscheiden, erteilte jedoch „Hinweise“ für das weitere Verfahren (wie in solchen Fällen prozessual vorgesehen) und nahm diese zum Anlass für Lehrsätze hinsichtlich der formalen Ord- nungsgemäßheit einer Betriebskosten- abrechnung: „Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositi- onen zu erkennen und den auf ihn entfal- lenden Anteil an diesen Kosten gedanklich ` DAS THEMA Das Thema ist keineswegs neu, vielmehr hatte sich der BGH in den letzten Jahren schon mehrfach mit den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung befasst und diese deutlich gelockert. In der Ins- tanzrechtsprechung werden jedoch teil- weise immer noch zu strenge Maßstäbe angewendet. Dass die Abrechnung formal ordnungsgemäß ist, ist insbesondere im Wohnraummietrecht deshalb so wichtig, weil hieran die zwingende Abrechnungs- frist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geknüpft ist. Erfüllt eine Abrechnung des Vermieters nicht die formalen Kriterien, ist damit die Abrechnungsfrist nicht eingehalten und der Vermieter kann keine Nachzahlungen mehr verlangen. Lediglich materielle Fehler der Abrechnung können auch nach Ablauf 50 DDIVaktuell 02 | 18 der Abrechnungsfrist, gegebenenfalls im Gerichtsprozess, korrigiert werden, und führen dann zu einer Anpassung der gefor- derten Nachzahlung. ` DER FALL Die streitgegenständlichen Abrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 bestanden jeweils aus sieben Seiten. Zunächst wur- den auf der ersten Seite zehn Positionen aufgelistet und addiert. Auf der nächsten Seite werden dann die Nummern dieser Kostenpositionen in vier Rubriken einge- ordnet, welche mit A bis D bezeichnet wur- den; die Kostenpositionen wurden hierbei nicht nochmals beschrieben. Auf der dritten Seite wurde der Umlagemaßstab für diese vier Rubriken ausgewiesen, wobei diese vier . m o c k c o t s r e t t u h S / 7 2 2 1 6 6 l j © : o t o F

MIETRECHT schlüssel angewendet wird. Ob dieser Umlageschlüssel richtig oder ermessens- gerecht ist, ist ausschließlich eine Frage der inhaltlichen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, und berührt daher nicht die Einhaltung der Frist. VERWALTER STRATEGIE Da Betriebskostenprozesse meistens einen äußerst geringen Streitwert haben und deshalb nur bei ausdrücklich zugelassener Revision oder nach aufwändiger Nichtzulassungsbeschwerde vor den BGH gebracht wer- den können, ist zu empfehlen, die Betriebskostenabrechnungen so über- sichtlich wie möglich zu gestalten, um nicht an der Hürde der immer noch strengen Instanzrechtsprechung zu scheitern. Zwingende Angaben, die der BGH fordert, sind die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe, ggf. Erläuterung der Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mie- ters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Zur Position der Gesamt- kosten ist auf die Erleichterung des BGH im Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 93/15 – hinzuweisen, wonach nur noch die Gesamtkosten für die jewei- lige Wirtschaftseinheit angegeben werden müssen, die tatsächlich auf diesen Mieter umgelegt werden, nicht aber die Gesamtkosten mehrerer Wirtschaftseinheiten und deren Aufteilung. Fehler werden jedoch immer wieder beim Abzug der geleisteten Vorauszah- lungen gemacht. Hier sollten nur die tatsächlich geleisteten Ist-Vorauszah- lungen angegeben und eingesetzt werden. Dies gilt gerade auch dann, wenn die Soll-Vorauszahlungen schon gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend gemacht werden. In diesem Fall muss nach Erstellung der Nebenkostenab- rechnung (diese auf Basis der Ist-Vorauszahlungen) die Klage umgestellt wer- den, die Vorauszahlungen müssen herausgerechnet und stattdessen muss der Saldo der Nebenkostenabrechnung, basierend auf den Ist-Vorauszahlungen, eingeklagt werden; eine solche Klageänderung ist wegen Sachdienlichkeit auch immer zulässig. Wird dagegen auf Basis der nicht erbrachten Soll-Vorauszah- lungen abgerechnet, so kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen höheren als den sich hieraus ergebenden Saldo mehr verlangen. Umge- kehrt dürfen die Gerichte mit Erteilung der Abrechnung eingeklagte Voraus- zahlungen nicht mehr zusprechen, sondern nur noch den Abrechnungssaldo, der aber – wegen des fehlerhaften Ansatzes der Soll-Vorauszahlungen – deut- lich geringer ausfällt, als es dem Vermieter eigentlich zustehen würde. Obwohl der BGH im Nebenkostenrecht eigentlich vermieterfreundlich entscheidet, wurde für diese häuﬁ gen Fehler noch keine Lösung entwickelt. Es ist daher Sache des Verwalters, auf die Abrechnung nach Ist-Vorauszahlungen zu achten. und rechnerisch nachzuprüfen (es folgen Urteilszitate). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und über- prüfen kann, sodass die Einsichtnahme in die dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zwei- feln erforderlich ist.“ Der BGH stellte sodann nochmals die Min- destangaben einer formal ordnungsgemä- ßen Betriebskostenabrechnung zusammen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – nur soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Ver- teilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der rechnerische Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der BGH stellt klar, dass auch der kompli- zierte Aufbau der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen diese Min- destanforderungen erfüllt. Es ist auch einem durchschnittlichen Mieter zuzumuten, dass er zurückblättern muss und die Angaben, die auf drei Seiten verteilt sind, gedanklich zusammenführen muss. Weiter ist unschädlich, dass die auf den Mieter entfallenden Anteile nicht für jede einzelne Position ersichtlich sind, sondern nur zusammengefasst nach den jeweiligen Umlageschlüsseln. Auch der Verteilungs- schlüssel Wohneinheiten für die Position 14 (Treppenhausreinigung) muss nach Ansicht des BGH in einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung nicht gesondert begründet oder erklärt werden. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlage- HAUS- UND WOHNUNGSVERWALTUNGS UNTERNEHMEN GESUCHT für etablierte und bonitätsstarke Kauﬁ nteressenten. Bei abswoluter Diskretion und Vertraulichkeit sind wir spezialisiert auf: UNSER AUFTRAG IN 3 SCHRITTEN: 1 Ihr Lebenswerk bewerten. 2 Die Ermittlung eines bonitätsstarken und für Sie passenden Käufers. 3 Moderation und Begleitung der Verhandlungsprozesse. Informieren Sie sich vertraulich und unverbindlich unter Tel.: +49 6196 400 108 www.ddiv.de Kooperationspartner im Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. Dr. Adams Consulting GmbH & Co KG www.adamsconsulting.de Tel. +49 6196 400 108

RECHT & STEUERN MIETRECHT MIETERHÖHUNG BEI INDEXMIETE (BGH, Urteil vom 22.11.2017, Aktenzeichen VIII ZR 291/16) ` DAS THEMA Die Vereinbarung einer Indexmiete, erst durch die große Mietrechtsreform 2001 ermöglicht, setzt sich zunehmend durch. Entscheidungen des BGH zu diesem offen- sichtlich gut funktionierenden Instrument sind trotz des langen Zeitraums bisher selten geblieben. Nun hatte der BGH Anlass, einmal zu klären, welche forma- len Angaben der Vermieter bei einer Index- Mieterhöhung machen muss. ` DER FALL Die Vermieter hatten in ihrem Mieterhö- hungsschreiben lediglich den Stand des Aus- gangs-Index in Punkten und den Indexstand zum Zeitpunkt der Mieterhöhung angege- ben. Weiter hatten sie die Erhöhung der Miete (um einen zu Gunsten der Mieter leicht abgerundeten Betrag) sowie die neue Miete angegeben. Die Berechnung der Differenz der Index- punkte und der sich daraus ergebenden prozentualen Indexveränderung sowie die Prozentrechnung für die neue Miete hatten die Vermieter nicht angegeben. Die Mie- ter (und das Berufungsgericht) hielten die Angabe des Prozentwerts der Indexände- rung und damit der Mieterhöhung jedoch für erforderlich. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem Wortlaut des einschlägigen § 557 b BGB, sei jedoch nach Sinn und Zweck der Vorschrift zu fordern. Nur so könne ein durchschnittlicher Mieter das Mieterhö- hungsverlangen auf Plausibilität und Nach- vollziehbarkeit hin prüfen. Der BGH hält diese Auslegung und damit die Erweiterung der Angaben zulasten des Vermieters jedoch nicht für erforderlich. Es liegt auf der Hand, dass sich die Indexmiete (im Wohnraum) im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter ist – entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts – nicht gehalten, dem Mieter einzelne einfache Rechenschritte vorzurechnen. Der BGH verweist hierzu unter anderem auf die Gesetzesbegründung, die als zusätzliches Erfordernis bei der Neuregelung (gegen- über einer nur im geförderten Wohnraum bisher erlaubten Indexerhöhung) nunmehr die Angabe der geänderten Miete oder des Erhöhungsbetrags fordert. Außerdem hält der BGH noch fest, dass der im Gesetz genannte „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ zwischenzeitlich als „Ver- braucherpreisindex für Deutschland (VPI)“ bezeichnet wird. VERWALTER- STRATEGIE Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Angaben bei der Indexmiete den bereits gesetzlich formalisierten Angaben bei der Staffel- miete angeglichen. Hier ist die Ausgangsmiete und ent- weder die jeweilige Erhö- hung oder die jeweilige (neue) Miete für jede Staffel einzeln anzugeben. Bei der Indexmiete genügen die Angaben der Berech- nungsgrundlagen durch den Vermieter. Dem Mie- ter kann zugemutet werden, die Punktedifferenz zwi- schen dem Ausgangswert des Index und dem aktuellen Indexwert zu ermitteln, diese dann ins Verhältnis zum Ausgangswert des Index zu setzen, um so die prozentu- ale Steigerung zu ermitteln. Indem er diesen Prozentsatz dann auf die Ausgangsmiete anwendet, kann der Mieter den vom Vermieter ermit- telten Erhöhungsbetrag bzw. die neue, erhöhte Miete nachrechnen. Die Entscheidung ist wohl nicht auf Gewerbemietver- hältnisse übertragbar, da dort keineswegs selbstver- ständlich ist, dass sich die Miete im gleichen Verhältnis wie der Index erhöht. . m o c k c o t s r e t t u h S / s n o i t c u d o r P a d y S © : o t o F

RECHT & STEUERN Die Eigentümer- versammlung Zum Auftakt der Saison: wesentliche Gerichtsurteile, die man kennen sollte, in Kurzfassung. Anfechtungsgrund: unterbliebene Einladung Die versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigen- tümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versamm- lung gefassten Beschlüsse. Unterbleibt die Ladung aber vorsätzlich, um den Eigentü- mer von seinen Teilhaberechten auszuschlie- ßen, kann ein Fall der Nichtigkeit vorliegen. BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/1 führen. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift aber nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigen- tümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Oblie- genheitsverletzung zurechnen lassen. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse kön- nen dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden. BGH, Urteil vom 5.7.2013 ,V ZR 241/12 punkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Woh- nungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst haben kann. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus. BGH, Urteil vom 13.1.2012, V ZR 129/11 Unzustellbare Einladung Eine wirksame Einladung erfordert, dass dem Eigentümer die Ladung auch tatsäch- lich zugeht. Unterbleibt die Ladung, kann dies zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse DER AUTOR OLAF LINKE Der Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Berliner Kanzlei Wanderer und Partner. www.wir-wanderer.de Einladung werdender Eigentümer Wer als Ersterwerber nach dem Auftei- ler – neben einem durch Vormerkungen gesichertem Eigentumserwerbsanspruch – den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (nicht durch verbotene Eigenmacht), ist als werdender Eigentümer anzusehen. Er ist dann zu den Eigentümerversammlungen zu laden und darf das Stimmrecht ausüben. BGH, Urteil vom 11.12.2015, V ZR 80/15 PRAXISTIPP Ladungsmängel führen zwar regel- mäßig nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse, in der Praxis aber häuﬁg zu Anfechtungsverfah- ren. Liegt ein grober Verstoß des Verwalters vor, kann das Gericht von § 49 Abs. 2 WEG Gebrauch machen und dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits auferlegen. Anforderung an das Ladungsschreiben Bei der Einberufung einer Wohnungseigentü- merversammlung müssen die Tagesordnungs- Subtraktionsverfahren bei der Stimmauszählung Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt 02 | 18 DDIVaktuell 53 . m o c k c o t s r e t t u h S / U a n a L © : o t o F

RECHT & STEUERN Die Missachtung formeller Anforderungen kann auf Beschluss- fassungen wirken. ist, kann der Leiter einer Eigentümerver- sammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstim- mung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichtete – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet. Durch diese sog. Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jewei- ligen Abstimmung die Anzahl der anwesen- den und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht. BGH, Beschluss vom 19.9.2002, V ZB 37/02 Beschlussverkündung Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzen- den der Eigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraus- setzung für das rechtswirksame Zustande- kommen eines Eigentümerbeschlusses. Die Feststellung kann auch konkludent erfol- gen, wobei in der Regel die bloße Wieder- gabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungs- protokoll genügen kann. BGH, Beschluss vom 23.8.2001, V ZB 10/01 Unterbrechung der Versammlung Die Unterbrechung einer Wohnungsei- gentümerversammlung für ein Mandan- tengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffe- nen Wohnungseigentümern und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht grund- sätzlich nicht ordnungsmäßiger Durchfüh- rung der Versammlung. Vielmehr ist es den Wohnungseigentümern zumutbar, Infor- 54 DDIVaktuell 02 | 18 mationsgespräche mit ihrem Prozessbe- vollmächtigten zeitlich so zu legen, dass die Eigentümerversammlung hiervon unbe- rührt bleibt. Nur bei Vorliegen besonde- rer Umstände kann eine Unterbrechung zum Zwecke eines Mandantengespräches in Betracht kommen. BGH, Urteil vom 8.7.2016, V ZR 261/15 PRAXISTIPP Bei der Durchführung der Eigen- tümerversammlung sollte sich der Verwalter klar und stringent ver- halten. Bei der Auszählung sind Ja-, Nein-Stimmen und Enthaltungen abzufragen und anschließend das Abstimmungs- und Beschlussergeb- nis zu verkünden, unnötige Unter- brechungen sind zu vermeiden. Qualiﬁzierte Protokollierungsklausel Eine in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforder- lich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Woh- nungseigentümern zu unterzeichnen ist, ist wirksam. Ein Verstoß hiergegen macht den Beschluss aber nur anfechtbar, nicht nichtig. BGH, Beschluss vom 3.7.1997, V ZB 2/97 Unterzeichnung des Protokolls Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeich- nung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungsei- gentümern abhängig, ist in der Versamm- lung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet. BGH, Versäumnisurteil vom 25.9.2015, V ZR 203/14 PRAXISTIPP Vor der Eigentümerversamm- lung sollte die Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung auf Beson- derheiten, z. B. vom Gesetz abwei- chende Stimmkraftregelungen oder eben eine qualiﬁzierte Pro- tokollierungsklausel, überprüft werden. Bestimmtheit von Beschlüssen und Beschlusssammlung In einem Beschluss der Wohnungseigentü- mer kann zur Konkretisierung der getrof- fenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls beﬁndliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifels- frei bestimmt ist. Nur so kann sichergestellt werden, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentü- mers, dem Beschluss entnehmen kann, wel- chen Inhalt er hat. Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschlusssammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist, wenngleich dies keine konstitutive Wirkung für das Zustan- dekommen des Beschlusses hat. BGH, Urteil vom 8.4.2016, V ZR 104/15 Führung der Beschlusssammlung Die nicht ordnungsmäßige Führung der Beschlusssammlung gemäß § 26 Abs. 1 S. 4 WEG ist regelmäßig ein wichtiger Grund für eine sofortige Abberufung. BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/1 PRAXISTIPP Die nicht ordnungsgemäße Füh- rung der Beschlusssammlung stellt nach dem Gesetzeswortlaut einen wichtigen Grund für eine sofortige Abberufung der Verwaltung dar. Wird die Beschlusssammlung nicht geführt oder nur mit erheblicher Verspätung aktualisiert, ist eine erfolgversprechende Verteidigung gegen die Abberufung oftmals kaum möglich.

VERWALTUNG & FINANZEN Künstliche Intelligenz im Büro Digitale Prozesse vereinfachen kaufmännische Abläufe – auch in der Finanzbuchführung. K aufmännische Aufgaben gehören zum Geschäft, auch in der Immobilienver- waltung. Die Digitalisierung bietet hier ganz neue Chancen: Mit durchgängig digitalen und zum Teil automatisierten Prozessen lässt sich der Aufwand rund um die kauf- männischen Abläufe senken und der Nutzen der sich daraus ergebenen Auswertungen erhöhen. Basis dafür sind übergreifende IT- Landschaften, in denen unterschiedliche Datenquellen und Systeme zusammenge- führt werden, um die Prozesse durchgängig digital abzuwickeln. Buchführungsrelevante Belege und Daten lassen sich so digitalisie- ren, automatisiert verarbeiten und in Echt- zeit an die Stellen bringen, wo sie jeweils benötigt werden. Unterschiedliche Softwarelösungen miteinander verzahnen So wie die meisten Unternehmen haben auch Immobilienverwalter seit vielen Jah- ren ihre eigene IT-Infrastruktur. Kleinere Betriebe, die keine IT-Abteilung unter- halten können, setzen dabei auf bran- chen- und aufgabenspeziﬁsche Lösungen vieler verschiedener Softwareanbieter, die sich den jeweils speziﬁschen Anforderun- gen gestellt haben. Häuﬁg ist ein Daten- austausch zwischen den verschiedenen Lösungen mit Aufwand verbunden, da die einzelnen digitalen Insellösungen nur punktuelle oder gar keine Schnittstellen zueinander vorweisen. In Zukunft werden die meisten Lösungen ihre Daten weitgehend automatisch unter- einander austauschen. So entstehen durch- gängige Prozesse, in denen komplementäre Aufgaben mit Hilfe der gegenseitigen Datenlieferungen auch betriebsübergreifend automatisiert mit Hilfe von Künstlicher Intel- ligenz (KI) erledigt werden. Die Daten, die für bestimmte Prozessschritte benötigt wer- den, sind heute in der Regel in Vorsystemen bereits digital erfasst oder in diesen erzeugt worden. Um sie im Gesamtprozess verfüg- bar zu machen, müssen diese unterschied- DIE AUTORIN CLAUDIA LOHNEIß Expertin Digitalisierung kaufmännischer Prozesse, DATEV eG 02 | 18 DDIVaktuell 55 m o c k c o t s r e t t u h S / P m x a . i M © : o t o F

VERWALTUNG & FINANZEN Künstliche Intelligenz für den Büroalltag: DATEV arbeitet daran, die Finanzbuchführung so weit wie möglich zu automatisieren. Eine Machbarkeitsstudie für eine solche Lösung kombiniert alle auf einem Beleg verfügbaren Informationen und macht einen Buchungsvorschlag. Dabei erreicht das System bereits in diesem frühen Stadium eine Trefferquote von über 90 Prozent korrekter Sachkontenzuordnung für ausgewählte Geschäftsvorfälle. lichen branchen- und kundenspeziﬁschen Softwarelösungen miteinander verzahnt werden. Für die Anwender entsteht dar- aus dann ein medienbruchfreier Workﬂow innerhalb des eigenen Unternehmens sowie darüber hinaus mit weiteren Akteuren wie etwa der Steuerberatungskanzlei, die sich um die Vorsteueranmeldung kümmert. kann beispielsweise ein Mitarbeiter Belege generieren, der Steuerberater verbuchen und der Verwalter diese mit den Planun- gen oder Zahlungseingängen abgleichen. Letztlich gewinnen dabei alle Beteiligten, da ihnen für ihre Entscheidungsﬁndung eine breitere und stets aktuelle Datenbasis zur Verfügung steht. Ein Ökosystem für digitale Zusammenarbeit Diese Zukunftserwartung hat beim IT- Dienstleister DATEV dazu geführt, die eige- nen Softwarelösungen, Cloud-Dienste und integrativen Plattformen als Ökosystem zu gestalten, in das sich Lösungen anderer Anbieter integrieren lassen. Das gilt auch für Lösungen aus der Immobilienwirtschaft. DATEV, eines der größten Softwarehäu- ser in Deutschland, setzt dabei auf die Cloud, um kollaborative digitale Prozesse auch über Unternehmensgrenzen hinweg umzusetzen. Über einen sicheren Zugang können die verschiedenen Akteure mit unterschiedlichen Berechtigungskonzep- ten auf Daten und Anwendungen zugrei- fen – jederzeit und standortunabhängig. So 56 DDIVaktuell 02 | 18 Ein gutes Beispiel dafür, wie sich der Auf- wand im geschäftlichen Alltag in der Immo- bilienwirtschaft durch Automatisierung verringern lässt, sind etwa die Prozesse rund um die Rechnungsbearbeitung. Wer- den eingehende Rechnungen digitalisiert, lassen sich aus den elektronischen Beleg- bildern mittels entsprechender Software beispielsweise die Zahlungsinformationen direkt in den Zahlungsverkehr überneh- men. Weitere Daten können automatisch eingespielt und entsprechend weiterbear- beitet werden, etwa die Umsätze aus den Bankkonten des Unternehmens. Liegen sie im System vor, können sie automatisch mit den Ausgangsrechnungen abglichen werden. Der Verwalter sieht dann jederzeit, welche Forderungen noch offen sind. Durchgängiger Datenﬂuss mit DATEV-Lösungen Immobilienmakler, -verwalter und -eigen- tümer können ihre kompletten kaufmän- nischen Prozesse beispielsweise mit den DATEV-Lösungen Mittelstand oder Unter- nehmen online vereinfachen und je nach Art der Zusammenarbeit mit dem Steuerbera- ter gestalten. Im Betrieb werden Belege und Dokumente gescannt oder digital erzeugt und dann ins DATEV-Rechenzentrum über- tragen. Dort stehen sie für den Verwalter und die Steuerberatungskanzlei zentral zur Verfügung und können zeitnah etwa für die Finanzbuchführung verarbeitet werden. Aussagekräftige betriebs- und personalwirt- schaftliche Auswertungen stehen schnell zur Verfügung. DATEV Unternehmen online unterstützt Betriebe in der Buchführung und der Lohn- abrechnung. Die Daten für die Buchführung oder den Lohn werden in der Cloud- Anwendung erfasst und mit der Kanzlei ausgetauscht. DATEV Mittelstand ist eine Rechnungswesen-Software, die darüber hinaus den kompletten Verkaufsprozess

unterstützt – vom Angebot bis zur Rechnung und vielfältigen Auswertungen. Durch diese Optimierung der Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Partnern über Unterneh- mensgrenzen hinweg bilden sich vernetzte digitale Prozessketten. Damit diese reibungslos ineinan- dergreifen, entsteht um die DATEV-Lösungen ein Ökosystem, in das andere IT-Anbieter über Software- Partnerschaften und offene Schnittstellen eingebun- den sind. So ergibt sich ein durchgängiger Datenﬂ uss bis in die DATEV-Anwendungen für das Rechnungs- wesen und die Personalwirtschaft. Branchensoftware der Immobilienwirtschaft Auch Branchensoftware, die speziﬁ sche Funktio- nen enthält, lässt sich auf diesem Wege gut in die moderne Systemlandschaft integrieren. Immobi- lienverwalter, die Programme suchen, die mit den DATEV-Lösungen zum Rechnungswesen oder der Personalwirtschaft harmonieren, werden auf dem DATEV-Marktplatz fündig. Auf dieser Plattform, die über www.datev.de/marktplatz erreicht wird, präsentieren Softwarepartner branchenspeziﬁ sche Programme für die Immobilienverwaltung, wie beispielsweise DOMUS 1000 und DOMUS 4000 von der DOMUS Software AG, Capitol Classic von der Sommer Informatik GmbH und iX-Haus von der Crem Solutions GmbH & Co. KG. Diese Pro- gramme sind über gemeinsame Schnittstellen opti- mal auf die Unternehmenslösungen von DATEV abgestimmt und ermöglichen einen unternehmens- übergreifenden ﬂ üssigen Datentransfer zwischen den unterschiedlichen Programmen. Vereinfachte Belegverwaltung durch DATEVconnect online Ein weiteres Beispiel, wie sich mit cleveren digitalen Lösungen kaufmännische Abläufe vereinfachen las- sen, ist die Schnittstelle DATEVconnect online. Sie macht es möglich, via DATEV-Cloud digitale Buchfüh- rungsbelege einfach mit Systemen anderer Herstel- ler auszutauschen. Die in der Lösung des jeweiligen Cloud-Anbieters vorhandenen Belege werden dabei auf geschütztem Weg in die Belegverwaltung im DATEV-Rechenzentrum hochgeladen. Dort hat der Steuerberater dann Zugriff darauf und kann die Daten nach bewährtem Muster direkt weiterverar- beiten. Der Anwender im Betrieb stößt die Übergabe komfortabel aus seiner gewohnten Umgebung an. Die Anbieter, die die Anbindung über DATEVconnect online ermöglichen, ﬁ nden Interessierte ebenfalls auf dem DATEV Marktplatz. DDIVaktuell im Mehrfachabo! Sie haben bereits ein DDIVaktuell Abo und möchten auch Ihren Mitarbeitern die Möglichkeit geben, zeitnah und aktuell das wichtigste aus der Branche zu lesen? Dann erwerben Sie einfach weitere Exemplare von DDIVaktuell zu Sonder- konditionen im Abonnement: Ab dem 2. Abonnement bis zum 9. Abonnement: jährlich 39,– € (inkl. Versand, MwSt.) je Abonnement. Ab dem 10. Abonnement: jährlich 32,– € (inkl. Versand, MwSt.) je Abonnement. (Das Angebot gilt nur in Verbindung mit einem Einzelabo) www.ddivaktuell.de Das ofﬁzielle Organ des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. und seiner Landesverbände

DDIV AKTUELL VNWI Nordrhein-Westfalen 19. Kölner Verwalterforum Von Gerhard Schmidberger, Heilbronn Natürlich fanden sich auch beim bereits 19. Kölner Verwalterforum wieder 300 Teil- nehmer schon zum Auftakt am Vorabend ein – zur traditionellen Karnevalssitzung im als Dschungelcamp verkleideten Mater- nussaal. In ausgelassener Stimmung arbei- tete man auf die vollständig ausgebuchte Veranstaltung am Folgetag hin. Den begann der VNWI-Vorsitzende Dr. Michael Casser pünktlich um 9:00 Uhr mit seiner Eröffnungsrede, in der es um zwei wesentliche Punkte ging: Die ehemaligen Vorstandsmitglieder Hans-Willi Verpoort und Hubert Lambernd erhielten Ehrensta- tus – als Dank für ihren jahrelangen enga- gierten Beitrag zum Erfolg des VNWI. Aus dem Dschungel Apropos Erfolg: Cassers Traum, endlich die Bayern zu schlagen, also zum mitgliederstärks- ten Landesverband zu werden, scheint 2018 wohl wahr zu werden. Für den ersten Vor- trag blieb Casser gleich am Pult. Sein Thema: Die Berufszulassung für Verwalter, ein kurzer historischer Abriss über den Werdegang des Gesetzes, garniert mit Filmausschnitten der Bundestagsdebatte. Eine Übersicht über die Neuregelung bietet eine VNWI Aktuell Info. Und dann ging es auch in Köln wieder um die Elektromobilität. Nach Dr. Ing. Klaus-Dieter Clausnitzer sei es klar, dass das Ziel von einer Million E-Fahrzeuge bis 2020 nicht erreicht werde, trotz öffentlicher Hilfe, die tatsächlich einem Förderdschungel gleiche. Um elf aktuelle Urteile des BGH ging es im Vortrag von Bundesrichterin Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, die auf alte und neue Klippen im WEG hinwies, wel- che mit Kenntnis der BGH-Rechtsprechung erfolgreich umschifft werden könnten. Die Auswertung des DDIV-Branchenba- rometers brachte im Anschluss VNWI- VNWI-Vorstandsmitglied und ö.b.u.v. Sach- verständige für Wohnungseigentum Astrid … zum konzentrier- ten Vordringen ins Verordnungs dickicht 58 DDIVaktuell 02 | 18 Vom bunten Treiben im närrischen Dschungel … Geschäftsführer Dr. Roland Nolte dem Publikum dar, bevor Zvonimir Milobara, Fachanwalt für Baurecht und Verfasser des (jetzt neu aufgelegten) VNWI-Bauvertrags, sich das neue Baurecht vornahm und erläu- terte, worauf de lege ferenda (ab 1.1.2018) zu achten ist: die neu eingeführte Abnah- meﬁ ktion samt deren Folgen und die für Verbraucher selbstverständlich geltenden Extraregelungen. Schultheis widmete sich sodann der Jahres- abrechnung, mit Vorstellung der von ihr und Dr. Casser verfassten „VNWI Musterab- rechnung 2.0“, nachzulesen im Sonderheft ZMR 2017, 1 sowie in DDIVaktuell 1/18. Ihre Hauptthese: Der Wirtschaftsplan ist das Rückgrat der WEG-Finanzbeschaffung. Die Abrechnung solle sich in zwei Pﬂ ichttei- len wiederﬁ nden, ein dritter Teil, eine Ver- mögensübersicht, stelle dann die Kür dar. In den Dschungel Zur Auﬂ ockerung gab Comedian Chin Meyer sein unnachahmlich unterhalt- sames Stelldichein, bevor es zurück zur Tagesordnung ging: die EnEV. Dr. Olrik Vogel, Fachanwalt für Baurecht, führte durch einen nicht nur wahrhaft undurch- dringlichen, sondern auch vernebelten Paragrafendschungel. Rechtsprechung zu dieser Verordnung gebe es nahezu nicht. Sein abschließender Rat: „Vergessen Sie auf keinen Fall die Unternehmererklärung des Auftragnehmers!“ Zur Undurchdring- barkeit wurde es bei Thomas Hannemann auch noch sumpﬁ g: Der Fachanwalt für Mietrecht widmete sich dem Durchein- ander der gerichtlichen Entscheidungen rund um die Mietpreisbremse sowie zahl- reichen weiteren mietrechtlichen Entschei- dungen. Wen das neugierig machte, der darf sich aufs Sommerseminar in Atten- dorn zum Thema Mietrecht freuen. Fazit: Auch wenn die Referenten den Paragra- fendschungel etwas lichten konnten, bes- ser wär's, der Gesetzgeber ginge einmal mit der Machete durch. Das 20. Kölner Verwalterforum ﬁ ndet am 23. Februar 2019 statt.

VDIV Rheinland-Pfalz/Saarland Neujahrsempfang in Bad Kreuznach Mit einem großen Neujahresempfang startete der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. am 15. Januar in Bad Kreuznach ins Jahr 2018. Im besonde- ren Ambiente begrüßte der Landesverband zusammen mit seinen Partnern die Besucher und Mitglieder aus der Region zu einem unter- haltsamen Programm im Haus des Gastes. Der weitere Abend stand unter dem Motto „Networking“. Beim Speed-Dating der Unternehmen konnten deren Vertreter in lockerer Atmosphäre miteinander in Kon- takt treten; auch während des Buffets mit Livemusik des Duos „Fisch und Vogel“ , bestehend aus Maria Kaulbarsch und Till Vogelsang, ließen sich in unterhaltsamer Runde Gespräche führen und Geschäfts- beziehungen pﬂ egen. Für Markus Herrmann, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des VDIV RPS, war die Veranstaltung ein gelungener Start ins Jahr: „Wir danken allen Besuchern und Partnern – hier vor allem Buderus – für diesen tollen Abend. Der Neujahrsempfang ist für uns 1 Bis in den Abend hinein hatten die Gäste Gelegenheit, sich bei Fachvorträgen und einer Podiumsdiskussion über aktuelle The- men aus dem Verwalteralltag zu informie- ren. Nach der Begrüßung und Vorstellung aktueller Verbandsneuigkeiten durch Vor- standsmitglied Oliver Martin erläuterte der Präsident des Verbandes für Wärmeliefe- rung e.V. Dipl.-Ing. Norbert Krug in seinem Vortrag „Contracting – die richtige Abrech- nung“ rechtliche Grundlagen rund um die Nebenkostenabrechnung. Anschließend blickte Philip Laukart, Geschäftsführer der WeWash GmbH, in die Zukunft und prog- nostizierte, wie sich die allgemeine Wohn- situation in Deutschland verändern könnte. Eine unterhaltsame Podiumsdiskussion mit Experten aus der Immobilienbranche run- dete das Vortragsprogramm ab. immer eine schöne Gelegenheit, uns mit Mitgliedern und Kollegen auszutauschen und auf unsere Aktivitäten der kommen- den Monate einzustimmen. 2018 werden wir wieder zahlreiche Events und Work- shops auf die Beine stellen, schon im März steigt das Verwalterforum zum Mietrecht in Frankenthal. Wir freuen uns, dann viele Verwalterkollegen wiederzusehen.“ Die Besucher erwarten am 14. März im Frankenthaler Congressforum u. a. Fach- vorträge von Rechtsanwalt Thomas Han- nemann, Fachanwalt für Immobilienrecht, aus Karlsruhe. Anmeldungen sind ab sofort über die Homepage möglich: www.vdiv-rps.de/veranstaltungen 1 2 Gelungener Start: Gute Gelegenheit zum Austausch mit Kollegen Experten vermitteln ihr Wissen: Podiums- diskussion zu aktuel- len Themen aus dem Alltag des Verwalters 02 | 18 DDIVaktuell 59 2

DDIV AKTUELL VDIV Baden-Württemberg 1. Intensivseminar WEG-Recht Der VDIV Baden-Württemberg bot in diesem Jahr erstmalig ein zwei- tägiges Intensivseminar zum WEG-Recht für Quereinsteiger und Auszu- bildende an. Die Resonanz war enorm: Innerhalb von wenigen Tagen war es mit 70 Teilnehmern ausgebucht. Sie erhielten am 6./7. Februar 2018 eine grundlegende Zusammenfassung des Wohnungseigentumsrechts. Die Veranstaltung richtete sich sowohl an Personen, die sich bereits mit dem WEG-Recht befasst hatten, als auch an Quereinsteiger ohne juristische Vorkenntnisse, die eine Einführung in das Rechtsgebiet suchten. Letzteres vor allem, um neuen Mitarbeitern in Verwaltungsunternehmen rasch die nötigen Grundkenntnisse zu vermitteln und damit die zeitraubende Einar- beitungsphase zu erleichtern. Die Basics wurden anhand zahlreicher prakti- scher Beispiele erläutert, juristische Fachbegriffe leicht verständlich erklärt. Grundkenntnisse des WEG-Rechts: Rechtsanwalt Stephan Volpp ver- mittelte sie für Teilnehmer mit und ohne juristische Vorbildung. Save the Date: 19. Gardasee-Seminar Das 19. Gardasee-Seminar zum WEG- Recht für die Verwalterpraxis ﬁ ndet in die- sem Jahr von Montag, 27. bis Mittwoch, 29. August 2018, wieder im Hotel Al Fiore, Lugolago Garibaldi 9, I-37019 Peschiera del Garda (VR), statt, erstmalig mit einem Themenblock zum Mietrecht. Bereits am Vorabend, Sonntag, 26. August 2018, lädt der Veranstalter die Teilnehmer zum Get- together nach Peschiera ein. Folgende Referenten stehen auf dem Programm: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch, Solingen, wird zum Thema „Was hat der Notar damit bloß gemeint?“ Auslegungen unklarer Regelun- gen in der Gemeinschaftsordnung erläu- tern, Rechtsanwalt Stephan Volpp, Stuttgart, sich dem vermieteten Wohnungseigentum widmen, unter dem Aspekt, wenn Miet- und Wohnungseigentumsrecht miteinander streiten, und Dr. Olaf Riecke aus Hamburg referiert über die Rolle des Verwalters: Der WEG-Verwalter – Supermann oder Büttel der Eigentümer? Dabei wird es um Ver- walterbestellung, Verwaltervertrag inkl. Sondervergütung, Abberufung bzw. Amts- niederlegung des Verwalters und Haftung gehen. Zudem werden teilnehmende Partne- runternehmen wieder über aktuelle Themen rund um die Immobilienwirtschaft infor- mieren. Wie in den Jahren zuvor bietet der VDIV Baden-Württemberg neben der Vor- tragsveranstaltung ein abwechslungsreiches und schönes Rahmenprogramm an. Weitere Informationen und Anmeldung online: www.vdiv.de/veranstaltungen VDIV Mitteldeutschland DKB-Teamleiterin Julia Teuscher- Bergien begrüßte die Teilnehmer in den neuen Geschäftsräumen. 60 DDIVaktuell 02 | 18 Jahresauftakt 2018 Es war ein schöner Anlass: Die DKB AG öffnete ihre neuen Büroräume für den VdIV Mitteldeutsch- land, und gemeinsam wurde das Jahr 2018 begrüßt. Für den wunderbaren Blick über die Dächer der Innenstadt hatten die Verbandsmitglieder und wei- tere Fachverwalter wenig Zeit, denn nach der sehr angenehmen und lockeren Begrüßung durch Julia Teuscher-Bergien, DKB, und Dr. Joachim Näke, VdIV MD, ging es gleich zur Sache: Frau Töpfer, Vorsit- zende des Gutachterausschusses der Stadt Dresden, stellte Preisentwicklungen des Dresdner Grund- stücks- und Wohnungsmarktes der letzten Jahre und zu erwartende Tendenzen detailliert dar. Anschlie- ßend erläuterte Rechtsanwalt André Leist, Dresden, wichtige Gerichtsentscheide im Miet- und WEG- Recht und wies die Verwalter auf mögliche Folgen für ihre Arbeit hin. Intensive Gespräche zwischen den Fachkollegen und mit den DKB-Mitarbeite- rinnen rundeten den Abend ab. Es war der Beginn mehrerer gemeinsam geplanter Veranstaltungen des Verbandes und der DKB in diesem Jahr.

VDIV Berlin-Brandenburg Kick-off-Frühstück A m 9. Januar startete die Veranstaltungs- und Fortbildungsreihe des VDIV BB für 2018 mit dem traditionellen Kick-off-Frühstück. Über 70 Teilnehmer aus Hausverwaltungen in Berlin und Brandenburg folgten der Ein- ladung in die Eisern Lounge der „Alten Förs- terei“ an der Wuhlheide, in der ein leckeres Frühstücksbuffet bereitstand und von der man direkten Blick in das Stadion des 1. FC Union Berlin hatte. ger Verwalterforum auf dem Programm. Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied Vol- ker Grundmann gab Hinweise zu rechtli- chen und allgemeinen Neuerungen, die für die Verwalterpraxis 2018 relevant werden. Tassilo Henke, Kalorimeta AG & Co. KG, warb in seinem Vortrag für einen digitalen Daten- austausch von Verbrauchs- und Abrechnungs- daten, um Arbeitsprozesse zu optimieren und damit Abrechnungen den Kunden kurzfristi- ger zur Verfügung stellen zu können. Bernhard Preißer, etg24 GmbH, zeigte, wie Wünsche von Eigentümern und Mietern nach Informationen zu unterschiedlichen Themen in der Zukunft über ein Kundenportal reali- siert werden können. Die Einstellung von all- gemeinen, aktuellen oder objektbezogenen Informationen ins Kundenportal macht so manche telefonische oder E-Mail-Anfrage bzw. den postalischen Versand von Unter- lagen überﬂüssig und darüber hinaus die Arbeit in der Hausverwaltung transparenter. Das erhöht die Kundennähe und schafft Ver- Sylvia Pruß, Vorstands- vorsitzendes des VDIV BB, informierte zu Ver- anstaltungen im aktu- ellen Jahr und weiteren Vorhaben für die Ver- bandsarbeit. So stehen neben drei Workshops, einem Online-Seminar und dem traditionel- len Verwaltungsbeirats- seminar im September auch mehrere Stamm- tische mit interessan- ten Fachvorträgen und am 6. November das 9. Berlin-Brandenbur- Kick-off mit Stadionblick: Mit Informationen gut gerüstet ins Jahr starten 3. DDIV Golf-CUP 221 Juni 2018 | Gut Heckenhof Netzwerken auf der 27-Loch-Meisterschaftsgolfanlage Jetzt anmelden: www.ddiv-service.de/golf

Rechtsanwalt Helge Schulz machte die Teilneh- mer mit den Neuerungen zum ab 1. Januar 2018 geltenden Baurecht bekannt und ging auf viele praktische Fragen ein, die bei der Beauftragung von Bauleistungen durch den Hausverwalter berücksichtigt werden müssen. Zum Abschluss der gelungenen Veranstal- tung wies Sylvia Pruß auf den am 23. Fe bruar 2018 stattﬁ ndenden Winter-Workshop hin. Danach konnte bei sonnig-kaltem Winter- wetter das Fußballstadion unter fachkundiger Führung besichtigt werden. Rechtsanwalt Helge Schultz: Was ändert sich mit dem neuen Bauvertragsrecht? DDIV AKTUELL trauen, wichtige Aspekte für die Auswahl eines neuen Verwalters oder die Verlängerung des Verwaltervertrages. Sabine Leipziger, VDIV INCON Versiche- rungsmakler, zeigte, wie ihr Unternehmen Hausverwaltungen bei der Abwicklung von Versicherungsfällen zu Leitungswasserschä- den entlasten kann, diese aber über ein Internetportal stets über den aktuellen Stand der Abarbeitung informiert sind. Frühstück mit Mehrwert: Meinungsaustausch und Fachgespräche zum Buffet ••• PREMIUMPARTNER ••• PREMIUMPARTNER ••• PREMIUMPARTNER ••• PREMIUMPARTNER ••• PREMIUMPARTNER ••• Kundenportal Zugriff hat und den aktuellen Bearbeitungsstand des Schadens jederzeit verfolgen kann. Möchten auch Sie zukünftig Ihre Prozesse verschlanken und Kunden im Schadenfall bestmöglich unterstützen? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern. Christina Hesse Schadenmanagement Wohnungswirtschaft chesse@pantaenius.com +49 40 37091 254 Visitenkarte Leitungswasserschaden Stellen Sie sich vor: Freitagnachmittag im Büro klingelt das Telefon: „Hilfe, ein Lei- tungswasserschaden!“ Statt pünktlich ins Wochenende zu starten, fängt für Sie die Arbeit nun an: Welcher Installateur ist heute noch verfügbar? Wer informiert die Bewoh- ner und die Versicherung? Wer koordiniert die Handwerker? Ein kurzer Anruf kann so schnell zur echten Herausforderung werden. Im Zeitalter von E-Mails und Apps sind Verwalter täglich neu gefordert, Eigentü- mern – am liebsten sofort – alle Probleme abzunehmen und Fragen schnellstmöglich zu beantworten. Das kostet oft viele Stunden Arbeit, zahlreiche Telefonate – und Nerven. 62 DDIVaktuell 02 | 18 Gerade im Schadenfall sind Eigentümer auf Ihre Hilfe angewiesen. Geht etwas schief, wird manch kleiner Wasserﬂ eck zum Hauptthema auf der nächsten Eigen- tümerversammlung. Professionelles Schaden management ist heute das beste Aushängeschild einer jeden Immobilien- verwaltung. Was, wenn Sie die Organisa- tion des Schadens mit einer E-Mail erledigen könnten, und Handwerker, Eigentümer Mie- ter, selbst der Versicherer bzw. Versiche- rungsmakler wären so informiert? Hier hat Pantaenius DIE Lösung für Sie: Eine digitale Schadenmanagement-Plattform. Sie wurde in Zusammenarbeit mit dem Technologie- Unternehmen casavi entwickelt. Sie ent- scheiden, wer in welchem Umfang auf das . m o c k c o t s r e t t u h S / e k h c s e n K t r e b o R © : o t o F

Geschäftsstelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. Leipziger Platz 9 • 10117 Berlin Tel.: 030-3009679-0 info@ddiv.de • www.ddiv.de Geschäftsführer: Martin Kaßler Mitgliedsverbände Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e. V. Berliner Straße 19 • 74321 Bietigheim-Bissingen Tel. 07142-76-296 info@vdiv.de • www.vdiv.de Geschäftsführerin: Diana Rivic Vorstandsvorsitzender: Wolfgang D. Heckeler Verband der Immobilienverwalter Bayern e. V. Sonnenstraße 11 • 80331 München Tel. 089-5998845-0 info@vdiv-bayern.de www.vdiv-bayern.de Geschäftsführender Vorstand: Walter Plank Vorstandsvorsitzender: Marco J. Schwarz Verband der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg e. V. Neue Grünstraße 10 • 10179 Berlin Tel. 030-27907090 info@vdiv-Berlin-Brandenburg.de www.vdiv-Berlin-Brandenburg.de Geschäftsführender Vorstand: Roswitha Pihan-Schmitt Vorstandsvorsitzende: Sylvia Pruß Verband der Immobilienverwalter Hessen e. V. Dreiherrnsteinplatz 16 • 63263 Neu-Isenburg Tel. 06102-5745216 Hausverwalter@Hausverwalter.de www.Hausverwalter.de Vorstandsvorsitzender: Werner Merkel Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen / Bremen e. V. Gneisenaustraße 10 • 30175 Hannover Tel. 0511-2139873 info@vdiv-nds-bremen.de www.vdiv-nds-bremen.de Geschäftsführender Vorstand: Thomas Eick Vorstandsvorsitzende: Cornelia Noack Verband der nordrhein-west- fälischen Immobilienverwalter e. V. Vaalser Straße 148 • 52074 Aachen Tel. 0241-51835040 info@vnwi.de • www.vnwi.de Vorstandsvorsitzender: Dr. Michael Casser Stv. Vorsitzender: Dr. Klaus Vossen Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz / Saarland e. V. Mundenheimer Straße 141 • 67061 Ludwigshafen Tel. 0621-5610638 Geschäftsstelle Dirmstein: Metzgergasse 1 • 67246 Dirmstein Tel. 06238-9835813 ofﬁce@vdiv-rps.de • www.vdiv-rps.de Geschäftsführender Vorstand: Markus Herrmann Vorstandsvorsitzender: Oliver Philipp Kehry Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e. V. Wehlener Straße 46 • 01279 Dresden Tel. 0351-255070 info@immobilienverwalter- mitteldeutschland.de www.immobilienverwalter- mitteldeutschland.de Geschäftsführender Vorstand: Dr. Joachim Näke Stv. Vorsitzender: Alfred Rothert Verband der Immobilienverwalter Sachsen-Anhalt e. V. Geschäftsstelle Halle: Willy-Brandt-Straße 65 • 06110 Halle Hauptgeschäftsstelle Magdeburg: Klausener Straße 35 • 39112 Magdeburg Tel. 0391-5558948 info@vdiv-sa.de • www.vdiv-sa.de Geschäftsführender Vorstand: Mirko Wild Vorsitzender: Axel Balzer Verband der Immobilienverwalter Schleswig-Holstein / Hamburg / Mecklenburg-Vorpommern e. V. Geschäftsstelle Schleswig-Holstein: Düppelstraße 71 • 24105 Kiel Tel. 0431-84757 Geschäftsstelle Hamburg: Friedrich-Ebert-Damm 111 A • 22047 Hamburg Tel. 040-69691168 Geschäftsstelle Mecklenburg-Vorpommern: Zur Asbeck 26 • 18225 Kühlungsborn Tel. 038293-60100 info@immoverwalter.org www.immoverwalter.org Geschäftsführender Vorstand: Wolfgang Mattern Vorsitzender: Holger Zychski Impressum Herausgeber: Chefredaktion: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) Leipziger Platz 9 10117 Berlin Tel.: +49 30 3009679-0 Fax: +49 30 3009679-21 info@ddiv.de www.ddiv.de Steffen Haase (verantwortlich) redaktion@ddivaktuell.de AVR Agentur für Werbung Verlag und Redaktionsanschrift: und Produktion GmbH Weltenburger Straße 4 81677 München Tel.: +49 89 419694-0 Fax: +49 89 4705364 info@avr-werbeagentur.de www.avr-werbeagentur.de redaktion@ddivaktuell.de www.ddivaktuell.de Geschäftsführung: Thomas Klocke Redaktionsleitung: Andrea Körner Projektleitung: koerner@ddivaktuell.de Anita Mayrhofer amayrhofer@avr-werbeagentur.de Redaktionsbeirat: Dr. Michael Casser, Steffen Haase, Autoren dieser Ausgabe: Anzeigenleitung: Wolfgang D. Heckeler, Martin Kaßler, Wolfgang Mattern Dr. Ernst J. Baumann, Klaus Eichhorn, Steffen Haase, Franz Hebich, Wolfgang D. Heckeler, Kristin Janze, Martin Kaßler, Andrea Körner, Nicole Köster, Maximilian Kruschewsky, Jens Lange, Stephen Lietz, Olaf Linke, Claudia Lohneiß, Dr. Elisabeth Meyer, Tilman Müller, Lars Neveling, Thomas Orlean, Verena Rosenkranz, Dr. Susanne Schießer, Peter Schindlmeier, Gerhard Schmidberger, J. Bernd Schneider, Marc Schwandt, Graziella Trefﬂer, Stephan Volpp Susanne Meier Tel.: +49 89 419694-82 smeier@avr-verlag.de Patricia Fuchs Art Direction und Bildredaktion: Stellv. 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DDIV AKTUELL Steffen Haase Chefredakteur WIR LIEBEN FEEDBACK Wir freuen uns über Ihre Fragen, Kritik und Anregungen. Schreiben Sie uns an: redaktion@ddivaktuell.de BUCHTIPP Kaiserschmarrndrama von Rita Falk Der neunte Fall für den Dorf- polizisten Eberhofer: Im Wald von Niederkaltenkirchen wird eine nackte Tote gefunden. Sie war erst kurz zuvor beim Sim- merl in den ersten Stock gezo- gen und hat unter dem Namen „Mona“ Stripshows im Internet angeboten. Der Eberhofer steht vor pikanten Ermittlungen, denn zum Kreis der Verdächtigen zählen ein paar ihrer Kun- den, darunter der Leopold, der Simmerl und der Flötzinger. Harte Zeiten für den Franz, auch privat: Das Doppelhaus vom Leopold und der Susi wächst in dem Maße wie Franz‘ Unlust auf das traute Familienglück. Dann: die zweite Tote im Wald. Das gleiche Beuteschema. Ein Serienmörder in Niederkaltenkirchen? In der gewohnt humorigen Art wird auch in diesem Fall ermittelt. Für Fans von Rita Falk oder von Eberhofer ein Muss. Rita Falk: Kaiserschmarrndrama, ein Provinzkrimi • dtv premium 2018 • 304 Seiten • ISBN 978-3-423-26192-0 • 15,90 Euro 64 DDIVaktuell 02 | 18 Lob & Tadel Es ist immer schön, wenn Studien und Berichte vorgestellt werden, die für die Immobilienbran- che von Belang sind. Diese Woche bin ich in dem Verbandsblättchen des BVI auf eine eben sol- che Studie gestoßen, herausgegeben vom Ham- burg Institut. Die unnötig kurzen Eichfristen für Wasserzähler waren das Thema. Beauftragt wurde die Studie laut Artikel „von Verbänden der Wohnungswirtschaft“. Falls Sie sich fragen, wer genau sich hierhinter verbirgt: Es waren die gro- ßen wohnungswirtschaftlichen Verbände BFW, DMB, GdW, Haus & Grund und DDIV – der BVI war nicht dabei. Aus meiner Sicht gehört es zum guten Ton, dieje- nigen zu nennen, die einen Missstand erkannt haben – und eine Studie ﬁ nanzieren. Sonst könnte der unbedarfte Leser noch denken, dass auch der BVI einer der Auftraggeber gewesen sei. Schließlich zählt er sich selbst ebenfalls zu den wichtigen Vertretern der Branche. So sehr ich mich freue, dass eine gute Studie aus dem vori- gen Sommer noch einmal aufgegriffen wird – ein „Gschmäckle“ ist in diesem Fall doch dabei. DDIVaktuell 3/18 DDIVDDIVDDIVDDIVDDIV 3/18 3/18 3/18 3/18 erscheint am 20. April mit dem Titel Energie und u. a. folgenden Themen: ■ Heizungssanierung ■ ökologische Baukonzepte ■ Nutzung von Dachﬂ ächen ■ Rohrleitungen . m o c k c o t s r e t t u h S / c r a m i t p o , a k z c e a m j , 8 2 0 n o o n n a j © : s o t o F