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DDIV 02_2015

RECHT & STEUERN Die Notwendigkeit der Grundbucheinsicht Dabei ist die Einsichtnahme in das Grundbuch für einen verant- wortungsvoll handelnden und an den Grundsätzen ordnungs- mäßiger Verwaltung orientierten WEG-Verwalter unerlässlich. Nur durch eine Grundbucheinsicht lassen sich nämlich rechtlich gesicherte Erkenntnisse erlangen. Ein Rückgriff auf die Datenbe- stände anderer Behörden (etwa der Katasterämter) kann allenfalls rechtlich unverbindliche Informationen verschaffen, die ihrerseits wiederum – unter Berücksichtigung von Übertragungsfehlern und zeitlichen Verzögerungen – aus den allein maßgeblichen Grund- bucheintragungen abgeleitet worden sind. Der durch eine Grundbucheinsicht erzielbare Informationsgewinn ist vielschichtig und beschränkt sich nicht auf die folgenden exem- plarischen Punkte (in Anlehnung an ZWE 2014, 349): ■ Die Grundbuchblattnummern spiegeln den Umfang der Gesamtanlage wider. Neben der Anzahl der zu verwalten- den Einheiten kann die Angabe der Buchungsstellen ein mögliches – und sicheres – Kriterium zur Beschreibung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr darstellen. ■ Die Lagebeschreibungen der Wohnungen lassen i.d.R. erkennen, ob es sich ggf. um eine Mehrhausanlage oder um mehrere selbstständig zu verwaltende Anlagen in unmittelbarer Nachbarschaft handelt. Hieraus lassen sich Rückschlüsse sowohl über den Umfang der Verwaltungs- tätigkeit, aber auch über das eventuelle Vorhandensein von Untergemeinschaften ziehen, was ggf. anhand der in den Grundakten befindlichen Gemeinschaftsordnung zu überprüfen wäre. So ist z.B. die Bestellung eines WEG- Verwalters für eine Untergemeinschaft nichtig. Oftmals existieren für solche Untergemeinschaften neben separier- ten Beschlusskompetenzen und Kostentragungsregelungen auch Sonderregelungen über gemeinschaftliche Sondernut- zungsrechte mit entsprechender Kostentragungsverpflichtung für die jeweiligen Eigentümer einzelner Wohnhäuser (sog. Gruppensondernutzungs- rechte). ■ Die Eintragungen lassen eine evtl. rechtliche Verbindung zusam- mengelegter Einheiten erkennen. Dies kann wiederum Auswir- kungen beim gesetzlichen Stimmrecht haben (Kopf- prinzip). ■ Die Aufteilung und auch eine evtl. spätere Verschiebung der Miteigentumsanteile ergibt sich für jede Einheit aus dem Bestandsverzeichnis. Solche nachträglichen Verschiebungen finden insbesondere bei der Bildung von Mehrhausanlagen mit überdimensionierten Miteigentumsanteilen statt. Die Kenntnis der aktuellen Anteile ist weiterhin relevant für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung und ggf. für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bei einem vereinbarten Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip). ■ Aus dem Bestandsverzeichnis sind die für die Anlage allein verbindlichen Rechtsgrundlagen ermittelbar. Dazu gehört zum einen die zutreffende Teilungserklärung bzw. Gemein- schaftsordnung, aber auch die dort wiederum in Bezug genommenen allein verbindlichen Aufteilungspläne. Die z.B. einem notariellen Wohnungskaufvertrag als Anlage bei- gefügte Fassung der Teilungserklärung ist ohne Bedeutung; dies gilt auch für dort enthaltene Nutzungsangaben. ■ Etwaige Veräußerungsbeschränkungen gem. §12 WEG sind hier verlautbart. Dies gilt insbesondere auch für die in der Praxis üblicherweise vereinbarten Ausnahmetatbestände von einem Zustimmungserfordernis und eine evtl. bereits in einzelnen Grundbüchern durchgeführte Löschung. ■ Die Zuordnung von Sondernutzungsrechten mit ggf. abweichender Kostentragungspflicht ergibt sich aus dem Bestandsverzeichnis. ■ Aus der I. Abteilung eines Wohnungsgrundbuchs lassen sich die notwendigen Angaben zur Eigentümerstellung gewinnen. Diese Informationen werden zwingend für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Eigentümerliste benö- tigt. Auch eine Obliegenheit der Wohnungseigentümer zur Mitteilung eines etwaigen Eigentumswechsels an den WEG-Verwalter ändert an dieser Verpflichtung nichts. ■ Die Kenntnis des richtigen Eigentümers (und bei Personen- mehrheiten sämtlicher Eigentümer!) ist unerlässlich, wenn es um die ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversamm- lung, die Feststellung der Teilnahmeberechtigung an der Eigentümerversammlung und an einer Abstimmung geht. ■ Auch für die zutreffende Ermittlung der Lasten- und Kosten- tragung anlässlich eines Eigentümerwechsels – insbesondere im Versteigerungsfall – werden diese Angaben benötigt. ■ Verfügungsbeschränkungen, die sich auf das Eigentum beziehen, sind aus der II. Abteilung des Grundbuchs erkennbar. Dies können z.B. angeordnete Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsverfahren, aber auch Testaments- vollstreckungen oder Nachlassverwaltungen sein. In den genannten Fällen sind dann – mit Besonderheiten für Foto:©AaronAmat/Shutterstock.com

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