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DDIV 02_2015

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 02|15 Ist eine Wohnung also umfassend modernisiert, kann der Vermie- ter bei der ersten Vermietung dieser Wohnung, ebenso wie bei allen Vermietungen von Wohnungen, die erst nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, die Miete im Rahmen der bisherigen Grenzen (z.B. Wucher, §5 WiStG) frei vereinbaren. Bei den Folgevermietungen der umfassend modernisierten Wohnung ist der Vermieter dann an das MietNovG gebunden, kann aber die bisherige erste Miete gemäß §556e Abs. 1 BGB-E auch mit dem neuen Mieter wirksam vereinbaren (zulässige Vormiete). Auch einfache Modernisierungen von Wohnungen, die der Vermie- ter innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietver- hältnisses durchgeführt hat, können nach §556e Abs. 2 BGB-E bei der Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete Berücksich- tigung finden. Zugrunde zu legen ist hier die ortsübliche Vergleichs- miete für die Wohnung im unmodernisierten Zustand zuzüglich 10 Prozent. Der so ermittelten Miete ist dann der Betrag zuzuschla- gen, der sich als Modernisierungsmieterhöhung nach den Vorgaben des §559 Abs. 1 bis 3 und §559a Abs. 1 bis 4 BGB ergäbe. Bei Staffelmieten ist vorgesehen, dass für jede Staffel gesondert zu prüfen ist, ob sie den Vorgaben des Gesetzes entspricht, während für die Indexmiete diese Prüfung nur einmal, nämlich bei der Aus- gangsmiete durchgeführt werden muss. Die Folgen bei Überzahlungen Was passiert, wenn die Mietvertragsparteien eine Miete vereinbaren, die den vorstehenden Vorgaben nicht entspricht, sondern zu hoch ist? Solange der Mieter die Miete zahlt und sich nicht rührt, ist aus Ver- mietersicht alles in Ordnung. Auch wenn die Miete teilweise, nämlich insoweit wie sie über die zulässige Miete hinausgeht, ohne Rechts- grund gezahlt ist, weil es insoweit an einer wirksamen Vereinbarung fehlt, kann der Mieter diese Beträge vom Vermieter nicht zurück ver- langen. Nach §556g Abs. 2, Abs. 4 BGB-E muss der Mieter einen Verstoß gegen die neuen Vorschriften in Textform rügen und dabei diejenigen Tatsachen benennen, auf denen die Beanstandung beruht. Erst wenn dem Vermieter ein solche Rüge zugegangen ist, kann der Mieter Rückzahlungsansprüche durchsetzen, aber auch nur bezüglich solcher Mieten, die nach dem Zugang seiner Rüge fällig geworden sind. Da eine derartige sog. qualifizierte Rüge dem deutschen Miet- recht bislang fremd ist, werden sich Probleme bei der Frage ergeben, wie differenziert die Ausführungen des Mieters sein müssen. Zu Gunsten des Mieters sieht § 556e Abs. 3 BGB-E einen Aus- kunftsanspruch gegenüber dem Vermieter bezüglich solcher Die gute Nachricht zum Schluss: Solange das MietNovG und auf dessen Grundlage eine entsprechende Rechtsverordnung der Landes- regierung für das Gebiet, in dem eine zu vermie- tende Wohnung liegt, nicht in Kraft getreten sind, solange sind die Mietvertragsparteien nicht durch die aufgezeigten (evtl. zukünftigen) Regelungen bei der Wiedervermietung beschränkt. Tatsachen vor, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgebend sind und über die der Vermieter unschwer Auskunft geben kann (beispielsweise das Baualter des Gebäudes). Ausge- nommen hiervon sind solche Tatsachen, die allgemein zugänglich sind (beispielsweise die Werte des Mietenspiegels). Insoweit muss der Mieter eigeninitiativ werden. Wichtig ist, dass die sog. qualifizierte Rüge nur für das Rückforde- rungsverlangen des Mieters Voraussetzung ist. Kommt der Mieter für sich zum Ergebnis, dass die zulässige Miete unterhalb der ver- einbarten Miete liegt, und zahlt einfach den geringeren Betrag, so ist dies zulässig, soweit die niedrigere Miete tatsächlich die höchst zulässige ist. Die zulässige Wiedervermietungsmiete wird dann auch bei Zahlungsverzugskündigungen und Räumungsklagen virulent. Für Rückforderungsansprüche bedarf es der qualifizierten Rüge durch den Mieter. Fotos:©ArTono/Shutterstock.com

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