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DDIV 02_2015

RECHT & STEUERN 40 DDIVaktuell 02|15 Die Autorin RUTH BREIHOLDT Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei W•I•R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg www.wir-breiholdt.de Nüchtern betrachtet ernüchternd Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz – eine Darstellung des aktuellen Gesetzesentwurfs. Es wird damit gerechnet, dass die sog. Mietpreisbremse in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten wird. Legt man den Regierungsentwurf (Stand 26.9.2014) zum Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) zugrunde, erwartet uns folgende Zukunft: Die zulässige Miete Nach der Kernaussage des §556d BGB-E darf in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, welches von der jeweiligen Landesregierung auch als ein solches bestimmt ist, die Wieder- vermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Immerhin sieht der Entwurf zeitliche Gren- zen vor: Derartige Verordnungen dürfen nur einmal für höchstens fünf Jahre und zwar bis spätestens zum 31.12.2020 in Kraft gesetzt werden, so dass spätestens am 31.12.2025 die Mietpreisbremse ihr Ende finden würde. In den Verordnungen sollen die Landesregie- rungen die Maßnahmen aufführen, die sie ergreifen werden, um den Wohnungsmarkt in dem jeweiligen Gebiet zu entspannen. Der angespannte Wohnungsmarkt Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt dann vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Diese Re- gelung kennt das Mietrecht bereits im Zusammenhang mit der Sperrfristenverordnung (§577a Abs. 2 S. 1 BGB) und bei der Her- absetzung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent gemäß §558 Abs. 3 S. 2 BGB. Anders als dort gibt §556d Abs. 2 S. 3 BGB-E den Lan- desregierungen vier Indikatoren vor, bei deren (alternativem oder kumulativem) Vorliegen im Einzelfall ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festzustellen ist, ohne dass diese Indikatoren zwin- gend sind. Einer der Indikatoren ist beispielsweise der Umstand, dass in dem Gebiet die Mieten deutlich stärker steigen als im bun- desweiten Durchschnitt (§556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB-E). Nach §556g BGB-E ist die Vereinbarung über die Miete insoweit unwirk- sam, wie sie über die Grenze von 10 Prozent oberhalb der ortsüb- lichen Vergleichsmiete hinausgeht; bis zu dieser Grenze bleibt die Vereinbarung über die Miete wirksam. Diese Beschränkung gilt nach §556e Abs. 1 BGB-E in den Fällen nicht, in denen die zuletzt ge- schuldete Miete (Vormiete) höher ist als die ortsübliche Vergleichs- miete zuzüglich 10 Prozent. Bei diesen Konstellationen darf eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben einerseits (berechtigte) Mietminderungen, Fotos:©chonrawitboonprakob/Shutterstock.com

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