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DDIV 02_2015

RECHT & STEUERN 36 DDIVaktuell 02|15 Diese Entscheidung bekräftigt die neuere Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, wonach der Verwalter dann von einer Behörde als Störer in Anspruch genommen werden kann, wenn vom Gemeinschaftseigentum eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgeht und diese Gefahr durch eine Maßnahme beseitigt werden kann, die der Verwalter wegen seiner gesetzlichen Kompetenzen ohne Beschluss der WEG ausführen kann. Dabei wird durch die Verwaltungsgerichte sowohl die Befugnis des Verwalters für „laufende Maß- nahmen“ als auch für „Notmaßnahmen“ weit ausgelegt. Sofern ein Verwalter auf dieser Basis durch eine Behörde in Anspruch genommen wird, sollte er umgehend eine WEG- Versammlung einberufen, um eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Die Autorinnen DR. SUSANNE SCHIEßER Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist Salary Partner in der Kanzlei „Sibeth Partner- schaft Rechtsanwälte Steuerberater“. CLAUDIA OTTLO Die Rechtsanwältin ist in der Kanzlei „Sibeth Partnerschaft Rechtsanwälte Steuerberater“ schwerpunktmäßig auf den Gebieten Miet- und WEG-Recht tätig. www.sibeth.com Dr. Susanne Schießer Claudia Ottlo Entscheidungenrund um das Wohneigentum Diesmal befassten sich die Gerichte mit der Verantwortlichkeit des Verwalters für die Umsetzung behördlich verordneter Brandschutzmaßnahmen, der Anfechtung einer Beschlussfassung zum Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler und mit der Frage, ob ein Verwalter pflichtverletzend handelt, wenn er einen Anwalt beauftragt, dessen Honorar den vereinbarten Rahmen absehbar überschreitet. Verantwortlichkeit des Verwalters für den Brandschutz Was war passiert: Auf Bitte mehrerer Woh- nungseigentümer hatte im April 2013 eine örtliche Überprüfung der Wohnanlage, be- stehend aus zwei Mehrfamilienwohnhäusern, stattgefunden. Aufgrund dieser Überprüfung richtete die Bauaufsichtsbehörde einen Be- scheid an den Verwalter der WEG und gab ihm unter Zwangsgeldandrohung auf, einen zweiten Rettungsweg für alle Wohnungen des WEG-Gebäudes zu schaffen, sowie kurzfristig bis zur Fertigstellung des dauer- haften zweiten Rettungsweges benutzbare Nottreppenräume durch einen Gerüstauf- bau zu schaffen. Da die Behörde im jederzeit möglichen Brandfall erhebliche Gefahr für Leib und Leben sah, ordnete sie die soforti- ge Vollziehbarkeit ihres Bescheides an. Der Verwalter erhob dagegen Widerspruch und begehrte im einstweiligen Rechtsschutz die Wiederherstellung der aufschiebenden Wir- kung seines Widerspruches. Die Meinung des Gerichts: Das Gericht differenzierte bei seiner Entscheidung zwi- schen der Anordnung, einen dauerhaften zweiten Rettungsweg für alle Wohnungen zu schaffen und der Anordnung, als Sofort- maßnahme kurzfristig Nottreppenräume durch einen Gerüstbau herzustellen. Nach Ansicht des OVG kann die Behörde den Verwalter nicht für die dauerhafte Her- stellung des zweiten Rettungsweges in die Pflicht nehmen, weil diese Maßnahme den Rahmen der eigenständigen Befugnisse des Verwalters aus § 27 WEG überschreitet. An- ders beurteilt das OVG jedoch die Anord- nung, als Eilmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur endgültigen Schaffung eines zweiten Rettungsweges Nottreppen- räume zu errichten. Diese Notmaßnahme soll sowohl als „laufende Maßnahme der In- standhaltung und Instandsetzung“ gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG als auch als „Notmaßnahme“ nach § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4 WEG in den eigenständigen Ver- antwortungsbereich des Verwalters fallen, sodass dieser von der Behörde polizeirecht- lich in die Pflicht genommen werden kann. Dokumentation: OVG Saarlouis, Be- schluss vom 03.09.2014 – 2 B 319/14, ZWE 2014, 468

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