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DDIV 02_2015

22 DDIVaktuell 02|15 TITELTHEMA rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtungsklage hin vom Gericht für ungültig zu erklären. §22 Abs. 2 WEG regelt die Modernisierung und die Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik. Hier ist neben dem Erreichen der doppelt qualifizierten Stimmenmehrheit auf das Vorliegen der weiteren im Gesetzestext genannten Voraussetzungen zu achten. Wird die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, muss der Verwalter verkünden, dass der Beschlussantrag abgelehnt ist. Beschluss-Mehrheiten bei baulichen Maßnahmen Bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigen- tum können dem Verwalter zu schaffen machen, wenn er vor der Abstimmung beurteilen muss, welche Mehrheit nötig ist. Noch recht einfach zu handhaben sind Maßnahmen der Instandhaltung und Instand- setzung. Besteht ein Instandsetzungsbedarf, darf mit einfacher Stimmenmehrheit abgestimmt werden (§21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG). Die modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) unterliegt eben- falls nur dem einfachen Mehrheitserfordernis. Geht es hingegen um eine Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik, wird die Grenze zu § 22 Abs. 2 WEG überschritten mit dem dort geltenden doppelt qualifizierten Mehrheitserfordernis (s. o.). Ist §22 Abs. 2 WEG nicht einschlägig, könnte es sich um eine „klassische“ bauliche Veränderung nach §22 Abs. 1 WEG handeln. Diese Vorschrift hat ein ganz untypisches Mehrheitserfordernis, weil es nicht fix, sondern flexibel ist und davon abhängt, welche Ei- gentümer durch die fragliche Baumaßnahme in einer Weise beeinträchtigt werden, die über das gesetzlich zulässige Maß hinaus geht (siehe dazu §22 Abs. 1 und §14 Nr. 1 WEG). Hier kann es für den Verwalter sinn- voll sein, die Eigentümer auf die Abgrenzungsschwie- rigkeiten hinzuweisen und evtl. sogar alternativ oder nach mehreren Varianten abstimmen zu lassen, um im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die verschiedenen Abstimmungsergebnisse in tatsächli- cher Hinsicht festgestellt und dokumentiert zu haben. Nicht alle Fälle sind in der Rechtsprechung gelöst. Ein praxisrelevantes, rechtlich umstrittenes und nach wie vor nicht gelöstes Beispiel ist die Ersetzung alter ab- gängiger Balkone durch größere Ständerbalkone, die bei Aufbringung eines Wärmedammverbundsystems vor die Fassade gestellt werden. Hier kommen Maß- nahmen nach §22 Abs. 1 bis 3 WEG zusammen und es greifen unterschiedliche Mehrheitserfordernisse. Vereinbarte Öffnungsklauseln Verwalter müssen die Gemeinschaftsordnung stets darauf hin überprüfen, ob in ihr Öffnungsklauseln ver- einbart sind. Nicht selten sind Vereinbarungen getrof- fen, die es den Eigentümern gestatten, Regelungen des Gemeinschaftsrechts (z. B. Kostenverteilungs- schlüssel) durch einfachen oder – meistens – quali- fizierten Mehrheitsbeschluss abzuändern, obwohl es sich an sich um eine vereinbarungsbedürftige Ange- legenheit handelt. Oft heißt es, dass Änderungen mit 2/3- oder 3/4-Mehrheit beschlossen werden dür- fen, wobei es nach der typischen Formulierung und Lesart solcher Öffnungsklauseln auf alle Eigentümer ankommt, also nicht nur die in der Versammlung anwesenden oder vertretenen. Gibt es vereinbarte Öffnungsklauseln, muss der Verwalter in den Fällen des §16 Abs. 3 WEG und §22 Abs. 2 WEG beachten, dass die doppelt qualifizierten Mehrheitserfordernis- se „Vorfahrt“ vor der Gemeinschaftsordnung haben. Soll heißen: Ist das gesetzliche Quorum erreicht, das in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte hingegen nicht, dann gilt das Gesetz (siehe dazu §16 Abs. 5 und §22 Abs. 2 Satz 2 WEG). Beschlüsse im Bereich des Belastungsverbots Eine weitere Fallgruppe bildet die Beschlussfassung im Bereich des Belastungsverbots. Typisches Beispiel sind die Fälle der tätigen Mithilfe (z.B. Treppenhaus- reinigung, Wegereinigung, Streudienst, Gartenarbeit). Grundsätzlich unterliegt es nicht der Mehrheitsmacht, über die Arbeitskraft der Eigentümer zu verfügen. Leistungspflichten können nicht konstitutiv beschlos- sen werden. Allerdings sind gleichwohl gefasste Mehrheitsbeschlüsse nicht so- gleich mangels Beschlusskompetenz nichtig, sondern vielmehr schwebend unwirk- sam. Wenn näm- lich der belastete Eigentümer zu- stimmt (auch Öffnungs- klauseln: Nach der typischen Formulierung kommt es auf alle Eigentümer an, nicht nur auf die in der Versammlung anwesenden. Belastungs- verbot: Grundsätzlich unterliegt es nicht der Mehrheits- macht, über die Arbeitskraft der Eigentümer zu verfügen. sen werden. Allerdings sind gleichwohl gefasste Mehrheitsbeschlüsse nicht so- gleich mangels Beschlusskompetenz schwebend unwirk- sam. Wenn näm- lich der belastete Eigentümer zu- stimmt (auch Fotos:©HomeStudio/Shutterstock.com

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