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DDIV 02_2015

02|15 DDIVaktuell 21 B Der Autor DR. JAN-HENDRIK SCHMIDT Der Partner der Hamburger Sozietät W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt ist Mitglied im Geschäftsführenden Ausschuss der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Abgrenzungsfragen Welcher Beschluss braucht welche Mehrheit? Doppelt qualifizierte Mehrheit, gesetzliche und vereinbarte Öffnungsklauseln, Sonderbelastungsbeschlüsse – ein Überblick Bevor über Beschlussanträge abgestimmt wird, sollte Verwaltern und Eigentümern klar sein, welche Mehrheit erforderlich ist, um einen positiven Be- schluss verkünden zu können. Dies ist nicht immer einfach. Speziell Beschlüsse über bauliche Maßnah- men bergen Abgrenzungsprobleme. Auch die doppelt qualifizierte Mehrheit (§§16 Abs. 4, §22 Abs. 2 WEG) stellt Verwalter vor größere Herausforderungen. Mit gesetzlichen und vereinbarten Öffnungsklauseln muss er ebenso sicher umgehen können wie mit „Sonder- belastungsbeschlüssen“ und schriftlichen Beschlüssen nach §23 Abs. 3 WEG. Unproblematisch: die einfache Mehrheit Mehrheitserfordernisse ergeben sich aus dem Ge- setz oder der Gemeinschaftsordnung. Unproble- matisch sind Fälle, in denen die einfache Mehrheit ausreicht, um einen Beschlussantrag anzunehmen. Z.B. Beschlüsse über Wirtschaftsplan, Jahresabrech- nung, Sonderumlage (§ 28 WEG), Aufhebung ei- ner Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 WEG), Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG), Änderung des Kostenverteilerschlüssels für Betriebs- und Ver- waltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit gesetzlichen Re- gelbeispielen (§21 Abs. 3 und 5 WEG), modernisie- rende Instandsetzung (§22 Abs. 3 WEG), Legitimation außergerichtlicher oder gerichtlicher Rechtsverfolgung durch Eigentümer oder Verband (§27 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG), Bevollmächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Vertretung des Verbandes bei Fehlen oder Verhinderung des Verwalters (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG), Bestellung oder Abberufung von Verwalter und Verwaltungsbeirat (§ 26 Abs. 1 und §29 Abs. 1 WEG), Regelung des Hausgeld- und Zah- lungsmanagements, der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (§21 Abs. 7 WEG). Zusätzlich sind Geschäftsordnungsbeschlüsse zu nennen, für die ebenfalls die einfache Stimmen- mehrheit genügt. Die doppelt qualifizierte Mehrheit In den Fällen des § 16 Abs. 4 und des § 22 Abs. 2 WEG genügt das Erreichen einer einfachen Stim- menmehrheit nicht, um die Annahme des Beschluss- antrages verkünden zu dürfen. Es ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, d. h. 75 Prozent der stimmberechtigten Eigen- tümer nach Köpfen (selbst wenn laut Gemeinschafts- ordnung nach Miteigen- tumsanteilen oder Einheiten ausgezählt wird), die zugleich mehr als 50 Prozent der Mit- eigentumsanteile auf sich ver- einen. Bei § 16 Abs. 4 WEG geht es nicht (im Gegensatz zu § 16 Abs. 3 WEG) um die Änderung des Kostenvertei- lerschlüssels, sondern um die einmalige Durchbrechung des unverändert fortbestehenden Kostenverteilerschlüssels. Der stattdessen gewählte Schlüs- sel muss gebrauchsbezogen sein. Andernfalls wäre er Abgrenzungsfragen Welcher Beschluss braucht welche Mehrheit? Doppelt qualifizierte Mehrheit, gesetzliche und vereinbarte Öffnungsklauseln, Sonderbelastungsbeschlüsse – ein Überblick evor über Beschlussanträge abgestimmt wird, sollte Verwaltern und Eigentümern klar sein, welche Mehrheit erforderlich ist, um einen positiven Be- schluss verkünden zu können. Dies ist nicht immer einfach. Speziell Beschlüsse über bauliche Maßnah- men bergen Abgrenzungsprobleme. Auch die doppelt qualifizierte Mehrheit (§§16 Abs. 4, §22 Abs. 2 WEG) stellt Verwalter vor größere Herausforderungen. Mit gesetzlichen und vereinbarten Öffnungsklauseln muss er ebenso sicher umgehen können wie mit „Sonder- belastungsbeschlüssen“ und schriftlichen Beschlüssen Fotos:©HomeStudio/Shutterstock.com

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