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DDIV 02_2015

20 DDIVaktuell 02|15 TITELTHEMA etwa in der Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ein- schränkungen, sind ohnehin keine „Fremden“, über die zustimmend oder ablehnend entschieden werden könnte und müsste. Auch das Erscheinen gesetzlicher Eigentümervertreter kann nicht zur Diskussion gestellt und beanstandet werden. Anders verhält es sich bei eigentümerseitig mitgebrachten Begleitern bzw. Bera- tern. Nach BGH-Rechtsprechung ist hier von Teilnah- meberechtigung ausnahmsweise dann auszugehen, wenn solche Begleitungen oder beratende Personen aus Alters- bzw. Krankheitsgründen des Eigentümers und der besonderen Bedeutung und Schwierigkeit kon- kret anstehender Entscheidungsthemen angezeigt und vertretbar erscheinen. Es geht hier um sog. Erklärungs- boten. Auch ausländische Wohnungseigentümer kön- nen ohne Frage Dolmetscher mit in die Versammlung nehmen. Die Anwesenheit naher Verwandter oder Le- benspartner mit einem Eigentümer sollte m.E. ebenfalls im Regelfall von den anderen Eigentümern respektiert werden, solange sich diese erwartungsgemäß störungs- frei verhalten. Auch auf Gemeinschafts- bzw. Verwalter- wunsch hin eingeladene und meist nur themenbezogen und befristet anwesende Sonderfachleute dürften zur Berichterstattung und allgemein zur Beantwortung von Fragen in Gemeinschaftsangelegenheiten ebenso wie etwa Handwerker, Hausmeister usw. im Regelfall nicht das grundsätzliche Nichtöffentlichkeitsgebot sprengen. Anfechtungsbegründung und Kausalitätserwägungen Wird in der Folge bei einer Sachbeschluss-Anfechtung von einem Antrag stellenden Eigentümer allein und ohne weitere Begründung die Verletzung des Nichtöf- fentlichkeitsgrundsatzes behauptet und vorgetragen, kann dies m. E. nicht zum Erfolg und zur Ungültigkeits- bestätigung angefochtener Beschlüsse führen. Dies gilt insbesondere dann, wenn aus Sicht des Gerichts aufgrund der jeweiligen Beschlussmehrheiten da- von auszugehen wäre, dass auch bei Vermeidung des behaupteten Formfehlers ähnlich klare Mehrheiten zustande gekommen wären, also andere, evtl. materiell- rechtliche Beschlussmängel nicht zugleich mit im Streit standen. Zumindest bisher entsprechen Prüfungen die- ser Kausalitätsfragen absolut vorherrschender Meinung bei so gut wie allen ausschließlich und vielleicht sogar zu Recht behaupteten formal-rechtlichen Beschlussfehlern. Sie wären im Übrigen auch im Anschluss ohne weiteres, wenn auch in neuerlicher Versammlung mit entspre- chendem Zeit- und Kostenaufwand, korrigierbar. Eine andere Betrachtungsweise durch das Amtsgericht München Mit Urteil vom 19.12.2013 (ZMR 5/2014, 406, derzeit in der Berufungsinstanz beim Landgericht München I unter Az. 36 S 2567/14 anhängig) hat das Amtsgericht München auf Anfechtung einer Eigentümerin hin – für mich überraschend – alle mit großer Mehrheit gefass- ten Beschlüsse einer Gemeinschaft für ungültig erklärt. Begründung: Der berechtigte Vertreter der Eigentü- merin hatte in der Versammlung insbesondere die kurzzeitige Teilnahme eines vom Verwalter geladenen Sachverständigen und eines Rechtsanwalts zur allge- meinen Berichterstattung und Fragenbeantwortung in gemeinschaftlicher Sanierungsangelegenheit sowie auch die Anwesenheit zweier zuhörender, die Eigentü- mer begleitenden Ehepartner rechtzeitig gerügt. Die Gemeinschaft hatte daraufhin mit großer Mehrheit über Geschäftsordnungsbeschluss die Teilnahmebe- rechtigung dieser Fremdpersonen bestätigt. Die An- fechtungsrüge beschränkte sich weitgehend allein auf die Missachtung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes. Das Amtsgericht verneinte eine Beschlusskompe- tenz für diesen Geschäftsordnungsbeschluss, der bei Verletzung einer „Muss-Vorschrift“ auch keinerlei Heilungswirkung erzeugen könne. Auch Kausalitäts- überlegungen seien vorliegend nicht anwendbar, wenn seitens der beklagten Eigentümer nur pauschal auf gleiche Abstimmungsergebnisse ohne den behaupte- ten Verstoß verwiesen wurde. Im Übrigen könne es bei einem so schweren Grundsatzverstoß einer Versamm- lung auch gar nicht auf Kausalität ankommen. Vielmehr sei auch im Wohnungseigentumsrecht die im Aktien- recht zum Schutz von Minderheitenaktionären vom BGH bestätigte sog. Relevanztheorie anzuwenden, ein solcher Verstoß also stets ein relevantes Argument für die Beschlussungültigkeiten. Diese sehr formalistisch strenge Ent- scheidung habe ich in ZMR 5/2014, 337 bereits kritisch zur Diskussion gestellt. Die Berufung gegen das AG-Urteil wurde allerdings aktuell vom LG München I mit Urteilsver- kündung vom 29.1.15 mündlich zurückgewiesen (Begründung liegt noch nicht vor). Ehe- partner von Wohnungseigen- tümern dürfen offensichtlich bei erfolgter Rüge aus dem Ei- gentümerkreis nicht an Eigentü- merversammlungen teilnehmen. Hinsichtlich der Kausalitätsfragen gibt es wohl keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, auch nicht nur sekundäre Lasten eines Anfechtungsklägers. Die organisatorischen Konsequenzen für Verwalter dürften nach dieser Entscheidung ganz erheblich sein. Dolmetscher sowie aus Alters- oder Krankheits- gründen erforderliche Begleiter soll- ten geduldet werden. Im Wohnungs- eigentums- recht gilt nach herrschender Meinung wie bisher die Kau- salitätstheorie. Foto:©HomeStudio/Shutterstock.com

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