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DDIV 02_2014

54  DDIVaktuell 02 | 14 VERWALTUNG & FINANZEN zu unterstützen, so auch das OLG Hamm mit Urteil vom 03.01.2008 – 15 W 420/06; KG, Beschluss vom 09.10.1991 – 24 W 1484/91. Verauslagt der Wohnungseigen- tümer Mittel für die von ihm gesteuerte Sanierung, kann er vom Versicherer Ersatz verlangen. Wird der Verband aber von sich aus über die reine Unterstützung hinaus tätig und zieht auch Mittel für den Woh- nungseigentümer ein, muss er dafür haften, die eingezogenen Mittel verwalten, und eventuelle Verwalterverschulden, die bei- spielsweise durch verfrühte Zahlungen von Handwerkerrechnungen entstehen, werden dem Verband zugerechnet. Neuere Versicherungsbedingungen legi- timieren teilweise allein den Verband als Versicherungsnehmer zur Geltendma- chung von Schadensansprüchen. Damit ist er auf Grund der Treuebindung zu seinen Mitgliedern zwar zur treuhänderischen Durchsetzung von Versicherungsansprü- chen verpflichtet – zu mehr aber auch nicht! Die Instandhaltungslast verbleibt auch damit beim Sondereigentümer. Der Einsatz von Mitteln des Verbands für die Behebung von Schäden im Sonderei- gentum entbehrt also jeder gesetzlichen Grundlage. Werden verauslagte Mittel später von der Versicherung erstattet, fällt das nicht ins Gewicht. Viel häufiger kommt es zu Deckungslücken. Und dann gestalten sich Regressforderungen beim Wohnungs- eigentümer als schwierig, weil sie sich nur auf vage gesetzliche Grundlagen stützt, etwa die so genannte Geschäftsführung ohne Auftrag oder §§ 951, 812 ff. BGB. Hier droht Verwaltern erheblicher Ärger wegen der Verwendung von Verbandsmit- teln für verbandsfremde Zwecke. Wie verhält es sich mit anderweitigen Abreden? Für Verwaltungen kann es sich als ge- schickt erweisen, Eigentümern den Wunsch nach einer Schadensbehebung aus einer Hand auf Basis individueller Vereinbarungen zu erfüllen. Eine einge- hende Aufklärung über die dargestellte Sachlage sollte dabei unbedingt erfolgen. Auf diese Weise kann der Verwalter (nicht der Verband!) nach § 164 BGB schuld- rechtlich Handwerker im Namen und für Rechnung der einzelnen Eigentümer be- auftragen und die Ansprüche gegenüber der Versicherung geltend machen. Bei der Sanierung ist dann auf getrennte Be- auftragungen und Rechnungen zu achten, weil Schäden am Gemeinschaftseigentum nur über den Verband und solche am Sondereigentum nur über die jeweiligen Sondereigentümer zu beauftragen und ab- zuwickeln sind. Gegenüber Handwerkern muss der Verwalter wegen § 164 Abs. 1 BGB deutlich machen, für wen er gerade als Vertreter tätig wird. Das ist deshalb wichtig, weil ihm nach § 27 Abs. 3 WEG die Befugnis für Positionen im Sonderei- gentum fehlt. Bei mangelnder Transparenz droht hier die Eigenhaftung, da sich aus § 179 BGB hier ein Vertreten ohne Vertre- tungsmacht ergibt. Unbedingt hinweisen sollte man Eigen- tümer schon im Vorfeld darauf, dass sie als Auftraggeber für Arbeiten in ihrem Sondereigentum haften. Dies spielt vor allem dann eine Rolle, wenn die Versi- cherung Schäden nicht oder nicht ganz übernimmt, z. B. wenn eine Schadensbe- hebung zur Luxussanierung genutzt wird. Es empfiehlt sich eine vorherige detail- lierte Abstimmung aller Beauftragungen und die Klärung der Deckungsfrage mit dem Schadensregulierer der Versicherung. Wegen § 5 Abs. 2 RDG darf der Verwalter hier teilweise sogar rechtsdienstleistend tätig werden. Sondervergütung: Hier ist mehr für Sie drin. Die Notwendigkeit individueller Abreden für Arbeiten am Sondereigentum hat für Verwalter noch etwas Gutes: Sie können für solche besonderen Serviceleistungen eine entsprechende Zusatzvergütung aushandeln. Je nach Versicherungsvertrag ist es sogar möglich, diese Vergütung als so genannte „Regiekosten“ bei der Scha- densregulierung geltend zu machen. Das ist aber nicht immer der Fall. Der Selbstbehalt: zu wessen Lasten? Die meisten Gebäudeversicherungen be- inhalten so genannte Selbstbehalte oder -beteiligungen. Versicherungen ziehen sie üblicherweise gleich von der ersten Auszahlung ab. Sind nun Sonder- und Gemeinschaftseigentum von einem Scha- den betroffen, stellt sich die Frage, ob und wie sich der Selbstbehalt unter den Eigentümern aufteilt. Rechtsprechung und vorliegende Schriften haben diese Frage bisher kaum verlässlich geklärt. Ein Beitrag des Autors wird dazu demnächst vorliegen. Versicherungsvertraglich fällt der Selbstbehalt allein dem Verband als Versicherungsnehmer zur Last und ist in der Jahresrechnung nach dem üblichen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigen- tümer umzulegen. Das gilt aber nur, wenn über § 16 Abs. 3 WEG keine abweichende Regelung beschlossen wurde. An sich ist der Selbstbehalt Teil der Versicherungs- prämie, der damit zu den Betriebskosten zählt. Man kann freilich darüber strei- ten, ob eine abweichende Aufteilung des Selbstbehalts – etwa nach dem Verursa- cherprinzip – nicht auch der ordnungsge- mäßen Verwaltung entspricht. Jedenfalls hat ein Sondereigentümer, der wegen des Selbstbehalts bereits Abzüge bei der Scha- densregulierung in Kauf nehmen musste, Anspruch auf Erstattung durch den Ver- band, der diese Zahlung dann in die Jah- resabrechnung einstellt. Der Einsatz von Mitteln des Verbands für die Behebung von Schäden im Sondereigentum entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage.

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