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DDIV 02_2014

RECHT & STEUERN 36  DDIVaktuell 02 | 14 gebilligt wird. Die dem Verwalter mit einer Jahresabrechnung erteilte Entlas- tung bezieht sich nicht nur auf die Ab- rechnung selbst, sondern auch auf damit einhergehende Zahlungsvorgänge wie Kontenbewegungen und entbindet von der Verpflichtung zu Auskünften über die entlastete Abrechnungs- bzw. Wirtschafts- periode (Niedenführ, Kümmen, Vanden- konten, WEG 9. Auflage, § 28 II Rn. 210). Mit unterschiedlicher rechtlicher Be- gründung wird ihr auch der Verzicht auf Haftungsansprüche beigemessen, was im Sinne des § 397 II BGB ein negatives Schuldanerkenntnis bedeutet (BGH, Ur- teil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95). Dabei geht es aber nur um Ersatzansprü- che, die Wohnungseigentümern bei sorg- fältiger Prüfung der Unterlagen bekannt oder erkennbar waren (OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, Az.: 34 WX 147/06). Die Kenntnis bzw. Kenntnis- pflicht des Verwalterbeirates oder eines Mitglieds aus der Prüfung der Verwal- tungs- und Abrechnungsunterlagen ist den Wohnungseigentümern zuzurech- nen. Eine Entlastung des Verwalters erstreckt sich nicht auf gegebenenfalls strafrechtlich relevantes oder verschleier- tes Handeln und Verhalten. Der Beschluss der Entlastung und ordnungsgemäße Verwaltung Ein Beschluss über die Entlastung liegt im Rahmen der ordnungsgemäßen Ver- waltung im Sinne des WEG, soweit keine Pflichtverletzung ersichtlich oder bekannt ist. Damit verstößt die Entlastung dann gegen die Grundsätze der ordnungsgemä- ßen Verwaltung, wenn Wohnungseigen- tümer durch den Beschluss auf mögliche Ansprüche verzichten sollen. Nach § 21 III WEG wird über die Entlastung mit einfa- cher Stimmenmehrheit beschlossen. Geht es jedoch um den Verzicht auf eventuell bestehende Ersatzansprüche gegen den Verwalter, wäre nach § 21 I WEG einstim- mig zu beschließen. Ein Mehrheitsbe- schluss wäre in diesem Fall anfechtbar. Anfechtbar ist der Beschluss auch dann, wenn die Jahresabrechnung Fehler oder Ergänzungsbedarf aufweist, die dies be- gründen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2005, Az.: 1 – 3 WX 77/05). Mit Entscheidung vom 17.07.2003, Az.: V ZB 11/03 hat der BGH deutlich ge- macht, dass ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich unzulässig ist, jedoch vom Verwalter nicht verlangt werden kann. So haben die Eigentümer das Recht, ihn zu entlasten, wenn keine erkennbaren An- sprüche gegen ihn bestehen. Entsprechend § 25 V WEG dürfen Verwal- ter, die selbst Wohnungseigentümer sind, an der Beschlussfassung nicht teilnehmen. Dieser Stimmrechtsausschluss gilt auch für ihm erteilte Vollmachten, da hier ein Interessenkonflikt besteht (OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2011, Az.: 16 WX 165/06). Ist der Beschluss der Jahresabrechnung mit dem Beschluss über die Entlastung verbunden, ist auch hier von einem Stimmrechtsausschluss auszugehen. Dem Verwalter steht in diesem Fall das Recht zu, eine getrennte Abstimmung zu ver- langen. Als Ausweichlösung wäre auch die Bevollmächtigung eines anderen Woh- nungseigentümers denkbar, die jedoch keine Stimmrechtsanweisung enthalten darf. Wie der BGH am 25.09.2003, Az.: V ZB 40/03 entschied, widerspricht ein Beschluss über die Entlastung eines be- reits ausgeschiedenen Verwalters nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Da für den Verwalter kein Rechtsanspruch auf Entlastung besteht, kann er folglich FAZIT Durch die Entlastung billigen die Wohnungseigentümer das Handeln des Verwalters als zweck- und rechtmäßig und sprechen ihm auch das Vertrauen für die Zukunft aus. Im Gegenzug kann der Verwalter bei erteilter Ent- lastung nicht aus schon bei Entlastung bekannten Grün- den abberufen werden. Die Vorteile der Entlastung des Verwalters liegen auf der Hand: Er erhält – wenn auch gegenständlich beschränk- te – Rechtssicherheit vor Haftungsansprüchen und zu- gleich die Bestätigung, dass die Wohnungseigentümer mit seiner verwaltenden Tä- tigkeit zufrieden waren. Verwaltern ist zu empfeh- len, hinsichtlich der Entlas- tung klare, überschaubare und detaillierte Regelungen vertraglich zu vereinbaren. In der Wohnungseigentü- merversammlung, die über die Entlastung des Verwal- ters beschließen soll, ist eine umfassende Rechenschafts- legung durch den Verwal- ter vorzunehmen und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Entlastung strikt zu trennen. nicht positiv gefasste Beschlüsse hierzu auch nicht anfechten. Mit der Entschei- dung des OLG Düsseldorf vom 19.08.1996, Az.: 3 WX 581/94 wird ihm jedoch ein Feststellungsinteresse zugesprochen: Er kann § 256 ZPO entsprechend die ge- richtlich Feststellung beantragen, dass kei- ne Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen ihn bestehen. Für den Verwalter besteht kein Rechts­ anspruch auf Entlastung.

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