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DDIV 02_2014

02 | 14  DDIVaktuell  35 Der Autor DIETMAR STRUNZ Der Rechtsanwalt und Gründer der Kanzlei Strunz Alter Rechtsanwälte in Chemnitz ist vorwiegend im Miet-, WEG- und Grundstücksrecht tätig. Er ist u. a. Präsidiumsmitglied des DDIV und Inhaber des Fortbildungs- instituts I.G.W. www.strunz-alter.de Pro & Contra Entlastung des Verwalters Ist sie heute wirklich noch erforderlich? Die Entlastung des Verwalters ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht normiert, sodass sich für ihn kein Rechtsanspruch da- rauf ableiten lässt. Dieser kann sich allenfalls dann ergeben, wenn die Entlastung in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben oder vertraglich vereinbart wurde. Musterverträ- ge sind hier nur Formularklauseln, die den Beschränkungen der §§ 305 ff BGB unter- worfen sind und insbesondere dem Überra- schungsverbot nach § 305 ff BGB unterliegen (Gottschalg, Verwalterentlastung im Woh- nungseigentumsrecht, NJW 2003, 1293). Um der Unwirksamkeit solcher Klauseln vorzubeugen, sollten die Voraussetzun- gen der Entlastung klar definiert werden. Die gängige Praxis ist auf das Vereins- und Gesellschaftsrecht und die dort übliche Entlastung von Vorständen und Geschäfts- führern zurückzuführen. Auch wenn die Entlastung des Verwalters im WEG nicht geregelt ist, wird sie von der Rechtspre- chung überwiegend unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich anerkannt. Inhalt und Umfang der Verwalterentlastung Der Beschluss der Entlastung des Verwalters umfasst nur das Handeln des Verwalters in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, was jedoch auch daraus abgeleitete Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer beinhalten kann (BGH Beschluss vom 17.07.2003, Az.: V ZB 11/03). Ersatzansprüche einzelner In der Praxis vielen Anwürfen ausgesetzt: Der Verwalter gewinnt durch die Entlastung Rechts­ sicherheit. Eigentümer, die nicht in Verbindung mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigen- tums stehen, sind hier nicht Gegenstand. Die Rechtsprechung hat dazu weitere Ent- scheidungen hervorgebracht wie die des BayObLG: Laut Beschluss vom 05.08.1999, Az.: 2 Z BR 71/99 ist die gesamte Tätigkeit des Verwalters erfasst, wenn sich der Ent- lastungsbeschluss auf die gesamte Verwal- tung des Gemeinschaftseigentums bezieht. Dem OLG Hamburg mit Beschluss vom 25.06.2003, Az.: Z WX 138/99 zufolge bezieht sich die Entlastung des Verwalters nur auf die Jahresabrechnung, wenn der Entlastungsbeschluss im Zusammenhang mit ihrer Genehmigung erfolgt. Der bestandskräftige Entlastungsbeschluss bewirkt, dass die Verwaltungsführung von der Wohnungseigentümergemeinschaft Foto:©PaylessImages/Shutterstock.com

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