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DDIV 02_2014

RECHT & STEUERN 32 DDIVaktuell 02|14 Was war passiert: In einer Wohnungsei- gentümerversammlung am 20.10.2010 sind mehrere Beschlüsse gefasst worden, die von den Klägern angefochten wurden. Als Grund für die Anfechtung brachten die Klä- ger vor, die Firma X1 sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht wirksam zur Ver- walterin bestellt gewesen. Problematisch war im vorliegenden Fall, dass die X1 nach §123 II Nr.2 UmwG von der ursprünglich als Verwalterin bestellten X2 abgespalten wurde und danach als neue Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft auf- getreten ist. Die X1 und die X2 waren der Auffassung, dass die Verwalterstellung nach §131 Abs.I Nr.1 UmwG mit allen übrigen Rechtspositionen automatisch auf die X1 übergegangen wäre. Dagegen waren die Kläger der Auffassung, dass die Verwalter- stellung nicht mit dem übrigen Vermögen und Rechtspositionen im Wege der Abspal- tung und ohne Mitwirkung der Wohnungs- eigentümer übertragen werden konnte. Das Amtsgericht hat in erster Instanz der Klage stattgegeben. Die Beklagte hat dage- gen Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Berufung als unbegründet abgewiesen. Nach Ansicht des Gerichts gilt §131 Abs.1 Nr.1 UmwG nicht uneingeschränkt für alle Rechtspositionen. So nehmen höchstper- sönliche Rechte sowie Gegenstände oder Rechtspositionen mit Verfügungsbeschrän- kungen nicht an der Übertragung teil. Die Meinung des Gerichts: Das Landge- richt hat entschieden, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung wirksam angefochten wurden und daher zu Recht durch das Amtsgericht für un- wirksam erklärt worden waren. Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass §26 I S1 WEG die Bestellung des Verwalters durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit vorsieht und der Ver- walter sich daher nicht vorbehalten könne, die Verwalterstellung ganz oder teilweise auf einen anderen zu übertragen, ohne den Eigentümern ein Mitspracherecht einzu- räumen. Nachvollziehbar weist das Gericht hier auf die besondere Vertrauensstellung des Verwalters hin, die bei juristischen Per- sonen nicht nur das persönliche Vertrauen, sondern auch die wirtschaftliche Leistungs- fähigkeit umfasst. Zwar könne sich die X1 auf ein ihr bislang entgegengebrachtes per- sönliches Vertrauen berufen, da sie bislang Bestandteil der X2 gewesen und mit Aufga- ben der Verwaltung der Wohnungseigen- tümergemeinschaft betraut gewesen sei. Allerdings stellt das Gericht hier in erster Linie auf die wirtschaftliche Leistungsfähig- keit ab, die für die Eigentümer nicht ohne weiteres uneingeschränkt überprüfbar ist und daher beeinträchtigt sein kann. Daher kommt es hier nicht darauf an, ob die X1 aufgrund ihrer früheren Tätigkeit persön- liches Vertrauen beanspruchen kann, oder wirtschaftliche Nachteile tatsächlich im Einzelfall vorliegen. Die Verwalterstellung konnte nicht ohne Zustimmung der Eigen- tümer übertragen werden. Das Gericht kommt daher zu dem Ergeb- nis, dass die Leitung der Versammlung der Wohnungseigentümer am 20.10.2010 durch Mitarbeiter der X1 zur Anfechtbar- keit der Beschlüsse führte. Zumindest sieht das Gericht das aus §23 Abs.1 WEG abgeleitete Gebot der Nicht- öffentlichkeit dadurch verletzt, dass Mitar- beiter der X1 – mangels Verwalterstellung – als Dritte an der Versammlung teilge- nommen und die Versammlung sogar gelei- tet haben. Der Versammlungsleitung käme eine so zentrale Rolle in der Eigentümerver- sammlung zu, dass ein Einfluss der X1 auf die Meinungsbildung nicht auszuschließen sei. Sinn und Zweck des Gebots der Nicht- öffentlichkeit sei aber gerade, die WEG vor fremdem Einfluss zu schützen. Das Gericht kommt zusammenfassend zu dem Ergeb- nis, dass die Einflussmöglichkeiten des Versammlungsleiters so umfangreich sind, dass hier der Anschein begründet ist, dass der Verstoß gegen das Gebot der Nichtöf- fentlichkeit ursächlich für das Ergebnis der Beschlussfassung war. Das Gericht weist ausdrücklich darauf hin, dass es dem Verwalter selbstverständlich weiterhin gestattet bleibt, sich zur Erfül- lung seiner Pflichten eines Erfüllungsge- Keine Übertragbarkeit der Verwalterstellung ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer und Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit Foto:©kusma/Shutterstock.com

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