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DDIV 02_2014

02|14 DDIVaktuell 25 Beschlussfassung Ein Beschluss über die Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt nachträglicher Prüfung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Amtsgericht Bergisch Gladbach, 08.05.2012, 70 C 120/11) und ist auf Antrag für ungültig zu erklären. Nach dem Urteil des LG Köln vom 31.01.2013 (29 S 135/12) ist ein Ermächti- gungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt wird, den Verwalter- vertrag auszuhandeln und abzuschließen, unzulässig. Wenn nach Teilungserklärung Beschlüsse zu protokollieren und von bestimm- ten Personen zu unterzeichnen sind, können nur Eigentümer oder Beiräte unterschreiben, die in der Versammlung anwesend waren. Lässt der Verwalter andere unterschreiben, die nicht anwesend waren, ist der Beschluss anfechtbar (LG Dortmund, 06.08.2013, 1 S 298/12). Die Kenntnis der wichtigsten Rechtsfragen, etwa zur Nichtigkeit von Beschlüs- sen, ist für Verwalter unerlässlich, wie das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 23.05.2012 (318 S 198/11) zeigt. Die Bestellung eines separaten Verwalters durch eine Untergemeinschaft war nichtig, da die Untergemeinschaft nicht teil- rechtsfähig ist. Dies muss der Verwalter wissen, andernfalls trägt er die Kosten des Prozesses. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Nürtingen (08.10.2012, 19 C 972/12 WEG) trägt der Verwalter die Kosten des Anfechtungsprozesses, wenn er einen nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümer fallenden Beschluss verkündet. Das Landgericht Dresden hat in diesem Zusammenhang aber ent- schieden, dass der Verwalter sich durch den Hinweis auf die Nichtigkeit entlastet und dann keine Kosten trägt. Bauliche Änderungen, insbesondere nicht unerhebliche Veränderungen des optisch-architektonischen Gesamteindruckes der Anlage bedürfen stets der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Das gilt für die Überdachung von Terrassen (LG München, 10.11.2011, 36 S 4112/11), das Anbringen von Park- bügeln auf den Stellplätzen (LG Düsseldorf, 14.03.2013, 19 S 55/12) oder die Verglasung der Balkone (AG Charlottenburg, 26.10.2012, 73 C 220/10). Auch müssen alle Eigentümer die Änderung der Fassadenfarbe billigen (LG München I, 20.09.2012, 36 S 1982/12). Vom BGH ist die Ersetzung von Balkonbrüstungen aus Holz durch Glas und Stahl als erhebliche optische Veränderung bewertet worden, mit der Folge, dass der Mehrheitsbeschluss unwirksam war (14.12.2012, V ZR 224/11). Der BGH führt aus, dass jede erhebliche optische Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob damit ein Nachteil einhergeht, da es sich um Geschmacksfragen handelt. Die Eigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum für die Verteilung der Kosten, die Grenze des Zulässigen liegt in willkürlicher Handhabung. Dass die Änderung von Verteilerschlüsseln für einzelne Eigentümer „nachteilig“ ist, macht den Beschluss nicht anfechtbar (BGH, 01.04.2011, V ZR 162/10). Der einzelne Eigentümer hat nur dann einen Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels, wenn der bestehende Schlüssel grob unbillig ist und eine Mehrbelastung von mindestens 25 Prozent gegenüber dem gewünschten Ver- teilerschlüssel bedeutet (BGH, 17.12.2010, V ZR 131/10). Der die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffende Verteilungs- schlüssel aus der Teilungserklärung kann nicht geändert werden. Ein dahinge- hender Beschluss ist nichtig (BGH, 01.04.2011, V ZR 162/10). BESCHLUSSKOMPETENZ • Vorbereitung einer Eigentümerversammlung • Aufstellung der Tagesordnung • Vorbereitung der Beschlussanträge: · Vorbemerkung · Antragstext · erforderliches Quorum · an der Abstimmung beteiligte Teile der WEG (z.B. nur Tiefgarageneigentümer), und vieles mehr • Individuelle und standardisierte Texte für die Einladung • Erzeugen der Einladungen und Versamm- lungsprotokolle sowie aller Anschreiben als PDF-Datei, automatische Archivierung in Ihrem Datenbestand • Übertragung der Versammlungs-Daten auf beliebig viele Laptops, um in der Versammlung alles dabei zu haben • Drucken Sie am Ende der Versammlung ein perfektes Protokoll und lassen es nur noch von den Anwesenden unterschreiben • Zusätzlich viele Assistenz-Systeme, die Ihnen die tägliche Arbeit leichter (und vor allem schneller) machen. (z.B. Excel- Schnittstelle für Datenimport) • Sehr einfache Installation in der EDV. In- tuitive Nutzerführung. Nach ca. 30 Min. Installation können Sie mit evEasy arbeiten, und nach einer Stunde haben Sie die erste WEG angelegt und die erste Eigentümerversammlung vorbereitet. Interressiert? Wir zeigen Ihnen evEasy in einer individu- ell für Sie reservierten Online-Präsentation. Alles was Sie dazu benötigen sind ein PC mit Internetzugang, ein Telefon und ca. 1 Stunde Zeit. Um einen für Sie passenden Termin zu vereinbaren, rufen Sie uns einfach unter der unten genannten Rufnummer an oder senden Sie uns eine Mail. evEasy IMMO IT GbR Pascal & Bernhard Bohne St.-Martin-Straße 7 86911 Diessen am Ammersee E-Mail: info@evEasy.de Telefon: 0173/9585605 Die Durchführung einer pro- fessionellen Versammlung wird immer schwieriger – nicht zuletzt durch die Novellierung des WEG und der ZPO im Jahr 2007 sind die Haftungsrisiken für den WEG-Verwalter enorm gestiegen – und nach der Versammlung soll immer alles ganz schnell gehen. Wieviel Arbeit und Wissen dahintersteckt, wird von den Eigentümern nur selten wahrgenommen. 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