Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV 02_2014

02|14 DDIVaktuell 23 lung bekommt konstitu- tive Wirkung. Auch ein fehlerhaft vom Versamm- lungsleiter festgestellter Beschluss bedarf der An- fechtung, um dessen Un- gültigkeit herbeizuführen. In Frage zu stellen ist hier- bei insbesondere, wie weit die Pflichten des Verwalters gehen, wenn das erforderli- che Mehrheitsverhältnis für den einzelnen Beschluss unklar ist. Dies z. B. vor dem Hintergrund, dass der Ver- walter bei der Abstimmung über eine Sa- nierungsmaßnahme vor der Entscheidung stehen kann, ob für das Zustandekommen eines Beschlusses eine Mehrheit nach §21 WEG bzw. §22 WEG erforderlich ist. Soweit dies möglich ist, sollten Verwal- ter daher bei einer geplanten baulichen Maßnahme eine Abgrenzung zwischen Maßnahmen der ordnungsgemäßen In- standsetzung und Instandhaltung, der modernisierenden Instandsetzung, der Modernisierung und einer baulichen Ver- änderung vornehmen. Liegt eine bauliche Veränderung vor, muss die Zustimmungspflicht gem. § 22 Abs.1 WEG geklärt werden. Damit einher gehen Informationen über Kostenvoran- schläge und den Kostenverteilerschlüssel. Die Beschlussfassung erfolgt dann über Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme unter Bezugnahme auf die zu Grunde liegenden Kostenvoranschlä- ge sowie über die Kostentragungspflicht. Sind in diesem Schritt bereits alle Eigen- tümer namentlich erfasst, befreit dies im Sinne des § 16 Abs. 6 WEG von einem weiteren Beschluss zur Kostentragungs- pflicht. Abschließend sollte der Verwal- ter darauf hinweisen – und dies auch in die Niederschrift aufnehmen – dass ein Mehrheitsbeschluss innerhalb Monatsfrist angefochten werden muss, sofern gege- benenfalls nach §22 Abs.1 WEG die Zu- stimmung aller Eigentümer erforderlich gewesen wäre. Bei den übrigen baulichen Maßnahmen empfiehlt sich die gleiche Vorgehensweise. Sie bewahrt Verwalter vor der misslichen Lage, bei Feststellung und Bekanntgabe von Ergebnissen zu möglicherweise feh- lerhaft zustande gekommenen Beschlüs- sen selbst entscheiden zu müssen, ob der Beschluss angenommen wurde oder nicht. Im Falle eines Falles kommt es letztendlich zur Rechtmäßigkeitskontrolle durch das Gericht und gerade nicht durch den Ver- walter. Sofern ein Beschluss mangels erforder- licher Mehrheit nicht zustande kommt (sog. Negativbeschluss), kann der initi- ierende Wohnungseigentümer ebenfalls anfechten und rügen, dass sein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt Verwalter sollten bereits im Vorfeld einer Wohnungseigentümerversammlung Vor- kehrungen für eindeutige und anfechtungssichere Beschlussfassungen mit größter Sorgfalt treffen und dabei die Einhaltung aller Formalien strikt beachten. Sinnvoll ist es zudem, im Verwaltervertrag eine Prozessvollmacht für Aktiv- und Passivprozesse festzuschreiben, die im Sinne einer effektiven Vertretung der Wohnungseigentümer dazu befugt, einen Rechtsanwalt mit der Prozessführung zu betrauen. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Verwaltern, die schuldhaft zu einer Beschlussanfechtung beitragen, können die Prozess- kosten auferlegt werden. wurde. Die Darlegungs- und Beweislast ist hier jedoch erdrückend, so dass aus Sicht des Verwalters in der Wohnungs- eigentümerversammlung lediglich in Einzelfällen Hinweise zu einem anderen „Abstimmungsverhalten“ erforderlich sind. Strittige Abrechnungen Beschlussanfechtungsverfahren werden auch häufig zur Aufstellung des Wirt- schaftsplanes sowie zur Aufstellung und Vorlage der Jahresabrechnung geführt. Streitgegenstand des Beschlussanfech- tungsverfahrens ist die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrech- nung, nicht die Jahresabrechnung selbst. Einem Verwalter, der wissentlich eine ge- setzes-, vereinbarungs- oder beschlusswid- rige Jahresabrechnung vorlegt und damit schuldhaft zu einer Beschlussanfechtung beiträgt, können die Prozesskosten gem. §49 Abs.2 WEG auferlegt werden. Ausschlaggebend für die Beurteilung der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung. Das bedeutet, dass Unterlagen, die vom Verwalter nach diesem Zeitpunkt nach- gereicht werden, auch dann unbeachtlich bleiben und den Beschluss nicht mehr retten können, wenn sie die Abrechnung noch nachvollziehbar machen. Trotz lau- fender Beschlussanfechtungsverfahren bleiben angegriffene Beschlüsse bis zu einer eventuellen rechtskräftigen Ungül- tigerklärung durch das Gericht wirksam und Verwalter für ihre Umsetzung ver- antwortlich. Ergangene Urteile sind in die Beschluss-Sammlung mit umfassendem Tenor aufzunehmen. Dies gilt im Einzelfall auch für Vergleiche, die die ursprüngliche Beschlusslage verändern.

Seitenübersicht