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DDIV 02_2014

IM BLICKPUNKT 16  DDIVaktuell 02 | 14 der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums belastet werden. Bauträger verwenden in ihren allgemeinen Geschäftsbedingun- gen häufig Klauseln, nach denen der Erstverwalter unter Befrei- ung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären soll/kann. Mit Beschluss vom 12.09.2013, Az.: VII ZR 308/12 hat der BGH eine solche Klausel für unwirksam erklärt und hierdurch gleichermaßen zum Schutze der Eigentümer einer Interessenkollision auf Seiten des Verwalters entgegen gewirkt. Darüber hinaus steht den Eigentümern bei Vorliegen offensicht- licher Interessenkonflikte und fehlerhafter Ausübung der Verwal- tertätigkeit die Befugnis zu, über eine mögliche Abberufung des vom Bauträger bestellten Verwalters zu beschließen und den Ver- waltervertrag zu kündigen. Voraussetzung hierfür ist in der Regel jedoch das Vorliegen eines wichtigen Grundes, was insoweit an- hand des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen wäre. Die Wahl des Verwaltungsbeirates: Die Wahl eines Verwaltungsbeirates ist nicht zwingend, vgl. § 29 WEG. Sieht die Gemeinschaftsordnung die Wahl des Beirates vor, oder beschließt die Mehrheit der Eigentümer, dass ein Beirat bestellt werden soll, so sollten folgende Punkte im Rahmen der Beschlussfassung berücksichtigt werden: ŽŽ Dauer der Bestellung ŽŽ Zahl der Mitglieder (vgl. § 29 WEG) ŽŽ Vorsitzender des Beirates ŽŽ Haftung des Beirates ŽŽ Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Beirat ŽŽ Auslagenvergütung des Beirates ŽŽ Aufgaben des Beirates, die nicht ausschließlich der Eigentü- merversammlung vorbehalten sind (vgl. § 29 WEG – Kernauf- gaben, weitere können per Beschluss übertragen werden) Die erste Eigentümerversammlung stellt hohe Anforderungen an den Verwalter, der insoweit alle relevanten Punkte von der Gemeinschaft beschließen lassen sollte, um diese auch in tat- sächlicher Hinsicht in Gang zu setzen. Aufgrund ihrer hohen prak- tischen Bedeutung soll zu einzelnen Punkten in einer weiteren Ausgabe näher ausgeführt werden. Lesen Sie also weiter in der nächsten Ausgabe. Nach § 29 WEG ist die Wahl eines Beirats nicht zwingend. Die Bestellung des ersten Verwalters erfolgt für höchstens drei Jahre. Mögliche Tagesordnungspunkte bei der erstmaligen Versammlung der Eigentümer können sein: ŽŽ Bestellung eines Verwalters ŽŽ Bestellung eines Verwaltungsbeirates ŽŽ Beschluss über die Hausordnung ŽŽ Beschluss über den Abschluss zwingender Versicherungen ŽŽ Geltendmachung der Rechte gegenüber dem Bauträger (erst- malige Herstellung, Gewährleistungsrechte, Abnahme, etc.) ŽŽ Wirtschaftsplan und Hausgeld ŽŽ Beschluss über Hausmeisterverträge, Winterdienst, etc. ŽŽ weitere Organisationsbeschlüsse Die Bestellung des Verwalters: Gem. § 26 I WEG darf der erste Verwalter höchstens für die Dauer von drei Jahren bestellt werden. Da Bauträger bei der Begründung von Wohnungseigentum den ersten Verwalter in der Regel auf die Höchstdauer von fünf Jahren bestellen, die Frist für die Verjährung von Mängelansprüchen bei neu errichteten Wohnungen nach § 634 a I Nr. 2 BGB ebenfalls fünf Jahre beträgt, birgt der Gleichlauf von Bestelldauer und Verjährungsfrist die Gefahr von Interessen- kollisionen in sich (vgl. WEG- Kommentar Bärmann, 12. Auflage, Merle in § 26, Rn. 53). Um diese Interessenkonflikte zu vermeiden, ist mit der Novellierung des WEG die erste Bestellzeit auf drei Jahre begrenzt worden (vgl. Merle in WEG-Kommentar Bärmann a. a. O). § 26 I WEG gilt insofern sowohl für die Fälle, in denen der Bau- träger als teilender Eigentümer in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung die erste Bestellung des Ver- walters vornimmt oder sich selbst bzw. Tochterunternehmen zum Verwalter bestellt, ebenso wie für die Fälle, in denen die erstma- lige Bestellung im Rahmen einer Beschlussfassung auf der ersten Eigentümerversammlung erfolgt. Die Befugnis des Bauträgers zur Bestellung eines Verwalters endet mit Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Der vom Bauträger bestellte Verwalter hat dieselben Aufgaben/ Funktionen wie ein von der Gemeinschaft bestellter Verwalter. Insbesondere kann der Verwalter seitens des Bauträgers nicht mit

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