Please activate JavaScript!
Please install Adobe Flash Player, click here for download

DDIV_02_2013

RECHT & STEUER 48 DDIVaktuell 02|13 wohnungen in Eigentumswohnungen (in Großstädten bis zu zehn Jahre) war von Münchner Bauträgern folgendes Modell entwickelt worden: eine Gesellschaft bür- gerlichen Rechts erwirbt ein Mietshaus und wandelt die Wohnungen in Eigentumswoh- nungen um. Sodann machen die einzelnen Gesellschafter, denen schon bei Erwerb durch die Gesellschaft einzelne Wohnungen zugesprochen wurden, jeweils Eigenbedarf für diese Wohnungen geltend. Obwohl dieses Modell eine Umgehung des Kündi- gungsschutzes bei solchen Umwandlungen darstellt, hatte die Rechtsprechung, selbst der BGH, keine gesetzliche Handhabe, die- ses Vorgehen zu unterbinden. Daher wurde nunmehr der Gesetzgeber tätig. Die Sperr- frist gilt nunmehr auch für die Gesellschafter, eine Ausnahme wird lediglich für Familienge- sellschaften gemacht, bei der Eheleute oder eine Hausgemeinschaft das Objekt zur ge- meinsamen Eigennutzung erwerben wollen. Einschränkung des Mietnomadentums Insbesondere zu Gunsten von Vermietern, die wegen zahlungsunfähiger und mögli- cherweise betrügerischer Mieter erhebli- che finanzielle Einbußen haben, wurde die Zivilprozessordnung geändert und einige neue Instrumente in Räumungsverfahren und Räumungsvollstreckung eingeführt. In §283a ZPO wurde eine Sicherungsan- ordnung für zukünftige Nutzungsentschä- digungen ermöglicht. Voraussetzungen hierfür sind, dass zum einen die Forde- rungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat, und zum anderen besondere Nachteile für den klagenden Vermieter drohen, hierfür reicht allerdings das allgemeine Insolvenz- risiko des beklagten Mieters nicht aus, der Die Länder können durch Rechtsver­ ordnung Gebiete bestimmen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird Vermieter muss darüber hinausgehende Interessen dartun. Daran anknüpfend wurden in §940a ZPO verschärfte Regelungen zur Räumung von Wohnraum aufgenommen. Kann der Mieter eine nach § 283 a ZPO (neu) an- geordnete Sicherheit nicht leisten, so ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, im einstweiligen Rechtsschutz eine Räu- mungsverfügung zu beantragen. Darüber hinaus wird in §940a ZPO die Räumung von Wohnraum dahingehend er- leichtert, dass gegen – teilweise vorgescho- bene – Untermieter und andere erwachsene Mitbesitzer der Wohnung im Rahmen eines einstweiligen Rechtsschutzes kurzfristig ein Titel zu erlangen ist, jedenfalls soweit der Vermieter nachweisen kann, dass er bis zum Ende der mündlichen Verhandlung keine Kenntnis von der Untervermietung hatte. Weiter wird in § 885 ZPO die eigentli- che Räumung erleichtert und für den Vermieter kostengünstiger gestaltet, was zwar schon bisher unter der Bezeichnung Berliner Räumung gängige Praxis, jedoch nicht gesetzlich sanktioniert war: der Vermieter kann den Räumungsauftrag an den Gerichtsvollzieher so beschränken, dass ihm der Gerichtsvollzieher lediglich durch Auswechseln des Schlosses den Besitz an den Räumlichkeiten verschafft. Der Vermieter macht dann an den dort verbliebenen Gegenständen sein Ver- mieterpfandrecht geltend. Der Gerichts- vollzieher wird den Bestand der Sachen dokumentieren, der Vermieter wird diese einlagern und die Wohnung wieder neu vermieten. Während der Einlagerung, sowie im Hinblick auf die Vernichtung von Sachen an deren Aufbewahrung of- fensichtlich kein Interesse besteht, haftet der Vermieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit Dies führt zu einer erheblichen Einspa- rung von Räumungskosten sowie von La- gerkosten nach Abschluss der Räumung. Auch diesbezüglich sollten laufende Ge- richtsverfahren sowie Vollstreckungen daraufhin überprüft werden, wie diese Neuerungen fruchtbar gemacht werden können. Die Reform legalisiert die sogenann- te Berliner Räumung. Foto:©Romy1971/Pixelio.de

Pages