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DDIV_02_2013

02|13 DDIVaktuell 47 lich darauf, dass die Mietparteien jeder- zeit beidseitige Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaß- nahmen treffen können. Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten Zur Energieeinsparung greifen Vermie- ter und auch größere Wohnungseigen- tümergemeinschaften auf gewerbliche Wärmelieferungen (Contracting) zurück. Diese Kosten konnten bisher vor allem in Altmietverträgen von vor 1989 nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Nun wird in §556 des neuen Gesetzes geregelt, unter welchen Voraussetzungen diese Contrac- ting-Kosten als Betriebskosten umlegbar sind. Dies setzt zum einen voraus, dass Effizienzgewinne erzielt werden, entwe- der durch Errichtung einer neuen Anlage oder Bereitstellung innerhalb eines Wär- menetzes, oder aber bei Beibehaltung der bisherigen Anlage mit einem Jahres- nutzungsgrad von mindestens 80 Prozent und einer verbesserten Betriebsführung. Darüber hinaus muss die Umstellung für den Mieter zunächst kostenneutral blei- ben, näheres hierzu regelt eine noch zu erlassende Verordnung. Darüber hinaus gilt eine dreimonatige Ankündigungspflicht des Vermieters. Mieterhöhung und Kappungsgrenze In §558 BGB wird ein weiteres Wohnwert- merkmal eingefügt, nämlich die „energeti- sche Ausstattung und Beschaffenheit“. Vo- raussichtlich werden sich auch die meisten Mietspiegel dieser Forderung anpassen und energetische Kriterien in der einen oder anderen Form abbilden. Noch in der Beratung im Dezember 2012 wurde ganz kurzfristig ein weiteres politi- sches Thema aufgegriffen: die so genannte Kappungsgrenze, also der Prozentsatz, um den die Miete nach §558 BGB (außerhalb einer Modernisierung) maximal erhöht werden darf, betrug bisher 20 Prozent. Die Länder werden nunmehr ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird. Es ist davon aus- zugehen, dass jedenfalls in allen größeren Städten, in denen eine Mietpreisexplosion droht, die Kappungsgrenze gesenkt werden wird. Auch hier empfiehlt es sich daher, die Möglichkeit zur Mieterhöhungen noch vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform bezie- hungsweise entsprechender landesrechtli- cher Verordnungen zu überprüfen. Kündigung wegen nicht erbrachter Mietkaution Bislang war in der Rechtsprechung umstrit- ten, ob die Nichtzahlung der Kaution gerade bei Wohnraum einen Grund für die außeror- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses darstellt, oder ob der Vermieter eine ent- sprechende Mahnung und Kündigungsdro- hung mitteilen musste. Dies wird nun gesetz- lich geregelt, die Nichtzahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten (oder mehr) reicht für eine fristlose Kündigung ohne vor- herige Abmahnung. Zu Gunsten des Mieters gilt allerdings die gleiche Regelung wie bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Der Mieter ist auch noch während des Räu- mungsverfahrens bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage berechtigt, die ausstehenden Beträge nachzuzahlen. In diesem Falle wird die Kündigung unwirksam. Verbot des sogenannten Münchner Modells Zur Umgehung des sehr langen Kündi- gungsschutzes bei Umwandlung von Miet- Das sogenannte Münchner Modell, mit dem der Aufteilungskündigungs- schutz umgangen wurde, ist im neuen Mietrecht verboten.

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