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DDIV_02_2013

RECHT & STEUER 46 DDIVaktuell 02|13 Die Regelungen der Mietrechtsnovelle Der Bundesrat am 1. Februar 2013 den Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) verabschiedet. Die Fachwelt diskutiert über erste Entwürfe bereits seit Frühjahr 2011. In allerletzter Minute wurde der Gesetzentwurf noch um eine weitere Regelung zu den Kappungsgrenzen ergänzt. Unsere Autorin beleuchtet die Änderungen näher. von Dr. Susanne Schießer, SIBETH & Partner Der Bundesrat hat bereits Anfang Februar über den Gesetzentwurf beschlos- sen, voraussichtlich tritt das Gesetz am 1. April in Kraft. Die Neuregelungen gelten ab Inkrafttreten sofort für alle Mietverhältnis- se, nicht betroffen sind lediglich zu diesem Zeitpunkt bereits getätigte Modernisie- rungsankündigungen. Die darauf folgenden Modernisierungen und Mieterhöhungen werden noch nach altem Recht behandelt. Es empfiehlt sich daher für einen moder- nisierungswilligen Vermieter, zu prüfen, ob noch das Inkrafttreten der Mietrechtsre- form abgewartet werden kann, um gege- benenfalls Erleichterungen, auch Zeitein- sparungen in Anspruch zu nehmen. Modernisierungsmaßnahmen Die Maßnahmen der energetischen Mo- dernisierung werden erstmals definiert. Diese Definition wird auch in andere Ge- setze, so dass WEG, aufgenommen. Die Voraussetzungen und Fakten, die bezüg- lich der Modernisierung mitgeteilt werden müssen, werden vereinfacht, insbesondere wird die Bezugnahme auf Pauschalwerte er- laubt; so verweist die Gesetzesbegründung ausdrücklich auf die Pauschalwerte in der „Regelung zur Datenaufnahme und Daten- verwendung im Wohngebäudebestand“, veröffentlicht vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009. Der Vermieter muss dies bereits in seiner Modernisierungsankündigung dar- stellen, da die Einordnung als energetische Modernisierungsmaßnahme weitreichende Auswirkungen hat. Nach der neuen Rege- lung muss der Vermieter außerdem die vo- raussichtlichen Betriebskosten nach Durch- führung der Modernisierung angeben. Insbesondere wurde zur Erleichterung der energetische Modernisierung einge- fügt, dass der Mieter die Miete während einer zusammenhängende Dauer von drei Monaten nicht mindern darf. Dies gilt allerdings nur, wenn der Gebrauch der Wohnung noch möglich ist. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist, bleibt der Mieter von der Zahlung der Miete befreit. Werden gleichzeitig andere Sanierungsmaß- nahmen durchgeführt, gilt bezüglich dieser Maßnahmen nach wie vor das Minderungs- recht des Mieters. Welche Anteile der Min- derung auf welche Maßnahmen entfallen, ist gegebenenfalls von den Gerichten zu schät- zen. Außerdem sind sonstige Ansprüche des Mieters wie Aufwendungsersatz- oder Scha- densersatzansprüche (Einlagerungskosten/ Hotelkosten) nicht ausgeschlossen. Anpassung der Härtegründe Bislang konnte der Mieter die Zustimmung zu einer Modernisierung aus persönlichen oder finanziellen Härtegründen verweigern. Eine finanzielle Härte soll nun nicht mehr die Durchführung der Baumaßnahmen hin- dern, sondern lediglich dazu führen, dass die Mieterhöhung nicht auf die Mieter umge- legt werden kann. Um dem Vermieter inso- fern ausreichende Kalkulationsgrundlagen zu geben, ist der Mieter auch hier gehalten, diese finanziellen Härtegründe innerhalb der bislang üblichen Fristen (bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung) mitzuteilen. Weiter ist in die Abwägung bei den Härte- gründe auch die voraussichtliche Höhe der künftigen Betriebskosten einzubeziehen. Das Gesetz stellt außerdem in § 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB klar, welche Folgen eine unterlassene oder mangelhafte Mo- dernisierungsankündigung für die geplan- te Mieterhöhung hat: die Mieterhöhung greift erst sechs Monate später. Schließlich verweist das Gesetz in §555f BGB, der neu eingefügt wurde, ausdrück- Voraussichtlich werden die meisten Mietspiegel energetische Kriterien in der einen oder anderen Form abbilden Foto:Wüstenrot

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