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DDIV_02_2013

RECHT & STEUERN 42 DDIVaktuell 02|13 Darlehensaufnahme im WEG-Verband und Beschlussausführungsgebot Was war passiert? Eine Wohnungsei- gentümergemeinschaft hatte die Ge- samtsanierung des Hauses mit einem Volumen von 555.000 Euro und die Finanzierung über staatliche Zuschüs- se und zinsbegünstigte KfW-Darlehen beschlossen. Die Kosten sollten in den Wirtschaftsplan einbezogen und von den Wohnungseigentümern getragen werden. Der Beschluss wurde nicht angefochten und wurde bestandskräftig. In der folgen- den Wohnungseigentümerversammlung wurde der Antrag eines Eigentümers, der seinen Anteil an den Sanierungs- kosten aus eigenen Mitteln aufbringen wollte, von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freigestellt zu werden, ab- gelehnt. Mit seiner Klage beantragte er die Feststellung der Nichtigkeit des ers- ten Beschlusses, die er mit der fehlenden Kompetenz der Wohnungseigentümerge- meinschaft für die Entscheidung über die Kreditaufnahme und die gesamtschuld- nerische Haftung der Eigentümer neben der Gemeinschaft begründete und focht den zweiten Beschluss an. Die Meinung des Gerichts: Der BGH wies die Klage ab. Es bestätigte die Recht- sprechung der zufolge den Wohnungsei- gentümern die Kompetenz zusteht, über die Deckung des Finanzbedarfs der Woh- nungseigentümergemeinschaft auch durch eine Kreditaufnahme zu entscheiden. Ob die Kreditaufnahme einer ordnungsgemä- ßen Verwaltung entsprach, wurde nicht geklärt, da der Beschluss nicht angefoch- ten worden war und damit nur auf die Nichtigkeit, nicht aber auf die Rechtmä- ßigkeit hin untersucht werden konnte. Zwar hat das Gericht klargestellt, dass der Gemeinschaft nicht die Kompetenz zu- steht, die gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer neben der Wohnungsei- gentümergemeinschaft zu beschließen, da spätestens seit Anerkennung der Rechtsfä- higkeit des WEG-Verbands dieser zunächst selbst haftet. Die Übernahme einer darü- ber hinausgehenden Haftung des einzel- nen Eigentümers steht diesem selbst zu, kann nur einvernehmlich vereinbart wer- den und erfordert eine klar formulierte Verpflichtung. Der Beschluss hatte nach Ansicht des BGH aber keinen dahingehen- den Inhalt, da es an einer ausdrücklichen Formulierung über eine Abweichung von der teilschuldnerischen Haftung der Ver- bandsmitglieder fehlte. Auch die Anfechtung des zweiten Be- schlusses hatte keinen Erfolg. Mit der Ab- lehnung des Antrags den Eigentümer von der Haftung aus der Finanzierung zu be- freien, hatte die Gemeinschaft dem ersten Beschluss entsprochen, der eine Befreiung selbst und auch durch spätere Beschlüsse nicht vorgesehen hatte. Dem bestands- kräftigen ersten Beschluss zu folgen ent- sprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Dokumentation: BGH, Urt.v. 28.09.2012 – V ZR 251/11, Entscheidungsabdruck in NJW Heft 51 vom 13.12.2012. Wiederum wurde bestätigt, dass die Ausführung bestandskräftiger Beschlüsse rechtens ist und ein möglicherweise nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Inhalt nicht mehr überprüft werden kann, wenn sich die Umstände nicht erheblich geändert haben. Auch steht fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Kompe- tenz hat, einzelne Eigentümer nicht über ihre anteilige Haftung hinaus gesamtschuldne- risch zu verpflichten. Leider ist weiterhin nicht geklärt, unter welchen Voraussetzungen die Kreditaufnahme durch die WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und ob auch Eigentümer verpflichtet werden können, die den von ihnen zu tragenden Anteil anderweitig aufbringen könnten. RATSCHLAG FÜR DEN VERWALTER: Foto:©MarcOsborne,Rewindo/Shutterstock.com

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