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DDIV_02_2013

RECHT & STEUERN 40 DDIVaktuell 02|13 Verbandszwang im Sanierungsstau und Folgen verzögerter Beschlussfassung/-umsetzung – Institut der „Selbstmahnung“ Was war passiert? Nach starkem Regen war in die von den Klägern selbst be- wohnte Wohnung Wasser eingedrungen. Der von ihnen beauftragte Gutachter stellte den Befall des Dachstuhls mit Haus- schwamm fest, worüber die Wohnungsei- gentümergemeinschaft etwa fünf Monate später informiert wurde. Diese beschloss weitere fünf Monate später ein gerichtli- ches Sachverständigengutachten einzuho- len, dass circa ein Jahr später den Befall mit Hausschwamm bestätigte und Sanie- rungskosten von 31.000 Euro ermittelte. Fünf Monate später beschloss die Ge- meinschaft die weitere Beobachtung durch einen der gerichtlichen Sachverständigen, nach dessen Weigerung, weitere fünf Mo- nate später, die Teilsanierung durch einen drei Monate danach beauftragten Hand- werker, der nach einem weiteren Monat erklärte, dass diese undurchführbar sei. Weitere zwei Monate später, fünf Monate nach dem Beschluss über die Teilsanierung und einen Monat nachdem die Stadtver- waltung die Sanierung aus Sicherheits- gründen angeordnet hatte, wurde schließ- lich die Vollsanierung beschlossen und meinschaft wurde verneint: Er scheiterte bis zum Ablauf von sechs Wochen nach der Erteilung des gerichtlichen Gutach- tens an der erforderlichen Pflichtverlet- zung. Der BGH billigte der mit einem erheblichen Schaden konfrontierten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die Überprüfung des den Schaden feststellenden Gutachtens durch gericht- liche Sachverständige, sondern auch eine sechswöchige Bedenkfrist für das weitere Vorgehen zu. Für die Zeit, in der zuerst die weitere Be- obachtung des Schwammbefalls und dann die Teilsanierung beschlossen wurden, waren die Kläger allerdings gehindert, sich auf eine – laut BGH vorliegende – Pflicht- verletzung der WEG zu berufen: Da die Beschlüsse nicht angefochten wurden, waren sie bestandskräftig geworden und mussten befolgt werden. Dagegen sah der BGH eine Pflichtver- letzung der WEG darin, dass diese ih- ren Anspruch gegen den Verwalter, den Beschlusses über die Vollsanierung des Dachstuhls unverzüglich umzusetzen, nicht durchgesetzt hatte. Dazu war sie den Klägern gegenüber aufgrund der zwischen dem Verband und den einzel- nen Eigentümern bestehenden Treue- pflichten verpflichtet, weil der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Ge- meinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum der Kläger unbe- nutzbar macht. Weiter bejahte der BGH wegen der Be- sonderheiten der Umstände ausnahms- weise auch ohne eine Mahnung der Kläger den Verzug der Wohnungseigen- tümergemeinschaft mit der Sanierung. Verzug lag vor, seit Ablauf der Anfech- tungsfrist für den Beschluss über die Vollsanierung. Der Beschluss hatte damit Bestandskraft. Er musste und konnte umgesetzt werden. Die WEG wusste seit dem gerichtlichen Gutachten, dass die Sanierung notwendig war, seit der Ab- lehnung der Teilsanierung, dass es keine Alternativen zur Vollsanierung gab und seit der Anordnung der Stadt, dass sofort saniert werden muss. Mit dem Handwer- Foto:©JunialEnterprises/Shutterstock.com;Wikipedia/RalfRoletschek von den Eigentümern, die zwischenzeitlich ausgezo- gen waren und nun wieder in der Wohnung wohnten, gefordert, dazu endlich die Wohnung zugänglich zu ma- chen. Die Kläger verlangten von der Wohnungseigentü- mergemeinschaft Schadens- ersatz für Umzugskosten und die Miete der anderen Wohnung, in die sie vorü- bergehend gezogen waren und beantragten die Fest- stellung des Verzugs mit der Sanierung. Die Meinung des Gerichts: Der Schadensersatzan- spruch der Kläger gegen die Wohnungseigentümerge-

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