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DDIV_02_2013

02|13 DDIVaktuell 19 5 Obacht bei Untergemeinschaften Bei Mehrhausanlagen, die in der Gemeinschaftsordnung eine haus- weise Abstimmung bei Instandsetzungsmaßnahmen und eine haus- weise getrennte Kostentragung vereinbart haben, sind bei einer au- ßerordentlichen Eigentümerversammlung, die nur der Beschlussfassung einer Maßnahme an einem Haus dient, auch alle anderen Eigentümer mit einzuladen. Diese haben ein Anwesenheits-, Teilnahme- und Rederecht. 3 Tagesordnungspunkte in der Ladungsfrist Wer kann einen Tagesord- nungspunkt beantragen? Je- der Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungs- punktes in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwal- tung entspricht. Der Anspruch entfällt, wenn die Ladungsfrist des §24 Absatz 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann. (LG München I, 16.5.2011, 1S5166/11). 10 Die richtige Mehrheit wählen Welcher Beschluss braucht welche Mehrheit? Diese Frage muss im Vorfeld der Versammlung vom Verwalter geklärt werden. Gerade bei der doppelt qualifizierten Mehrheit sind vor der Versammlung die Anzahl der Köpfe, notfalls durch Grundbucheinsicht, zu klären. Dies ist Voraussetzung für die Verkündung eines korrekten Abstimmergebnisses. 7 Beschlussfähigkeit bei jeder Abstimmung Achten Sie auf die Beschlussfähig- keit der Versammlung bei jeder Abstimmung. Der Verwalter braucht nicht nur eine Einlasskontrolle zu Beginn der Versammlung, sondern muss auch während des Versammlungsverlaufs dokumentieren, wie sich die Anwesenheit entwickelt hat. 4 Versammlung nur für Wohnungseigentümer Die Versammlung ist nicht öffentlich. An ihr dürfen nur Wohnungseigentümer teilnehmen. Auch mitgebrachte Eheleute, Verwandte oder Lebensgefährten, die nicht im Grundbuch stehen, stellen Öffentlichkeit dar. Die Anwesenheit auf der Versammlung von Dritten sollte durch einen Geschäftsordnungsbeschluss von den anderen Eigentümern genehmigt werden. 6 Vollmachten überprüfen Haben die Wohnungseigen- tümer für Vollmachten die Schriftform vereinbart, genügt der Nachweis einer Vollmacht im PDF-For- mat nicht (LG München I, 15.4.2010, 1T5151/10). Der Verwalter muss auch vor der Versammlung die Vollmachten auf ihre Richtigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls nicht korrekte Voll- machten zurückweisen. 8 Beschlüsse präzise fassen und nicht delegieren Formulieren Sie die Beschlüsse schon vor der Versammlung. Be- schlüsse, die erst in der Versamm- lung erstellt werden, bergen das Risiko, dass ungenau formuliert wird oder Teile vergessen werden. Häufig wird in Beschlüssen auf Anlagen oder Kostenvoranschläge Bezug genommen. Dann allerdings sollte sich der Verwalter vorher ver- gewissern, ob diese präzise formu- liert sind oder Alternativpositionen enthalten. Wenn dies so ist, müssen Sie es in der Beschlussformulierung berücksichtigen. Heikel ist auch das Delegieren von Entscheidungen. Beachten Sie, dass die Hauptsache in der Versammlung entschieden werden muss. Das Übertragen von Entscheidungen auf den Verwal- tungsbeirat oder Baugremien hält einer rechtlichen Überprüfung sel- ten stand. 9 Ohne Verkündung kein Beschluss Damit ein Beschluss zustande kommt, bedarf es nicht nur der Abstimmung der Eigentümer, sondern zusätzlich auch noch der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses. Dies ergibt sich zwingend aus §24 Absatz 7 Satz 2 Nummer 1 WEG. Die Verkündung des Beschlussergebnisses hat für die Entstehung des Beschlusses eine so- genannte konstitutive (rechtsbegründende) Wirkung (BGH vom 23.8.2001, VZB10/01, NJW 2001, 3339), das heißt: ohne Verkündung kein Beschluss. Der Inhalt eines Beschlusses wird durch die Verkündung bestimmt. Zuständig für die Beschlussverkündung ist der Ver- sammlungsleiter. Zählen Sie die Stimmen aus und dokumentieren Sie dies. Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen Nein-Stimmen Enthaltungen Gesamt Der Beschlussantrag ist damit angenommen/nicht angenommen. Der DDIV und seine Landesverbände veran- stalten zum Thema Eigentümerversammlung diverse Seminare. Die aktuellen Termine finden sie im Internet auf den Verbandsseiten und im DDIVnewsletter. www.immobilienverwalter.de

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