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DDIV 01_2015

22 DDIVaktuell 01|15 TITELTHEMA Der Beschluss über Einzelwirtschaftsplan und Abrechnungsspitze setzt nur die For- derungen der Eigentümergemeinschaft gegen den bei Fälligkeit grundbuchmä- ßigen Eigentümer fest. Die Verrechnung mitdaraufgeleistetenZahlungenistreine Mathematik außerhalb des Beschlusses. Diesen Forderungen werden auf dem Hausgeldkonto die geleisteten Zahlungen gegenübergestellt und es ergibt sich eine jederzeit – auch vom Gericht – nachprüf- bare und korrigierbare Situation jedes Eigentümers. So hat der BGH in seinem hier zitierten Urteil vom 01.06.12 den Zahlungsanspruch der beitreibenden Eigentümergemeinschaft insoweit zurückgewie- sen, als in den „beschlossenen“ Abrechnungssaldo die Rückstände aus den Hausgeldvorauszahlungen eingeflossen waren. Für diesen aus dem Wirtschaftsplan resultierenden Zahlungsanspruch war die Verjährung bereits eingetreten, für den Einbezug der Rückstände in einen später „beschlossenen“ Abrechnungssaldo fehlt der Eigentü- mergemeinschaft die Beschlusskompetenz. Der Bestimmung des Abrechnungssaldos steht auch entgegen, dass der Adressat der Jahresabrechnung nicht feststeht: Nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs erfolgt mit der Einzelabrech- nung keine Abrechnung gegenüber einem bestimmten Eigentümer als Person, sondern die Ermittlung der anteiligen Belastung für das jeweilige Sonder- oder Teileigentum. In der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.09.99 (BGH V ZB 17/99, ZMR 1999, 834) ging es um die Frage, welche Bedeutung die namentliche Ad- ressierung der Einzelabrechnung hat. Die Antwort des Bundesge- richtshofs: „Die Abrechnung ist für die Wohnung bestimmt“ – die Angabe des Eigentümernamens hat also keine Relevanz. Die Ab- rechnung betrifft nach der Fälligkeitstheorie den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung grundbuchmäßigen Eigentümer. Da dem Verwal- ter Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen oft unbekannt sind und jederzeit zwischen Erstellung und Verabschiedung der Jah- resabrechnung eintreten können, kann durch Beschluss auch keine Festlegung der Situation eines Eigentümers erfolgen. Erleichterung für den Verwalter Die konsequente Umsetzung der Rechtsprechung zur Abrechnungs- spitze bedeutet Erleichterungen für den Verwalter: Sie beseitigt die gängigen Diskussionen mit Eigentümern über die zu- treffende Verbuchung ihrer Vorauszahlungen. Wer kennt ihn nicht – den Einwand mancher Eigentümer in den Minuten vor der Beschlussfassung: „Meine Vorauszahlungen sind nicht richtig berücksichtigt“. Für die Beschlussfassung über die Abrechnungs- spitze ist dies nicht relevant. Trotzdem sind die Nebenwirkungen manchmal unerfreulich: Wer konsequent die Abrechnungsspitze zum Beschlussgegenstand macht, erlebt bei Gericht oft Ernüchterndes. Nach wie vor urteilen viele In- stanzgerichte, dass die Abrechnung den Saldo des Eigentümers ausweisen müsse. Unverständ- nis für das Abrechnungssystem einer WEG dokumentiert zum Beispiel das Landgericht Dresden in einem Urteil vom 10.07.13 (LG Dresden 2 S 669/12). Nachdem sich das Gericht einleitend ausdrücklich unter Zitat der einschlägigen BGH-Rechtsprechung zur Abrechnungsspitze bekennt, formuliert es zwei Absätze später: „Im Übrigen ist es inhaltlich fehlerhaft, von der gebildeten Gesamtsumme aus Kos- ten und geforderten Beiträgen zu Instand- haltungsrückstellungen ein „Hausgeld-Soll“ in Abzug zu bringen. Tatsächlich wirkt sich das nur deshalb nicht aus, weil das Hausgeldsoll vorliegend mit dem tatsächlich eingezahlten Hausgeld identisch ist“. Derartige Urteile erklären sich aus dem Bestreben, den Eigentü- mern mit der Jahresabrechnung weiterhin ihr gewohntes „Ge- samtergebnis“ für den Abrechnungszeitraum zu liefern. Dem nachvollziehbaren Wunsch der Eigentümer, nicht nur die Ab- rechnungsspitze zu erfahren, sollte durch eine entsprechende Er- gänzung der Jahresabrechnung in Form der Übersendung eines Auszugs des Eigentümerkontos Rechnung getragen werden. Gestalten Sie die Jahresabrechnung so, dass die Abrech- nungsspitze als Beschlussgegenstand deutlich erkennbar ist – informieren Sie aber gleichzeitig nachrichtlich über Rückstände und Überzahlungen auf dem Hausgeldkonto. Beispiel: Bewirtschaftungskosten: 1.500 Euro Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung: 250 Euro Abrechnungssumme: 1.750 Euro abzüglich Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan: 1.560 Euro Abrechnungsspitze (Nachzahlung): 190 Euro nachrichtlich: Rückstand auf Wirtschaftsplan gem. Hausgeldkonto: 40 Euro Gesamtnachzahlung auf Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze: 230 Euro PRAXISTIPP: Das Thema „Abrechnungsspitze oder Abrechnungssaldo“ ist auch Gegenstand eines Vortrags von Prof. Dr. Jacoby beim Kölner Verwalterforum am 31.01.15. Nähere Informationen zum Programm unter www.vnwi.de. Die Verrechnung erfolgter Zahlungen liegt außerhalb des Beschlusses. Foto:©Master3D/Shutterstock.com

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